律师观点分析
上诉人无锡XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人江苏XX公司（以下简称XX公司）租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判支持其一审诉请。事实和理由：一、一审法院认定本案基本事实错误。1.一审法院认为XX公司仅延迟支付2018年9月至2019年3月的租金与事实不符，XX公司自租赁合同签订以来一直存在延期支付租金的事实，有二次未经其同意延期30天以上支付租金的情况。根据双方的微信聊天记录，其仅同意XX公司延期支付2018年3月至2018年9月期间的租金570821元，对于XX公司其他多次延期支付租金的行为并不认可，并非一审法院认定的XX公司仅存在延期支付2018年9月至2019年3月的租金这一次违约行为。2.XX公司支付2018年9月至2019年3月租金的行为没有得到其认可，其已于2018年11月8日发函明确告知这笔租金将用作《厂房租赁协议》解除后的滞纳金及水电等其他费用。因此一审法院不能认定其认可XX公司此次单方面支付租金的行为。3.一审法院认定XX公司开设侧门的时间是在租赁之初没有任何事实依据。开设的侧门位于车间办公区域的背面，从涉案厂房园区门口并不能发现开设的侧门，其在起诉前对于此门的开设也不知情。《厂房租赁协议》中明确，涉案厂房一共3个门，足以说明其不允许XX公司开设第4个门，一审法院在无任何证据的情况下仅凭XX公司的陈述就认定该侧门是在租赁之初开设且得到了其认可。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院既然已经认定XX公司延迟支付租金的行为构成违约，符合双方约定的解除合同的条件，就应当尊重双方当事人的意思自治，根据约定解除《厂房租赁协议》。而不能又将延迟支付租金的行为认定为履行瑕疵。这种将被申请人延迟支付租金的行为即认定为构成违约又认定为仅是履行瑕疵的做法自相矛盾；2.一审法院认为XX公司在承租涉案房屋后进行了基础设施的投入，解除合同会给XX公司造成极大的损失，但是《厂房租赁协议》本身就是有期限的，在协议到期时，XX公司就应当搬离涉案厂房，《厂房租赁协议》已经履行了四年，一审法院不能将XX公司的全部基础设施投入算作解除《厂房租赁协议》后XX公司的损失，况且如果判决解除《厂房租赁协议》，一审法院可以在判决解除《厂房租赁协议》的同时给予XX公司合理的搬离期限，这样并不会给XX公司造成大的经济损失，也不能以此为理由认定《厂房租赁协议》不能解除。此外，XX公司在二审中再次未经其同意单方支付了2019年下半年的租金，但是仍然存在延期支付的情形，故其与XX公司之间已经失去了合作的基础。
被上诉人XX公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.XX公司催缴的是2018年下半年的租金，且XX公司主张是根据《厂房租赁协议》第十条约定的拖欠租金情形行使单方解除权，则法院只需要审查该情形是否属实，以及是否达到解除合同的程度。XX公司称其之前还存在二次超过30天迟延支付租金并非事实，且与本案无关。此前，其甚至还有提前支付租金的情形，这足以说明其始终都是积极履行合同的态度。2.其作为承租方具有交付租金的义务，尽管XX公司向其发函称只是暂时保管，但其在支付时已经明确该款项为租金，而XX公司并未采取退回、拒收或提存等其他方式，表明XX公司主观上是同意继续履行合同的。其提前预交2019年租金的行为也表明了希望继续履约的意愿，即使其存在违约，但已及时采取了补救措施，违约程度较轻，且其支付租金的行为已经实现了合同目的，继续履行合同更有利于双方的利益。3.关于侧门系租赁之初设立，且该侧门没有改变厂房主体结构，并不符合合同约定的解除合同的情形。4.一审法院按照40天计算其应支付的违约金11416.4元，其认为根据合同约定应为25天，但其认可一审判决，愿意以该金额向XX公司赔偿，这足以弥补XX公司的损失。5.另外，因XX公司原收款账号变更，致使其无法打款至该账户中，XX公司未及时通知其变更账户事宜导致其无法支付租金。但其已在2019年10月9日知悉变更后的账号后及时进行了支付，未有恶意违约情形。
XX公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《厂房租赁协议》已于2018年10月23日解除；2.要求XX公司迁出租赁厂房，并赔偿厂房占用期间的损失（自2018年10月23日起至2019年9月13日止，按照每日864.21元计算；自2019年9月14日起至实际迁出之日止，按照每日3992元计算）；3.XX公司承担逾期付款违约金11416.4元（285.41元/天×40天），并赔偿提前解除合同的损失130万元。
一审法院认定事实：
2015年8月28日，XX公司与XX公司签订《厂房租赁协议》一份，约定：XX公司将其位于无锡惠山经济开发区西漳工业园区漳兴XX的车间出租给XX公司，用于钢管生产制造及销售；租赁期间为12年，自XX公司实际进场之日起算；年租金为XXX元，XX公司应在协议签订之时向XX公司支付定金20万元，XX公司进驻后作为履约保证金，在XX公司按约支付租金的情况下，租赁期满并结清费用后5天内，XX公司返还履约保证金，如XX公司违约则上述保证金不予退还，抵作违约金及损失，若XX公司违约则应退还保证金20万元并赔偿违约损失20万元。租金采取先付后用，按每半年支付一次的原则，支付第一期租金的时间为正式进场前15天内，以后每隔六个月支付下期半年租金。XX公司不得随意改变租赁厂房的主体结构，如需对主体结构进行改造，应先向XX公司提供相关图纸，征得其书面同意后方可实施，XX公司新建或添置生产经营必须的设备和地面改建，须先征得XX公司书面同意。合同终止后，经XX公司同意接收的改建或新建的设施项目，合同期满退租时XX公司可根据残值情况要求XX公司承担相应的费用或者XX公司可自行拆除相关改建或新建的设施。XX公司提供的厂房和一切设施必须确保可正常使用状态，因使用寿命或设施严重质量问题等因素导致的维修费用由XX公司承担。XX公司有如下情形之一的，XX公司可单方提前解除合同并立即收回厂房，造成XX公司损失的，由XX公司予以全额赔偿：1.擅自将厂房转租的；2.擅自将承租的厂房转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改厂房的主体结构或改变房屋用途的；4.拖欠租金达1个月的；5.利用承租厂房进行违法活动的。XX公司有如下情形之一的，XX公司可单方提前解除本协议，造成XX公司损失的，由XX公司全额赔偿：1.租赁期未满将厂房转租第三人的；2.未经双方同意，拆改厂房主体结构的；3.无故停水停电限制XX公司人员车辆进出厂区；4.XX公司进行违法活动的。双方亦约定了违约责任：1.XX公司逾期15日未支付租金及其他费用的，在15日后每逾期一日，XX公司有权按该笔应付金额的0.05%向XX公司加收滞纳金，同时XX公司有权采取停水停电、限制车辆进出厂区等措施，XX公司不得就此要求XX公司予以任何赔偿；2.在合同期内由于XX公司原因导致本合同提前解除或终止的，XX公司应承担XX公司投入的设备搬迁安装费和其他投入等共计300万元；3.在合同期内由于XX公司的原因导致本合同提前解除或终止的，XX公司应承担XX公司投入的地面工程和拆除探伤室工程损失，租赁空档期损失等共计130万元。
2015年9月14日，XX公司正式进场。租赁期间内，其中XX公司于2018年5月21日支付了2018年3月至2018年9月期间的租金，于2018年10月26日支付了2018年9月至2019年3月期间的租金，于2019年2月28日支付了2019年3月至2019年9月期间的租金。
2018年10月16日，XX公司向XX公司发出《催缴履行通知书》，内容为：XX公司应支付本期租金的时间为2018年8月30日前，但尚未支付，要求XX公司收到本通知书后两天内支付本期租金570821元，并自2018年9月15日起按照每天2854.1元的标准支付滞纳金。2018年10月22日，XX公司向XX公司发出《解除厂房租赁协议通知函》，内容为：XX公司逾期付款已成常态，上半年租金应于2018年2月17日前支付，但XX公司于2018年5月21日实际支付，本期租金也已拖延50天的时间，也未按照催缴履行通知书的要求支付房租，故依据《厂房租赁协议》第十条约定，向XX公司提出提前解除《厂房租赁协议》，XX公司在一个月内搬离。若XX公司有购买此厂房的意向可以及时向XX公司提出，XX公司转让厂房及设备设施的价格为2350万元，XX公司在此价格上有优先购买权，具体细节可以进一步协商。2018年10月24日，XX公司向XX公司回函，内容为：XX公司并非恶意拖欠租金，不同意解除《厂房租赁协议》，要求继续履行。2018年11月8日，XX公司向XX公司发函，内容为：XX公司已经将解除合同的函送达至XX公司，双方之间的《厂房租赁协议》已于2018年10月23日解除。虽然XX公司于2018年10月26日将2018年9月14日至2019年3月13日期间的租金支付给XX公司，但考虑到合同解除前XX公司已经逾期支付的时间及解除后还有一个月的搬迁时间，所以由XX公司暂时保管多余的租金部分，待XX公司搬离租赁厂房、结清一切费用后XX公司将租金的多余部分一次性转交给XX公司。2018年11月12日，XX公司向XX公司回函，内容为：XX公司行使同时履行抗辩权，不存在违约行为，XX公司不应行使合同解除权。
一审中，XX公司为证明其与XX公司已经协商一致2018年3月至2018年9月期间的租金延缓至2018年5月21日支付，向法院提供XX公司法定代表人和XX公司法定代表人2018年5月16日、2018年5月21日的微信聊天记录，并表示XX公司按约于2018年5月21日支付租金，不存在违约。XX公司另提供其公司财务与XX公司财务的微信聊天记录，以证明XX公司在收到XX公司邮寄的《催缴履行通知书》后即与其协商能否延缓几天付款，XX公司财务回复会转告公司负责人，但其后未予回复。XX公司仅是在未得到XX公司明确回复之前，暂欠部分租金，并非恶意拒付租金。
XX公司另提供屋顶防漏维修费用明细、厂房玻璃门维修费用收据、转账记录及微信记录等证据，以证明XX公司未能按约履行对租赁房屋进行维修的义务。XX公司对屋顶防漏维修费用明细、厂房玻璃门维修费用收据真实性不予认可，并表示已经履行了维修义务。XX公司另陈述，在租赁案涉厂房后基于生产经营的需要，经XX公司同意后进行了挖地基、排机组、环氧地坪、改造消防及电力等基建设施投入，基建投入达四五百万余元，XX公司对XX公司进行过基建投入无异议，但表示金额系合同约定备案的三百万元。
一审中，XX公司提供厂房照片以证明XX公司在租赁期间未经其同意私自开设了一扇门，系擅自拆改厂房主体结构的行为。对此，XX公司陈述该门系租赁之初经XX公司同意后开设，XX公司亦将图纸提交XX公司备案，且开设该门的位置系原有的窗户位置，并未触及墙体支柱，也未改变厂房的主体结构。XX公司另提供其与无锡XX公司（以下简称XX公司）签订的《厂房租赁合同补充协议》，以证明其向XX公司租赁厂房的单价是每年每平方220元，高于其出租给XX公司的厂房单价。
以上事实，有《厂房租赁协议》、催缴履行通知书、《解除厂房租赁协议通知函》、催促搬离的函、对账单、照片、邮件、回函、《厂房租赁合同补充协议》、屋顶防漏维修费用明细、厂房玻璃门维修费用收据、转账记录、微信记录及当事人的陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为。
XX公司与XX公司签订的《厂房租赁协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。案涉《厂房租赁协议》约定了租金的支付方式及期限，并约定若XX公司拖欠租金达1个月或者擅自拆改厂房的主体结构的，XX公司有权单方解除合同，该约定属于法律规定的双方约定合同解除条件的情形。关于XX公司开设侧门的情况，系其在租赁之初即开设，XX公司已经租赁厂房将近4年的时间，XX公司在本案起诉前从未对该行为提出异议，且XX公司亦未证明开设侧门系拆改厂房的主体结构，故现有证据不能证明XX公司开设侧门的行为系违反合同约定的行为。关于租金支付的情况，2018年3月至2018年9月期间的租金570821元，XX公司未按照合同约定的期限支付，但根据其提供的微信聊天记录，可以证明双方曾协商同意延期支付租金的事实；2018年9月至2019年3月期间的租金570821元，按照合同约定，应于2018年8月30日前支付，但XX公司在XX公司催告后于2018年10月26日才履行支付租金的义务，构成违约，符合双方约定的解除合同的条件。但法院认为，合同法尊重当事人的意思自治，同时也维护稳定的交易秩序，并尽可能衡平各方利益，以确保权利义务的相对公平。本案中，XX公司虽然在支付租金的期限上存在履行瑕疵，但该履行瑕疵尚不足以构成根本违约，且在XX公司催告后已经付清欠缴租金，且XX公司在本案起诉后，亦收取了XX公司支付的2019年3月至2019年9月期间的租金，其行为亦表明主观上同意继续将厂房租赁给XX公司。另外，XX公司在租赁案涉厂房后基于生产经营的需要，进行了挖地基、排机组、环氧地坪、改造消防及电力等基建设施投入，现实际租赁期限尚不足四年，若径行解除合同，将对XX公司造成极大的损失，有违公平正义，也不利于交易的安全和稳定，结合本案事实，综合考虑XX公司的违约程度及利益对等的考量，继续履行合同更能够平衡双方利益，故XX公司要求确认《厂房租赁协议》已经解除的诉讼请求，法院不予支持。同时，法院虽认定案涉合同应当继续履行，但XX公司仍应对其延付租金的行为承担违约责任，XX公司要求XX公司支付违约金11416.4元（285.41元/天×40天）的诉讼请求，法院予以支持。XX公司另要求XX公司赔偿提前解除合同的损失130万元及自2018年10月23日起占用厂房期间的损失，法院不予支持。此外，若XX公司在之后的履约过程中，发生违约行为，不影响XX公司另行主张解除合同的权利。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,作出判决:一、XX公司于判决生效后10日内支付XX公司逾期付款违约金11416.4元。二、驳回XX公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18532元、财产保全费5000元，合计23532元，由XX公司负担23356元，XX公司负担176元。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本案二审争议焦点为：涉案租赁协议是否已于2018年10月23日解除。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，XX公司与XX公司订立《厂房租赁协议》是为实现XX公司取得厂房使用权进行生产活动、XX公司收取租金的目的。据此，XX公司作为承租人应按约履行支付租金的义务。从涉案租金的实际支付情况来看，XX公司确实未严格按照合同约定的时间支付租金，但其与XX公司之间就租金支付事宜存在协商一致延期给付的先例。在此前提下，XX公司以资金未到位为由再次向XX公司申请延期支付2018年9月至2019年3月租金的行为，是双方对于付款期限的新磋商，不宜直接认定为恶意拖欠租金的根本违约行为。并且，XX公司实际已于2018年10月26日支付了上述拖欠的租金，以其实际行动表明了继续履行涉案《厂房租赁协议》的意愿，并未影响XX公司合同目的的最终实现。一审法院结合合同的履行程度与双方利益平衡的考量，确认合同尚未解除，有利于促进合同目的的实现，保证交易的稳定性，并无不当。关于XX公司因XX公司迟延支付租金而造成的损失，一审法院已对XX公司主张的逾期付款违约金作出了合理认定，本院对此予以确认。
关于XX公司称XX公司于二审期间再次延期支付2019年下半年租金一事，与其在本案中诉请确认合同已解除所依据的事实不一致，不影响本院对《厂房租赁协议》是否已于2018年10月23日解除的认定。XX公司可依据相关法律规定另行主张权利。
关于XX公司上诉主张XX公司未经其许可擅自开设侧门构成违约的意见。因XX公司二审中确认需要专业机构现场勘察后才能判断该侧门的开设是否拆改了涉案厂房的主体结构。据此，XX公司现并无证据证明XX公司开设侧门的行为构成《厂房租赁协议》第十条第3项约定的擅自拆改厂房主体结构的情形，故本院对其该上诉意见不予采纳。
综上，XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18356元，由上诉人XX公司负担。
本判决为终审判决。
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