婚前买房

婚后买房 

 父母出资买房 

离婚判决时对房产不予处理的情况

相关解读

“1.夫妻一方婚前购买的房屋，且付清全部房款，婚后在房产证上“加名”，如何认定房产归属？

根据《婚姻法》第十八条的规定，一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（一）第十九条规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”

婚前一方已经支付全部房款购买的房屋，为一方的婚前财产，不会因为婚姻关系而转化为夫妻共同财产。产权证仅仅是一个物权凭证，决定房产归属的关键是房产的出资情况，而非房产证的取得时间。即便婚后才取得产权证，该房屋依然属于一方的婚前财产。离婚时，另一方无权要求分割。

公民对个人的财产权益具有处分权，双方可以通过约定，将一方拥有的房产赠与另一方。变更房屋登记，在房产证上加署配偶的名字，就是一种常见的赠与方式。夫妻双方应携带相关证件，办理变更手续。如果双方没有对房屋的份额做出特别的约定，而只是简单地加上另一方之名，则应认定房产归夫妻双方共同所有，各拥有50%的产权。为了避免将来发生纠纷，法官建议双方将各自拥有的房产份额在房产证上注明。

“2.婚后夫妻一方以个人婚前财产购买的房屋，属于一方个人财产还是夫妻共同财产？

夫妻一方用婚前个人积蓄购买的房屋，仅仅是原有财产价值存在形态发生了变化，穷流溯源，购房的出资来源是该房婚前的个人财产。如果房屋登记在一方名下，应当认定房产为一方的个人财产，离婚时另一方无权要求分割。如果房产证上登记双方的名字，应视为出资一方对另一方的赠与，认定该房屋为夫妻双方的共同财产。

“3.一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应如何认定？

此类问题主要指房改房等带有福利性质的房产。这类房产的价格远远低于当时的市价，且通常与一方的职务、级别、工作年限等因素有关。多数情况下，一方单位会直接将房产证办理在该方名下，夫妻离婚时极易对该类房产的分割问题产生争议。

婚后购买婚前由一方承租的公有房屋，可能存在以“共同财产购买”和以“个人财产购买”两种情况，应当区别情况分别处理：婚后以共同财产购买的该类房屋，属于婚姻关系存续期间用夫妻共同财产购买，应认定为夫妻共同财产。

最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”婚后一方以个人财产购买的此类房屋，是否应当认定该房屋属于夫妻共同财产，法律上没有明确规定，实践中也并无定论，通常对此种情况的房屋归属问题极其谨慎。笔者认为，由一方婚前承租、婚后用个人财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，可以认定为一方个人财产。

“4.夫妻双方婚后用共同财产贷款购买的房屋，应该如何认定？

如果双方没有对婚后财产进行特别约定，双方婚后用共同财产购买的房产都属于夫妻共同财产。无论房产证登记在一方名下还是登记双方名下，也不问房屋是贷款购买抑或全款购买。

但当房产登记在一方名下时，另一方可能会面临一定的风险。根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（三）第十一条的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。权益遭受损害的一方只能在离婚时请求擅自处分的一方赔偿损失。

法官提醒夫妻双方在购房时应该将双方姓名同时签署在购房合同、发票等购房资料上，并将房产证办理在双方名下，以避免日后发生夫妻一方擅自处分的情况。

“5.夫妻一方婚前通过按揭贷款购买的房屋，登记于一方名下，婚后夫妻共同还贷，离婚时房产如何分割？

最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（三）第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

“司法解释三”向全社会征求意见时，公众对该规定的可操作性提出了质疑：“难道每次还贷要保留存根和凭条？”我国实行夫妻财产共有制，除非有特别约定，不论是一方利用个人婚后工资还贷，还是利用双方婚后工资还贷，均属婚后利用共同财产还贷，另一方无需举证证明。

针对离婚时双方共同分割的部分，一些法官在司法实践中总结出一个简便的公式：离婚时双方共同分割的部分=共同还贷部分/实际总房款×离婚时房屋的市场价值。（其中，实际总房款=房款的本金+利息）不难发现，“司法解释三”所确立的享有房屋产权一方对另一方的补偿原则是：还贷越多，补偿越多；增值越多，补偿越多。当然，如果享有房屋产权的一方有证据证明其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为“双方婚后共同还贷支付的款项”。

“司法解释三”在措辞上反复推敲，力求精准严谨。本条规定采用的是“可以判决该不动产归产权登记一方”而非“应当判决该不动产归产权登记一方”，就在于司法解释三的制定者充分考虑到了社会生活的复杂性，在判决房屋归登记一方所有明显不公平的情况下，可以判决房屋为夫妻双方共同所有。

此外，根据“合同相对性”的原则，合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外的第三人不发生效力。购房一方在婚前与银行签订贷款合同，离婚后依然由该方偿还贷款。银行与购房方签订贷款合同时，考察的是购房一方的资信及其还款能力，继续由其偿还贷款有利于保障银行的利益。

6.一方父母出资给子女购买的房屋，应如何认定？

根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）第二十二条的规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为父母对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

在实践中，还有一种情况：在离婚时，一方提出买房子的钱是向父母借的，不是父母赠与的。对此，法院一般的做法是：不对该债权债务是否成立进行实质性审查，而是仅仅对涉案的房屋进行分割，告知当事人针对债权债务纠纷另案起诉。

根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（三）第七条第一款的规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，应认定该房产为夫妻一方的个人财产。父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄。依照情理，在夫妻双方感情尚好的情况下，出资父母并不会通过书面合同明确约定房产只归夫或妻一方所有。此种情况下，夫妻离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必有违父母的初衷和意愿，也侵害了出资父母的利益。

“司法解释三”兼顾了中国国情与社会常理，将产权登记与房屋归属相挂钩，只要“产权登记在出资人子女名下的”就视为对己方子女的赠与，认定该房产为其子女的个人财产，符合公平原则。但如果房屋登记在双方名下，则视为一方父母对夫妻双方的赠与，认定该房屋为夫妻双方的共有财产。

7.双方父母出资给子女购买的房屋，应如何认定？

在房价畸高的一线城市，单凭夫或妻一方家庭的力量通常无力购房，双方父母为子女买房提供资助，是目前普遍存在的一种现象。父母的出资在婚姻法上如何界定？是赠与行为还是借贷行为？这些问题引发了普遍的关注。

房子分割的6种特殊情况

一、小产权房分割

对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。

对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用做出处理。在处理使用时，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。 

在涉小产权房分割案件中，应在判决论理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。

二、公房承租权的分割

离婚案件中涉及到公房承租权处理，属于直管公房的，可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。

属于自管公房的，夫妻只有一方在产权单位工作，一般应把承租权确定在产权单位工作的人名下，另一方获得补偿；但经产权单位同意的，可以确定由另一方承租或共同承租。 

三、经济适用房、两限房的分割

限售期内的经济适用房、两限房在离婚诉讼中可以酌情进行分割。

经济适用房、两限房由一方在婚前申请，以个人财产支付房屋价款，婚后取得房产证的，应认定为一方个人财产；婚后以夫妻双方名义申请，以夫妻共同财产支付房屋价款，离婚后取得房产证的，应认定为夫妻共同财产。 

四、标准价购买公房的分割

婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房而获得的“部分产权”， 该“部分产权”应认定为夫妻共同财产，可以在综合考虑房产来源、工龄折算等因素，并征求原产权单位意见确定产权单位权利比例后，予以公平分割。

五、约定服务条件房产的分割

夫妻一方在婚后通过与用人单位约定服务条件取得的房产为夫妻共同财产，但离婚时服务条件尚未实现的一般应判归约定服务条件的一方。

六、优惠购房权性质与折算

农村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权系基于特定身份获得的优惠安置利益，但并非优惠取得的物权本身。

离婚时优惠购房权价值折算可考虑优惠取得的房产性质、能否上市交易、能否取得产权证等因素，在不高于市场价格与优惠价格的差价范围之内予以确定。

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