黄*、四川**物业管理有限公司自贡分公司民事二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审被告）：黄*，女，1988年8月4日出生，汉族，户籍所在地四川省自贡市沿滩区，现住四川省自贡市自流井区。

被上诉人（原审原告）：四川**物业管理有限公司自贡分公司，住所地自贡市大安区。

负责人：王**，该公司副总经理。

委托诉讼代理人：李刚，四川新大律师事务所律师。

上诉人黄*因与被上诉人四川**物业管理有限公司自贡分公司（以下简称**物业自贡分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2021）川0302民初805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人黄*，被上诉人**物业自贡分公司的委托诉讼代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

黄*上诉请求：一、撤销一审法院（2021）川0302民初805号民事判决，改判上诉人按一审判决金额8609.39元减半支付所欠物业费；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：小区楼道外墙原因导致屋内墙面反碱、小区卫生环境差、楼上公共区域被私人占用、楼下有商铺经营导致鼠类较多。本人入住小区后从未享受过物业的任何服务，不应当交纳物业费。同时请求法院责令被上诉人对小区物业管理存在的问题进行整改，整改后本人对之前所欠物业费减半支付。

**物业自贡分公司辩称，小区内公共设施、场地维护及日常管理都是由物业公司负责，上诉人以房屋质量为由对抗交纳物业费的理由不能成立。按照《自贡市物业管理条例》规定，对房屋质量问题，物业公司的职责是告知、制止、举报，由政府相关行政部门处理，业主可以通过法律途径维权让侵权人停止侵权，而不是以不交物业费来对抗。被上诉人履行了物业服务合同约定的义务，上诉人的理由不足以对抗交纳物业费的义务。请求驳回上诉，维持原判。

**物业自贡分公司向一审法院起诉请求：判令被告支付所欠物业管理服务费8619.02元。

一审法院查明案件事实：2013年3月4日，**物业自贡分公司与黄*签订《**前期物业管理服务协议》，约定：**物业自贡分公司对**小区进行物业管理，多层电梯住宅按每月1.15元／平方米收取物业管理服务费。业主委员会成立后，2020年1月，**物业自贡分公司与**小区业主委员会签订《**小区物业管理服务合同》，委托**物业自贡分公司对**小区进行管理服务。多层电梯住宅按每月1.15元／平方米（按业主拥有其建筑面积）向物业公司缴纳管理服务费。被告于2012年10月31日收房后预交了1年的物业费，自2013年10月31日起未缴纳物业费，截止2020年10月31日，合计欠费84个月零1天。**物业自贡分公司曾在被告防盗门上粘贴缴费通知单，催收被告自2013年10月31日至2020年10月31日欠付物业服务费，并于2020年11月15日前向原告缴纳。但被告至今仍未支付拖欠的物业服务费，致原告向该院起诉，提出前述诉请。以上事实，有《**前期物业管理服务协议》《**小区物业管理服务合同》、建华·**交房流程传递表、缴费通知单、装修违章整改通知书（存根）、照片等相关资料附卷为证。

一审法院认为，原告**物业自贡分公司与被告黄*、**小区业主委员会签订的《前期物业管理服务协议》《物业管理服务合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效。原告提供了物业服务，被告黄*作为该小区的业主应当按约定交纳物业服务费。黄*自2013年10月31日至2020年10月31日止未缴费，合计欠费84个月零1天，共计人民币8609.39元（89.09平方米×1.15元／平方米／月×84个月零1天），故原告**物业自贡分公司的部分诉讼请求，该院予以支持。被告辩称外墙原因反碱、卫生环境差、楼下商铺导致鼠类较多等物业管理服务不到位问题属于小区公共管理的事务，应当通过该小区业主委员会对物业公司进行督促、管理；关于楼上公共区域被私人占用，被告已对5栋1单元7楼26号的业主发放了装修违章整改通知书要求其整改恢复，被告亦可通过其他合法渠道另行主张权利。所以被告的抗辩均不能构成拒交物业费的合理合法理由。原告已对小区提供了相应的物业服务且以书面张贴的方式予以了催收，被告应按期支付。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告黄*自本判决生效之日起十日内支付原告四川**物业管理有限公司自贡分公司自2013年10月31日至2020年10月31日欠付物业服务费共计人民币8609.39元；二、驳回原告四川**物业管理有限公司自贡分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告黄*负担。

本院二审期间，各方当事人未提交新证据。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，本案二审争议焦点为：黄*是否应当向**物业自贡分公司支付2013年10月31日起至2020年10月31日止的物业服务费8609.39元。本案所产生的纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用当时的法律、司法解释。

本案中**物业自贡分公司与黄*、**小区业主委员会签订的《前期物业管理服务协议》《物业管理服务合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效。**物业自贡分公司提供了物业服务，黄*作为业主应当按约定标准及时足额缴纳物业服务费。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序的维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。黄*主张外墙原因反碱、卫生环境差、楼下商铺导致鼠类较多等物业管理服务不到位问题，属于小区公共管理的事务，应当通过该小区业主委员会对物业公司进行督促、管理；关于楼上公共区域被私人占用，**物业自贡分公司已对相关业主发放了装修违章整改通知书要求其整改恢复，黄*亦可通过其他合法渠道另行主张权利。黄*主张入住小区后未享受过物业的任何服务，其提交的证据不足以证明**物业自贡分公司未按合同约定履行物业服务义务，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应当由黄*承担举证不能的法律后果。因此，一审据此判决黄*应向**物业自贡分公司支付物业服务费8609.39元并无不当，黄*主张减半收取的理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，黄*的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。