物权保护纠纷 追回全部损失

律师观点分析

济南市天桥区人民法院

民事判决书

（2019）鲁0105民初2420号

原告：山东XX置业有限公司，住所地济南市。

委托诉讼代理人:张明骏，山东舜元律师事务所律师。

被告：马XX

原告山东XX置业有限公司（简称XX置业公司）与被告马XX物权保护纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

原告XX置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付位于济南市天桥区XX房屋的占用费453946.9元（按每天619.3元的标准，自2017年4月9日暂计算至2019年4月12日），之后按每天619.3元的标准支付至实际交还房屋之日；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年6月4日，原、被告签署《济南市商品房买卖合同》，约定原告将位于济南市天桥区XX房屋出售给被告。原告将涉案房屋交付给被告后，被告于2015年10月29日将涉案房屋出租给案外人张XX，约定的房屋租金每年226044元。后因被告未按期偿还涉案房屋在招商银行济南分行的按揭贷款，导致原告为其代偿了1989671.11元的贷款本息。2016年6月16日，原告向贵院提起要求解除双方签署的《济南市商品房买卖合同》等诉讼请求，贵院于2016年11月8日作出了（2016）鲁0105民初3414号民事判决书，判决解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，并判令被告向原告腾交该房屋。但被告至今未将涉案房屋交还原告，且一直对外出租收益，其行为严重侵犯了原告的房屋财产权，故原告提起诉讼，望判如所请。

被告马XX辩称，因我正在服刑，无法委托代理人收集提供证据，也没法提起反诉。我没有参加（2016）鲁0105民初3414号案件的开庭审理，也不知道判决什么内容；如涉案房屋买卖合同确实解除，原告也应退回购房款200万元及赔偿增值损失，故不同意原告主张的各项诉讼请求。

根据当事人的陈述和证据，本院确认事实如下：2015年6月4日，原告XX置业公司与被告马XX签订了《济南市商品房买卖合同》及补充协议，约定马XX购买XX置业公司开发的位于济南市天桥区XX商品房，建筑面积274.34平方米，房屋总价款为4032362元；付款方式为银行按揭付款，马XX支付了首付款2022362元，剩余201万元以办理银行按揭贷款方式支付，双方还约定了其他权利义务。为履行该房屋买卖合同约定的付款义务，马XX及案外人李XX作为借款人，马XX同时作为抵押人，由XX置业公司作为保证人，向招行济南分行申请个人购房借款；招行济南分行于2015年6月8日发放了贷款201万元。XX置业公司于2015年6月9日向马XX交付上述涉案房屋。后因马XX未按期偿还招行济南分行的贷款，XX置业公司根据招行济南分行的要求，分别于2016年2月24日代偿了54432.1元、2016年6月29日代偿了108854.64元、2016年8月15日代偿了1826094.62元、2016年8月16日代偿了289.75元，合计共代偿1989671.11元。招行济南分行于2016年8月16日出具了个人贷款还清证明书，证明马XX办理的上述借款已经提前全部清偿。

2016年6月14日，XX置业公司将马XX诉至本院，提出解除其与马XX签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议等诉讼请求，经审理，本院于2016年11月8日作出（2016）鲁0105民初3414号民事判决书，判决内容如下：一、解除原、被告签订的编号为销售（字）2015XX的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，被告马XX于本判决生效之日起10日内协助原告XX置业公司办理该商品房买卖合同及补充协议的合同备案登记撤销手续；二、被告马XX于本判决生效之日起20日内向原告XX置业公司腾交位于山东省济南市天桥区XX商品房；三、被告马XX于本判决生效之日起10日内向原告XX置业公司支付代偿款1989671.11元，并支付利息损失（以54432.1元为基数，自2016年2月24日计算至2016年8月16日；以108854.64元为基数，2016年6月29日计算至2016年8月16日；以1826094.62元为基数，自2016年8月15日计算至2016年8月16日；以1989671.11元为基数，自2016年8月16日计算至本判决生效之日，均按照中国人民银行同期贷款利率的二倍计算）；四、被告马XX于本判决生效之日起10日内向原告XX置业公司支付违约金40324元；五、被告马XX于本判决生效之日起10日内向原告XX置业公司支付律师代理费66840元。六、上述第三、四、五项费用在被告马XX已支付的购房款中抵扣。

马XX于2015年10月将涉案房屋出租，租赁期限自2015年10月29日起至2020年10月28日，租金每年226044元。（2016）鲁0105民初3414号民事判决书于2017年3月21日生效，判决生效后，马XX一直未将涉案房屋腾交给XX置业公司。现XX置业公司要求马XX按上述租赁合同的租金标准619.3元/天（226044元/年÷365天）支付自2017年4月9日（应腾交房屋之日）至实际腾房之日的房屋占用费，暂计算至2019年4月12日为733天，计453946元。

本院认为，本案系物权保护纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，马XX根据其和XX置业公司的商品房买卖合同占有使用涉案房屋，现双方的合同已经生效判决予以解除，马XX应按该判决的内容向XX置业公司履行腾交房屋的义务，现其继续占有涉案房屋，并出租获取收益，侵害了XX置业公司的物权，原告XX置业公司作为涉案房屋的权利人要求马XX支付房屋占用费，于法有据，其主张的计算标准亦不超出法律规定，本院对原告的诉讼请求予以支持。

综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：

一、被告马XX于本判决生效之日起10日内向山东XX置业有限公司支付自2017年4月9日至2019年4月12日期间的房屋占用费453946.9元；

二、被告马XX于本判决生效之日起10日内按619.3元/天的标准向原告山东XX置业有限公司支付自2019年4月13日至实际腾房之日的房屋占用费。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8110元，减半收取4055元，由被告马XX负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。