律师观点分析
原告昆明市西山区杨家社区李家地村股份合作社（以下简称合作社）与被告周XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案受理后，经原告昆明市西山区杨家社区李家地村股份合作社申请，本院依法追加陈X、张XX作为被告参加诉讼，并依法适用普通程序，于2018年8月17日公开开庭进行了审理。原告合作社的负责人樊X及委托代理人张XX、李X，被告周XX的委托诉讼代理人郑XX，被告陈X及被告张XX到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告合作社向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《李家地村公房租用协议》，即解除原被告的租赁关系；2.由被告向原告支付拖欠的租金172574元（截止至2018年3月7日止的租金），并支付自2016年12月30日起至租金付清之日止按照银行同期贷款利率的逾期利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月29日，原告与被告周XX签订了《李家地村公房租用协议》，约定被告周XX租赁原告李家地的房屋，面积484平方米，租金为14元/平方米/月，使用期限为8个月，自2013年11月起至2014年5月30日止，合同第3条约定“付款方式为每1年支付1次，被告必须先交清租金后使用房屋并且提前一个月交清下一阶段的租金，如不按时履行拖欠租金，原告可终止本协议”。合同签订后，原告按约将房屋交于被告周XX使用，合同到期后，原被告口头约定继续延用该合同，被告周XX继续使用租赁物。2014年12月30日后，原被告将原约定的租金标准变更为15元/平方米/月。在租赁期间，被告于2014年12月30日起就未按时支付租金至今。原告为维护自身合法权益，故诉至本院。
被告周XX答辩称，原被告之间签订的《李家地村公房租用协议》在2014年5月30日租赁期限届满后，被告就未在以任何形式与原告续签过该公房租用协议，并口头说明不再续约，其不是本案适格主体，不应列为本案被告，原告主张解除与其之间的租赁合同并主张其支付租金并无事实依据；另2014年6月1日，陈X与张XX订立《房屋租赁合同》，陈X将昆明市西山区福海XX李家地房屋租给张XX经营旅馆之今，租期自2014年6月1日至2020年5月30日，该租赁合同由原告方签字“统一陈X转租给张XX”并加盖李家地居民小组印证，可知，自2014年6月1日起租赁物的时间承租人依据变更为陈X，并由陈X取得转租权，故陈X才是本案租赁合同的相对方。
被告陈X答辩称，不同意解除与原告之间的租赁关系，其原意继续支付租金，但认为应付租金并非172574元，应付租金应当扣除原告停水、停电及房屋漏水对其造成的损失，上述损失其将另案进行主张。
被告张XX答辩称，从2014年6月1日其与陈X签订转租合同至今，租赁物实际由其使用管理，用于经营旅馆，2017年10月21日村小组对租赁房屋进行了停水、停电，现已无法经营，其同意解除合同，但原告须对其经营损失和经营设施进行赔偿，就所受损失，其将另案进行主张。另认为本案诉讼费应当由原告承担。
原告合作社、被告周XX围绕诉讼请求依法提交了证据材料，被告陈X、被告张XX未向本院提交证据材料。对原被告无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据材料，本院认定如下：1.原告提交的《李家地村公房租用协议》，系原件，符合证据的形式要件，被告周XX作为合同相对方认可合同真实性，本院对真实性予以采信；2.原告提交的《通知》、《欠费通知回执》，被告陈X认可真实性并认为其收到该份通知，与本案具有关联性，故本院对此予以采信；3.原告提交的《党员大会记录》，虽系原件，但其中就租金变更的内容未经本案被告确认，与本案不具有法律上的关联性，本院在本案中不予采信；4.原告提交的《收据》3份，系原件，符合证据形式要件，被告陈X认可真实性，与本案具有关联性，本院予以采信；5.被告周XX提交的《房屋租赁合同》，虽原告不认可真实性，但原告认可该份合同中“同意陈X转账给张XX”的内容系原告的负责人所写，被告陈X及被告张XX作为合同相对方认可合同真实性，与本案具有关联性，本院予以采信。
据此，本院确认以下法律事实：
原告系坐落于昆明市西山区杨家社区李家地村股份合作社的面积为1049.55㎡土地的土地使用权人，该土地位于福泰路旁，并建盖砖混结构房屋。
2013年7月29日,原告作为甲方与被告周XX作为乙方签订了《李家地村公房租用协议》，约定被告周XX租赁原告位于的房屋，面积为484㎡，租金为14元/平方米/月，年租金为81312元，使用期限自2013年10月1日起至2014年5月30日止，租期届满“如乙方继续使用，在不影响甲方使用管理的情况下，另行签订协议，如乙方不继续租用，甲方将收回乙方不再租用的房屋，乙方需交清应交水、电费、钥匙等，交回房屋租赁协议，此租房协议自然终止”。
2014年6月1日，被告陈X作为甲方与被告张XX作为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定被告陈X将昆明市西山区福海XX李家地公房（福泰路90号，面积为484㎡）租给被告张XX开旅馆，租期为6年，自2014年6月1日至2020年5月30日。合同首页右上角手写有“同意陈X转租给张XX”并加盖了昆明市西山区杨家社区居民委员会李家地居民小组的公章。庭审中，原告陈述上述手写内容系其负责人樊X所写。
2018年1月12日，李家地居民小组发出的《通知》，通知写明“你户铺面租金已欠费过多，根据李家地党员代表大会研究决定，请你户在2018年1月22日前交清所欠金额，具体欠费请与财务联系……”。2018年1月17日，被告陈X收到该《通知》，并在《欠费通知回执》中标注为周XX的欠费明细处写明“通知已收到”，另欠费明细中写明至2017年12月30日止前156360元，2018年1月1日至1月31日欠7260元，合计欠163620元。
2014年9月2日，原告制作《收据》一份，写明“兹收到周XX西二楼2014年3月30日-2014年12月30日尾款37200元”。2016年3月11日，原告制作《收据》一份，写明“兹收到陈X张贵新村花园公厕2015.3.30-2016.3.30租金20000元，（陈X）周XX福泰路西二楼租金付2014年12月30日后租金50000元”。2017年4月5日，原告制作《收据》写明“兹收到周XX福泰路西二楼房租2016年8月20日-2017年1月20日止预付款100000元”。
庭审中，就租金的交纳，原告认为涉案房屋2014年12月30日前的房租均已缴清，2015年12月31日至今其收到被告周XX、被告陈X共同交纳的租金105000元。对此，被告周XX陈述上述收据中所载租金均非其交纳,认为上述费用系被告陈X个人交纳,与其无关。被告陈X陈述上述收据中载明的费用系其个人交纳，并认为2016年3月11日收据中所载“新村花园公厕”租金20000元亦应视为其支付的租金。另就主张的租金，原告陈述其不主张被告张XX向其支付租金。
庭审中，就租金标准，原告陈述2014年12月30日前租金按14元/平方米/月的标准计收，后其与被告约定自2014年12月30日后的租金变更为按15元/平方米/月的标准计收。对此，被告周XX认为其仅租赁至2014年6月1日，此后租金与其无关。被告陈X陈述租金仍按14元/平方米/月的标准计收，不认可与原告协商变更了租金标准。
就本案租赁关系的相对方，原告陈述本案租赁关系的相对方系其与三被告，并主张解除其与三被告之间的租赁关系，另认为涉案房屋实际由周XX租赁后再转租给被告张XX，认可现涉案房屋实际由被告张XX使用。对此，被告周XX认为自2014年6月1日起其与原告之间约定的租期届满，并未续约，双方之间不再存在租赁关系。被告陈X认为虽其与原告未签订书面租赁协议，但原告与其就涉案房屋达成口头协议并同意其将涉案房租转租给被告张XX使用，另认可其与原告之间的租金自2014年6月1日起算。被告张XX认为，其系与被告陈X签订的《房屋租赁合同》，因了解到租赁房屋并非被告陈X所有，故其要求被告陈X找到村集体向其出具证明，最后便由李家地居民小组在《房屋租赁合同》中写明同意转租并加盖了公章，合同签订后其使用涉案房屋经营旅馆。
此外，庭审中，经本院询问，原被告一致陈述涉案房屋并未取得建设工程规划许可证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。本案中，原告与被告周XX于《李家地村公房租赁协议》中约定的租期已经于2014年5月30日届满，原告主张其与被告周XX之间在租期届满后仍存在租赁关系，应当就此承担举证责任，首先，结合本案查明的事实，原告与被告周XX并未续签合同，涉案商铺在2014年6月1日后就由被告张XX实际使用并经营旅馆，原告不能提交证据证明涉案房屋系由被告周XX向被告张XX转租，不能证明被告周XX在租期届满后仍使用涉案商铺；其次，原告虽提交了3份《收据》认为被告周XX合同约定租期届满后仍在交纳租金，但收据系原告单方制作，且与被告周XX、被告陈X所作收据中载明的租金均系被告陈X个人交纳的陈述相矛盾，故上述《收据》不足以证明被告周XX在2014年5月30日后使用涉案房屋并继续交租金的事实；再次，三被告就租赁过程的陈述及被告周XX提交的《房屋租赁合同》可以证明由原告的负责人樊X同意，被告陈X在2014年6月1日至2020年5月30日期间将涉案商铺转租给被告张XX使用的事实及原告了解上述情况的事实，且原告提交的《通知》亦可证明在后续催收费用时原告亦选择向被告陈X催交租金，综上，本院认为原告的举证不足以证明其与被告周XX在2014年5月30日后仍存在租赁合同关系，应当承担举证不能的不利后果，本院对原告的这一主张不予采信，并认为被告周XX的举证及三被告于庭审所作陈述能够证明被告陈X与原告之间自2014年6月1日就涉案房屋已经形成了租赁合同关系，被告周XX、被告张XX与原告之间不存在租赁合同关系，本院对此予以确认。另就原告与被告陈X约定的租金标准，虽原告与被告陈X之间所作陈述不一致，但原告向被告陈X发出的《欠费通知回执》中欠费明细写明2018年1月1日至1月31日期间欠租金7260元，被告陈X在该回执中签字认可收到通知，并未就计算的租金提出异议，该明细可以印证原告主张租金按15元/平方米/月的标准计收的事实，故本院对原告的主张予以采信。庭审中，原被告一致陈述涉案房屋建设并未取得建设工程规划许可证，故原告与被告陈X就涉案房屋形成的租赁合同无效，因此，原告无需再主张解除其与被告陈X之间的租赁合同关系，本院对原告的第一项诉讼请求不再支持。
虽原告与被告陈X之间的租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告陈X仍应当参照与原告约定的租金标准支付房屋占用使用费用，因涉案房屋至今仍由被告陈X转租给被告张XX使用，故原告依法可以主张被告陈X按照15元/平方米/月的标准向其支付自2014年6月1日至2018年3月7日期间的房屋占用使用费用。本案中，原告认可收到被告付清了2014年12月30日前的租金，并认可被告交纳了2014年12月30日后的租金105000元，虽被告陈X认为除上述105000元外，原告2016年3月11日收取的“新村花园公厕租金”20000元亦因视为其就涉案房屋支付的租金，但因该笔费用已经注明为“新村花园公厕”租金，并无证据证明该笔款项与本案存在关联，故本院对被告陈X的上述主张不予采信，认为自2014年12月31日至2018年3月7日期间被告陈X应当向原告支付房屋占用使用费用277574元，本案中并无证据证明被告陈X除交纳105000元外还交纳过其余费用，故被告陈X应当立即向原告支付截止2018年3月7日的未付房屋占用使用费用172574元。另因原告与被告之间的租赁合同无效，对双方不具有合同约束力，故本院对原告主张被告陈X向其支付本判决作出前的逾期付款利息的主张不予支持，但认为本判决作出后被告应当立即向原告支付房屋占用使用费，被告若未按期付款则将对原告造成资金占用损失，故认为被告应当向原告支付应付房屋占用使用费172574元自2018年8月20日至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用损失。另就被告陈X主张在原告主张的费用中扣除其因停水、停电造成的损失，因被告陈X、被告张XX将在另案中就此进行主张，故本院对被告陈X的这一主张不予支持。
就原告主张被告周XX与被告陈X就上述房屋占用使用费及资金占用损失承担共同付款责任，因被告周XX自2014年5月30日后已未再租赁涉案房屋，原告主张其就上述费用承担付款责任并无事实和法律依据，故本院对此不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条规定，判决如下：
一、由被告陈X于本判决生效之日起十五日内向原告昆明市西山区杨家社区李家地村股份合作社支付房屋占用使用费172574元，并向原告昆明市西山区杨家社区李家地村股份合作社支付以房屋占用使用费172574元为基数，自2018年8月20日起至被告陈X实际付清上述费用之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费；
二、驳回原告昆明市西山区杨家社区李家地村股份合作社对被告陈X的其他诉讼请求；
三、驳回原告昆明市西山区杨家社区李家地村股份合作社对被告周XX、被告张XX的全部诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3860元由被告陈X负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
郑利烈律师