（2021）最高法民申2847号，黄爱菊、中国东方资产管理股份有限公司河南省分公司等申请执行人执行异议之诉其他民事民事裁定书
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：黄爱菊。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：中国东方资产管理股份有限公司河南省分公司。
原审第三人：范县国大高科农业有限公司、北京国大投资有限公司、陈玉光、时改香。
1.涉案房屋直到2014年才通过法院诉讼办理出产权证。2.陈玉光以双方年纪大、有病、孩子继承以及过户税费等问题予以推脱，不配合过户。1.二审法院认为未登记过户不能对抗第三人系认定错误。其要求将涉案房屋变更登记至自己名下的权利，应优先于一般金钱债权。
2.二审法院关于涉案房屋仍为其与陈玉光共同共有财产的认定，推翻了备案于民政部门的离婚协议，否认了离婚证的公开公示效力。（三）二审判决结果显失公平，是对东方资产河南公司一般债权的过度保护。1.涉案债权系陈玉光个人债务，处分其所有的房屋不公。2.其离婚时间早于本案债权14年，况且有价值远远高于涉案债权的财产用于抵押的情况下，其无理由与陈玉光串通逃避债务。3.涉案抵押物价值经评估约1.2亿元，足以清偿东方资产河南公司的债权，故应当先执行抵押物。 最高法院经审查认为，涉案房屋购买于黄爱菊与陈玉光二人婚姻关系存续期间，原为二人共有财产。陈玉光与黄爱菊的离婚协议虽然约定涉案房屋归黄爱菊所有，但离婚协议仅系双方内部约定，不具直接导致房屋物权变更的法律效果。黄爱菊系被执行人北京国大公司法定代表人，参与了本案执行债权的形成过程，而且在陈玉光所签保证合同上签字同意陈玉光提供连带责任保证。前述事实表明，黄爱菊明知陈玉光负有担保债务，但时至法院查封涉案房屋仍未办理房屋所有人变更登记。原审判决由此认定其主观上具有一定过错，符合实际情况。所以，在涉案房屋仍然登记在陈玉光名下的情况下，黄爱菊主张其为房屋实际所有人并据以主张排除执行，缺乏事实和法律依据。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十六条第一款关于案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议、第二十八条关于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的规定，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第十条关于特殊动产、多重买卖履行顺序等规定，与本案争议无涉。黄爱菊申请再审所称依据前述法律规定其就涉案房屋享有的权利优于一般金钱债权的意见，缺乏依据，不予支持。《物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。东方资产河南公司依据生效裁判申请执行陈玉光名下涉案房屋以实现其担保债权，符合法律规定。黄爱菊所称应当先执行抵押财产，并以此为由主张原审判决过度保护东方资产河南公司债权的意见，不符合法律规定。
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