本案系由于夫妻一方未经另一方同意出卖夫妻共同房产而引发的不同主体的利益冲突,涉及房屋买卖合同效力的判断、房屋所有权的最终归属、出卖共有物与出卖他人之物的关系、共有房屋的夫妻另一方与受让房屋的第三人之间的利益平衡、交易安全与所有权安全的博弈等问题。

(一)夫妻一方未经另一方同意是否有权出卖共有房屋

我国《物权法》第 97 条规定了处分共有物的原则,《合同法》第51 条规定了处分他人之物的合同效力,《民法典》删除了《合同法》第 51 条的规定。关于共有人处分共有物的行为,我国台湾地区的学者认为,“出卖他人之物”与"私卖共有物”没有区别的必要,审判实务也通常将擅自处分共有物作为出卖他人之物的一种特殊情形对待。我国大陆众多学者的观点为未经许可擅自处分共有物是无权处分,在此不一而足,仅举几例说明,比如,

有的观点为认为,处分财产只能由享有处分权的人行使。即使是对共有财产享有共有权的共有人,也只能依法处分其应有的份额,而无权擅自处分共有财产,某个共有人未经其他共有人同意擅自处分共有财产也构成无权处分。

有的观点认为,在对共有人擅自出卖共有物行为定性上,应当注意区分无权处分和无权代理。具体而言,在共有人中之一人或数人未经其他共有人同意擅自以自己的名义出卖共有物的，应当定性为无权处分。

但也有的学者认为《合同法》第 51 条的规定是关于处分“他人之物”,处分人对所处分的财产没有所有权,因此不适用于处分共有物的问题。比如,梁慈星认为未得其他共有人同意而出卖共有物,出卖人为共有人之一,不属于无权处分,不适用《合同法》第 151 条的规定,买卖合同应当有效。只是因为存在权利瑕疵,当其他共有人向买受人主张权利时,出卖人应当依据第 150 条的规定对买受人承担权利瑕疵担保责任。

我国台湾地区“民法”区分动产和不动产,规定了共有物处分的不同原则。我国当时的《物权法》区分按份共有和共同共有采取了不同的原则,该法第97条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”按份共有的情形下,采取“多数决”原则,经占份额2/3以上的按份共有人同意即可;在共同共有的情形下,须经全体共有人同意。上述两种情形下,如果共有人之间另有约定的除外。

出卖他人之物与以出卖人自己的名义出卖共有人之物有很大的相似点。二者均是以出卖人自己的名义处分,不同之处是前者无处分权,后者有部分处分权。对于夫妻共同财产来说,没有约定即为共同共有,夫或妻未经另一方同意,无权擅自处分。涉案房屋系雷某与李某婚姻存续期间所购,在双方对权属无其他约定的情形下,该房屋属于夫妻共同财产,为双方共同共有,丈夫一方李某在诉讼中明确表示不同意妻子雷某对共有房屋的处分。因此,雷某未经李某同意擅自将房屋出售给张某的行为,侵害了房屋共有人李某的权利。

(二)夫妻一方处分夫妻共有房屋的合同效力判断

关于无权处分合同的效力问题,理论界与实务界一直有无效说,有效说与效力待定说几种观点,直至 2012 年 5 月 10 日最高人民法院颁布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(已修正)对此问题有了定论,根据该法第 3 条的相关规定,无权处分合同应为有效。

尽管我国民法通说并未完全接受德国法上的物权行为独立性和无固性理论,但是已经接受了处分行为和负担行为的概念。当时的《物权法》的颁布施行明确了物权变动区分变动的原因与结果的原则。因此,区分物权变动的原因与结果、区分负担行为与处分行为,区分合同的效力与合同的履行、厘清买卖合同与无权处分行为的关系至关重要。我国台湾地区现行“民法”第819条第2项规定“共有物之处分、变更及设定负担,应得共有人全体之同意”,王泽鉴认为,此处的“处分”,应作限制解释,不包括负担行为在内,仅指处分行为而言。共有人中之一人或数人未得全体共有人的同意出卖(或出租)共有物时,系属于债权行为,不以有处分权为必要,其买妻契约(或租赁契约)当然有效。擅自处分共有物的合同本身有效,但只是对于其他共有人不生效力而已。

“处分”包括负担行为与处分行为。负担行为表现为债权行为,其法律效果是债权的产生和变更;处分行为表现为物权行为,其法律效果是财产权利的产生和变更。买卖及租赁均属于负担行为,负担行为与处分行为最主要之区别，在于处分行为之生效,须以处分人有处分权为要件,而于负担行为,则不以负担义务者对给付标的物有处分权为必要。”）区分负担行为和处分行为的意义在于,债权合同仅使债务人对债权人负担履行债务的义务,而不便诉争债务在成立的当时即实现,使买受人因买卖合同的缔结立即取得标的物的所有权。买卖合同属于债权行为,基于债的关系的相对性,买受人只能向出卖人请求给付,其他共有人不是买卖合同的当事人,买卖合同对其他共有人不生效。因此,买卖合同并不会引起损及真正权利人的法律效果。这与处分行为不同,处分行为如果有效,会立即实现该行为所欲变动的法律关系。因此,如果行为人不享有处分权,其行为需要真正权利人的承认,才能发生法律效力,以防止侵害人违反权利人的意思,在权利人未参加意见的情况下,致使权利人受到损害。

《合同法》第 51 条的“处分”是指处分行为,“该合同有效”实际指“该处分行为有效”。《合同法》第51 条中真正效力未定的是处分行为,而非负担行为。因此,出卖他人之物及共有物,效力未定的是处分人履行合同的行为以及履行合同的结果,即无权处分行为,而非合同的效力未定。

合同的效力不受处分权有无的影响,而是取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。只要签订合同的双方意思表示真实,达成合意,且不具有《合同法》第52条(1)规定的无效情形,即使没有办理物权登记,合同依然有效。《物权法》第 15 条规定肯定了这一结论。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（已修正)第3 条第1 款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”因此,综上分析,本案张某与雷某签订的合同无论涉案房属的共有人李某是否事后同意或者承认,该合同均自成立时即生效。

（三)合同有效,涉案房屋能否过户的问题

一种观点认为,既然合同有效,应该继续履行,房屋应当过户。理由如下:第一,涉案房屋在2009年时价格为500000元,目前市价至少已翻3倍,本案中不排除由于房屋价格上涨,夫妻受利益驱使,而串通一气想反悔的可能性。第二,张某是善意的,应保护市场交易安全。自张某与雷某签订房屋买卖协议至张某起诉已逾两年之久,张某已经实际占有居住在涉案房屋里近3年。在此期间雷某与李莱共同居住生活,丈夫一方李某主张自己一直不知道房屋已售的事实,不合常理。第三,本案中张某由于限购政策的影响,已经不符合购买房屋的条件,如果房屋不能过户对其很不公平。即使有后续的损害赔偿,也不能弥补其无法在北京拥有一套权属为其本人所有的房屋的结果,这是金钱所不能解决的问题。第四,通过法院判决过户,强制执行可以实现张某的诉请,从而均衡双方的利益。本家张某与雷某早在2009年8月19日签订房屋买卖合同,且当日就已经支付约定500000元购房款的490 000元,并于当日入住,一直实际占有使用房屋至今,若合同无效或合同解除会导致当事人之间利益明显失衡。

另一种观点认为,合同有效,房屋不能过户。理由如下:第一,要区分物权变动的原因与结果，区分合同的效力与合同的履行问题。合同有效并不必然导致房屋过户的结果发生。当事人不违反法律规定而合意订立的合同,法律应该予以保护,对于合同的效力也应该给予肯定。雷某与张某签订的房屋买卖合同有效,但是合同有效并不必然导致房屋过户的结果发生。这正是区分物权变动的原因与结果的重要意义所在。第二,房屋买卖合同是一种标的额相对较大的合同,张某作为完全民事行为能力人购买设有抵押、没有办下产权证的房屋,在签订合同时应对合同订立后可能出现的履行障碍有一定程度的预见和判断。因此,张某应自行承担过户不能的交易风险。第三,国家的房屋新政并不是一蹴而就的,而是由一个限贷到限购的循序渐进过程。对国家政策和法律不知道,不了解,不清楚,不能构成合理抗辩。

“新国八条”于2011年1月26日出台,北京于2011年2月实行了“京十五条”,张某对此浑然不觉。而直至雷某2011年7月联系张某要其之前的购房合同去办房产证事宜之时，雷某也没有任何防备措施以防雷某办证后可能出现的意外。第四,张某不能证明李某对于雷某出售房屋一事是知晓的,且其也没有证据李某与雷某是串通一气的。第五,所有权是对世权,债权是对人权,物权具有排他性,我国《民法典》第311 条第1款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回”,因此,所有权可以对抗债权,李某基于所有权可以对抗张某的债权。第六,关于法院判决强制过户的问题。司法实践中,法院的强制过户不能轻易使用,除非是为了保护利益明显失衡的交易主体的权益,本案中的情形并非明显显失公平,张某的损失可另案起诉,得到补偿。

以上两种观点导致了一审、二审法院对此问题的分歧,也造成了审理结果的差异,笔者赞同第二种观点,合同有效,但房屋不能过户:

第一,对于负担行为的买卖合同的效力来说,其不以出卖人对于买卖标的物享有所有权为要件。而对于物权变动的处分行为来说,在未经共有人同意之前,其效力待定。本案中,对于雷某的处分行为,房屋共同共有人李某不同意,根据相关规定,处分共有的不动产应当经过全体共同共有人的同意。因此,雷某的处分行为无效,涉案房屋不能过户。

第二,买受人对于房屋买受的损失可通过向出卖人主张违约责任,或者解除合同,请求损害赔偿来获得补偿,对此,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（已修正)第3 条第2 款规定:“出卖人因未取得所

有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”

本案中,至于前面观点说到的就算有金钱补偿,张某仍无法在北京获得一套真正在其名下的房产的问题,属于经济主体在市场中的交易风险,法律的创设是为了维护整个市场交易秩序的有序进行,不能为了某个人的绝对公平而破坏整个法制的严谨和权威。每一个市场主体在交易活动中均应自觉遵守既定的“游戏规则”，并恰当评估可能遇到的交易风险，张某作为市场交易主体，只能自行承担该风险。钱就是保护所有人利益与保障交易安全的价值取舍与利益平衡。

应区分合同成立及合同履行的法律事实及法律效果,合同成立发生债权,合同履行发生物权变动。夫妻一方未经另一方同意,擅自处分夫妻共同房产与第三人订立房屋买卖合同,买卖合同的效力不以夫妻另一方是否同意出售或出卖人对于买卖标的物享有所有权为前提,合同自成立时生效。关于第三人能否取得房屋所有权,应考察其是否符合《物权法》第 106 条(《民法典》第311 条)善意取得要件,并履行《物权法》第 14 条(《民法典》第214 条)规定的过户登记要件,否则在夫妻另一方不同意的情形下,第三人不能取得房屋所有权。《民法典》中删除了《合同法》第51 条内容,但不影响本案解析中对合同效力及房屋能否过户部分的分析论述。

就处分共有不动产的问题《物权法》第 97 条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”对此,《民法典》第301 条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产性重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”

从条文内容来看，虽该条款整条所涉内容有微调增加,但《民法典》中对于“处分”共有不动产的规定与《物权法》的规定完全一致,《民法典》与《物权法》关于共有人共同处分的规定，针对的是物权有效转移的问题,而非合同效力问题。《民法典》的实施不影响本案例的论述该类案件的裁判路径并无变化。