张X与钟X租赁合同纠纷一案民事二审判决书

律师观点分析

上诉人（原审被告）：张X，男，汉族，1992年2月17日出生。身份证号码：441××××××××××××311。

被上诉人（原审原告）：钟X，男，汉族，1978年9月16日出生。身份证号码：441××××××××××××296。

委托诉讼代理人：张XX，广东XX律师。

委托诉讼代理人：邹XX，广东XX律师。

诉讼记录

上诉人张X因与被上诉人钟X租赁合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅县区人民法院（2021）粤1403民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

案件基本情况时间线

张X上诉请求：1．撤销（2021）粤1403民初71号民事判决，改判上诉人无需再承担2020年2月-5月17日的店铺租金；2．本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，完全未考虑实际情况。一、事实方面，被上诉人早在2020年3月1日就采取停电、在店铺显眼位置张贴“旺铺招租”广告牌等恶劣手段扰乱上诉人的经营活动，并明确要求上诉人将店内物品搬出店铺，是被上诉人用行为明示不遵守《店铺租赁合同》及《中华人民共和国民法典》合同编相关规定。虽然上诉人是在2020年5月17日将自身物品搬出店铺，但是一审法院只根据上诉人将物品搬出的时间来确定合同解除时间不仅于法无据，于事实更无据。一审法院只根据上诉人一方的行为来确定合同解除时间。上诉人于2020年5月份才将物品搬离店铺是因为上诉人已于2020年3月10日诉至一审法院，考虑到保护现场的需要，上诉人才没有立即将物品搬出店铺，因此上诉人将物品搬出店铺的时间根本不能作为合同解除时间的依据，而应该根据被上诉人第一次作出根本违约行为的时间，也即是2020年3月1日来判定合同解除的时间。二、法律依据方面，一审法院及（2020）粤14民终876号判决书认定合同解除时间完全没有依照法律规定，而是完全凭主观随意认定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。同时《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定。因此根据《中华人民共和国民法典》的规定，上诉人与被上诉人之间的合同应于上诉人第一次起诉被上诉人时起诉状副本送达被上诉人之日解除，也即是2020年3月份。因此上诉人根本无需再承担打官司期间的租赁费。三、早在梅州市中级人民法院（2020）粤14民终876号案庭审时，当庭就已经将双方所有损失进行调解，所以才只退给上诉人9000元保证金，而不是全额18000元退回。

钟X辩称，1．双方合同解除的时间早已经确定，根本无需再另行确认合同解除时间，梅州市中级人民法院（2020）粤14民终876号判决已经生效，具有权威性，应当得到双方的全面认可；2．在上诉人搬离店铺之前，店铺一直是可以正常营业的，只不过是上诉人自认为不可能继续营业，如非上诉人搬离店铺，本合同仍可以继续履行。所以应当以上诉人搬离店铺的时间即2020年5月17日为合同解除时间。

钟X向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付2020年2月份、3月份、4月份和5月1日-17日的店租共计人民币27000元；二、本案诉讼费用由被告承担。

一审法院审理查明，涉案店铺位于梅州市梅县×××××××××××××××××××××复式店，房地产权属人系钟X与肖XX。

2019年10月9日，张X（乙方）与钟X（甲方）签订了一份《店铺租赁合同》，该合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚信的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方的店铺事宜，订立本合同。第一条乙方自愿租用甲方位于梅县新县××××××××××××（复式268平方米）经营餐饮行业。第二条租用的期限为肆年（即由2019年11月1日至2023年10月31日止）。第三条租金、保证金及租金交付期限：1．该商铺当年月租金9000元／月，租金每两年递增10％：即第一、二年月租金9000元／月；第三、四年月租金9900元／月。如合同租期已满，如乙方有需求续租，乙方享有优先续租权，租金按照以上递增方式。2．交付期限：租金按月交纳，每月5号前交清当月租金。如不按期交租视为违约，甲方有权终止合同，保证金不予退还。3．保证金：在本合同签订之日，乙方须向甲方交付人民币壹万捌仟元整作为履约保证金。第四条该店铺交付使用后所发生的水电费、网费及所有税费等费用，由乙方负责缴交，与甲方无关。如由于这些费用未交清而致使甲方被有关部门追讨滞纳金或罚金，则甲方有权从乙方所交纳的保证金中抵扣，并有权要求乙方补足该保证金的不足部分。第五条租赁期间在没有经甲方允许的情况下，不得擅自将店铺出租、转让、转借他人或调换使用。如有违反，甲方有权单方面宣布中止该合同，并有权将店铺收回。而乙方所交的保证金（即作为违约金），一律不予退回。第六条双方责任：（一）甲方责任：1、甲方于2019年10月10日将该商铺交付乙方使用，从2019年11月1日起开始缴交店租；2、合同期满时，乙方须在租约期满之日退还店铺，同时经甲方验收该店铺无结构、设施损坏及欠缴的水电费及税费等费后三天内返还乙方所交的保证金。（二）乙方责任：1、乙方应如期交纳租金，如不按时交租将视为违约；2、租赁期间，所发生的水电费、税费等所有费用由乙方自行按时缴付；3、租赁期间，乙方应自觉遵守有关法律、法规规定，不得擅自改变该商铺的结构及用途，如乙方有违反国家法律法规所引起的一切后果，由乙方自负。甲方可以此原因解除本合同，并不退还所收的保证金及有权追偿由此而发生的一切损失的赔偿；4、租赁期内一切安全责任事故由乙方负责，为确保消防安全，乙方应按相关规定配备消防器具，电源线路应按供电部门的安全要求进行布设，如有违反所引发的后果由乙方自负，以此引发的损失由乙方负责赔偿。第七条违约责任：1、乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的3％。交纳滞纳金；如拖欠租金30天，则甲方有权单方终止合同和收回店铺，并有权拒绝返还保证金；2、一切非自然因素造成租用店铺及配套设施的毁损和故障，乙方应在退租前独自承担维修责任，否则甲方将动用乙方的保证金作为修复费用，在修理工程结束后，该保证金多退少补。乙方在甲方店铺的装修设施不能拆除的禁止拆除，如需拆除的，拆除后要恢复店铺原状。第八条本合同经双方签字之日生效。如有未尽事宜，甲乙双方应友好协商解决。第九条本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。2019年10月9日。”

上述合同签订之后，张X按照合同约定，缴纳了保证金18000元给钟X，并支付了2019年11月1日至2020年1月31日的店铺租金给钟X。

2020年1月24日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。张X为响应党和政府的抗疫号召，自觉服从抗疫大局，暂停了营业。为此，张X与钟X就减免店铺租金问题进行了协商，未果。张X于2020年3月10日诉至一审法院，案号为（2020）粤1403民初472号，其诉讼请求为：1、判令解除原、被告双方于2019年10月9日签订的《店铺租赁合同》；2、判令被告退还原告保证金人民币18000元；3、判令被告赔偿原告店铺冰箱内菜品损失费人民币3000元；4、判令2020年2月份原告需支付的店租减半；5、判令被告赔偿原告店铺装修装饰费人民币86254.2元。

2020年5月17日上午，张X将涉案店铺里面的厨具、空调、桌凳等物品搬离了店铺。当日下午，张X将店铺卷闸门遥控器钥匙交给了钟X的委托诉讼代理人张XX律师。2020年5月25日张XX律师交给法庭一份“证明”，证明收到两副钥匙。2020年5月26日，一审法院对张X作了问话了解。当日下午，一审法院派员前往涉案店铺进行了现场察看。2020年5月28日上午，一审法院将该情况告知了钟X。

2020年5月28日，一审法院对（2020）粤1403民初472号案件作出判决：一、对原告张X与被告钟X于2019年10月9日签订的《店铺租赁合同》予以解除；二、驳回原告张X请求判令被告退还原告保证金18000元的诉讼请求；三、驳回原告张X请求判令被告赔偿原告店铺冰箱内菜品损失费3000元的诉讼请求；四、原告张X减半支付2020年2月份的店铺租金给被告钟X；五、驳回原告张X请求判令被告赔偿原告店铺装修装饰费86254.2元的诉讼请求；六、驳回原告张X的其他诉讼请求。案件受理费2446元，减半收取1223元，由原告张X负担1000元，由被告钟X负担223元。张X不服该判决，向梅州市中级人民法院提出上诉，案号为（2020）粤14民终876号。梅州市中级人民法院经审理认为，2020年暴发的新冠肺炎疫情系全国突发公共卫生事件，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，给社会造成了一定的影响，在此情况下，双方需要保持冷静，秉着相互理解、共担风险、共渡难关的态度，按照公平和诚实信用原则协商处理。首先，双方签订的租赁合同并没有对出现不可抗力情况如何处理作出约定。其次，从微信聊天记录来看，双方系对2020年1月份是否减租1000元意见不统一，并非钟X一点租金都不同意减少。第三，新冠肺炎疫情防控措施虽然对本案租赁合同的履行产生了一定的影响，但张X在一审中亦承认2020年2月底系可以开门营业的，亦可以通过外卖的方式继续经营，只是曾经有顾客表示外卖的口感不好，所以张X没有经营外卖，张X在二审中亦承认钟X停电行为短暂，对租赁合同的履行并没有实质性的影响，故新冠疫情的影响和钟X短暂停电的行为尚未达到令合同目的完全不能实现的程度。第四，在双方就减租问题协商不一致的情况下，张X以诉讼和拆卸装修物、搬离租赁店铺的方式表明不再租赁该店铺，钟X亦有短暂停电和张贴“旺铺招租”广告牌的行为，钟X的受托人周XX亦在微信聊天记录中多次提到要求张X搬离所租赁的店铺，说明钟X亦有解除合同的意思表示。第五，张X曾经在2020年2月份转账5900元租金给周XX，并无拖欠租金的行为，只是双方对租金数额是5900元还是6900元有争议未协商一致导致周XX拒收。双方在减租问题上无法协商一致，双方均用行为表示不愿意再继续履行合同。张X于2020年5月17日将店铺内可移动物品搬离，故应认定双方解除合同时间为2020年5月17日。综合上述情况，新冠疫情并未达到令合同目的完全不能实现的程度，也并非因钟X一点租金都不肯减少导致合同完全不能履行，张X亦无故意拖欠租金的行为，鉴于钟X租赁涉案店铺时间短暂，且双方对合同无法继续履行并无过错，故根据公平和诚实信用原则，涉案保证金18000元应由钟X退还9000元给张X。至于店铺装修费，双方之间对因突发新冠疫情公共卫生事件而合同解除并无过错，且根据钟X二审提交的照片，张X已经将可以移动的物品拆卸，故张X要求钟X赔偿装修费86254.2元不予支持。

梅州市中级人民法院于2020年10月12日作出判决：一、维持广东省梅州市梅县区人民法院（2020）粤1403民初472号民事判决第一、三、四、五项；二、撤销广东省梅州市梅具区人民法院（2020）粤1403民初472号民事判决第二、六项及诉讼费负担部分；三、钟X应在判决发生法律效力之日起七日内向张X退还保证金9000元；四、驳回张X的其他诉讼请求。

张X没有交纳自2020年2月1日至2020年5月17日止的店铺租金给钟X。

钟X认为张X有拖欠租金的行为，于2021年1月6日诉至一审法院，提出上述诉讼请求。

一审法院认为，本案是一起因租赁合同引发的纠纷，合同双方当事人的合法权益依法受法律保护。张X与钟X签订的《店铺租赁合同》是双方在自愿平等协商的基础上订立的，未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，予以确认。合同双方当事人均应按照合同约定来处理相关事项。根据合同的约定，租金按月交纳，每月5号前交清当月租金。因此，承租人张X应按约交纳店铺租金给出租人钟X。承租人张X没有交纳从2020年2月1日至合同解除之时的店铺租金，属于违约行为，应承担违约责任。根据梅州市中级人民法院（2020）粤14民终876号民事判决书内容，可知张X与钟X双方解除合同的时间为2020年5月17日。因此，从2020年2月1日起至2020年5月17日，承租人张X应该交纳店铺租金给出租人钟X。2020年2月份的店铺租金数额，根据生效判决的确定为减半支付，即9000元／月×50％=4500元。被告张X应支付2020年2月份的店铺租金4500元给原告钟X。对2020年3月1日至2020年5月17日的店铺租金，考虑新冠疫情原因，按照公平和诚实信用原则，结合期间店铺没有营业的实际，酌情亦减半支付，即（9000元＋9000元＋4500元）×50％=11250元。被告张X应支付2020年3月1日至2020年5月17日的店铺租金11250元给原告钟X。共应支付店铺租金15750元。

新冠疫情的发生，给涉事各方都造成了一定的影响，在这个时候，各方都应冷静下来，相互理解协商，互谅互让，共渡难关，妥善处理纷争。为此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张X应支付店铺租金15750元给原告钟X，限于判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告钟X的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费476元，减半收取238元，由被告张X负担150元，由原告钟X负担88元。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

裁判分析过程

本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：张X应否支付租金给钟X。

经查，本院（2020）粤14民终876号民事判决已认定张X与钟X双方解除合同的时间为2020年5月17日。因此，从2020年2月1日起至2020年5月17日，承租人张X应该交纳店铺租金给出租人钟X。上述生效判决确定2020年2月份的店铺租金减半支付，即9000元／月×50％=4500元。而2020年2月份拖欠的租金4500元应在履行（2020）粤14民终876号民事判决时偿付。一审判决将2020年2月份拖欠的租金4500元并入本案给付不当，应予纠正。根据餐饮业受新冠肺炎疫情的影响较大，涉案店铺未能正常营业，一审法院酌定张X减半支付2020年3月1日至2020年5月17日的店铺租金，即（9000元＋9000元＋4500元）×50％=11250元，并无不当。张X主张其无需再承担此期间的租赁费，依据不足，不予支持。

综上，张X的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

判决结果

一、撤销广东省梅州市梅县区人民法院（2021）粤1403民初71号民事判决第二项及诉讼费负担部分；

二、变更广东省梅州市梅县区人民法院（2021）粤1403民初71号民事判决第一项为：张X应于本判决生效之日起七日内支付店铺租金11250元给钟X；

三、驳回钟X的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费476元，减半收取238元，由张X负担100元，由钟X负担138元。二审案件受理费476元（已由张X预交2446元），由上诉人张X负担200元，钟X负担276元。钟X应在接本判决书之日起7日内向本院缴纳二审案件受理费276元，本院退回张X多预交的二审案件受理费2246元。

本判决为终审判决。