律师观点分析
原告：孔XX，女，汉族，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：朱XX，吉林XX律师。
委托诉讼代理人：杨X，吉林XX律师。
被告：吉林市XX公司，住所地吉林省吉林市丰满区。
法定代表人：张XX，公司执行董事长。
委托诉讼代理人：王XX，公司客户关系部主管。
委托诉讼代理人：**刚，公司法律顾问。
原告孔XX与被告吉林市XX公司(以下简称XX公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。孔XX的委托诉讼代理人朱XX、杨X，XX公司的委托诉讼代理人王XX、**刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孔XX本院提出诉讼请求：依法判令：1、XX公司协助孔XX办理房屋土地使用权证；2、XX公司赔偿孔XX迟延办理房屋产权证违约金：自2013年11月9日交房90天后，按照中国人民银行同期贷款利率，XXX×5.6%÷365×332=62194元（房产证）；自2015年1月6日，90天后，按照中国人民银行同期贷款利率，XXX×5.75%÷365×649=124834元（暂定为起诉时止房屋土地使用权证）。以上两项合计187028元；3、XX公司承担诉讼费。事实与理由：孔XX于2013年10月22日，购买XX公司开发的吉林市丰满区江南壹号花园B2栋1单XXXXX室房屋。现如今已经距离交房日期3年多，XX公司始终未协助孔XX办理土地使用权证也未向孔XX提交相关证明文件。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及商品房买卖合同纠纷的司法解释第十九条规定：“开发商应当在交房90内为孔XX办理房屋所有权证及房屋土地使用权证。办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”虽然双方之间签订了商品房买卖合同并对办理房屋土地使用权证有所约定，根据合同法第52条第5款规定，该约定已经违法国家强制性法律规定，属于无效条款。孔XX得知XX公司并未向相关部门缴纳土地出让金是导致孔XX不能办理房屋土地使用权证的主要原因，XX公司的行为已构成根本违约，故依法要求XX公司承担违约金。在诉讼中，孔XX变更诉讼请求，要求XX公司按照房款总价值的3%支付违约金36630.06元。
XX公司辩称：1、孔XX诉求办理房屋土地使用权证已经不具备现实基础，土地使用权证现在已不存在，不能够进行办理。2、孔XX的违约金计算标准错误。如果按照合同第十一条约定每迟一天按2.5元计算违约金，违约金仅500多元，孔XX主张的违约金没有事实和法律依据。3、孔XX有义务证明是因XX公司的责任而致违约。孔XX主张XX公司违约事实并不存在。根据合同约定的产权办理天数一千天至起诉时，孔XX主张的违约事实不存在。根据合同第十一条第三款第二项约定，XX公司并没有违约。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、孔XX供证据：（一）商品房买卖合同；（二）房屋所有权证登记发票、房屋所有权证及房屋所有权转移登记申请表各一份；（三）吉林市丰满区人民法院（2016）吉0211民初212号、吉林市中级人民法院（2016）吉02民终2051号民事判决书。上述证据经质证、认证，符合证据要求，本院予以认定。二、XX公司提供证据：商品房买卖合同。上述证据经质证、认证，符合证据要求，本院予以认定。
本院经审理认定事实如下：2013年10月10日，孔XX与XX公司签订了商品房买卖合同，约定孔XX购买由XX公司开发的吉林市丰满区江南壹号花园B2号楼02栋1单XXXXX号商品房一套，建筑面积193.32平方米，房款为XXX元，付款方式为商品房抵押贷款。并于2013年11月9日向孔XX交付房屋。其中商品房买卖合同第十一条约定：“合同备案手续和权属登记手续。（二）、本合同签订后90日内（应当不超过90日），甲（XX公司）、乙（孔XX）双方应当共同申请房屋所有权转移登记。乙方以商品房抵押贷款支付合同价款的，有关商品房登记手续应与房屋所有权转移登记手续同时办理。（三）关于该商品房的相关权属登记办理，甲方作如下第2条承诺：2、乙方领取房屋所有权证1000天后，乙方有权且应当要求甲方配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记。（四）因一方过错，导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后7天未办理的，过错方应当向对方承担下列第1违约责任：1、按每迟延一天2.5元计算，支付违约金。”合同签订后，孔XX于2013年10月18日交付了全部房款。2015年1月6日孔XX办理了房屋所有权证书。至今未办理土地使用权证书。
本院认为，孔XX与XX公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，合同有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。双方于2013年10月10日签订了商品房买卖合同，应当在签订合同之日起90日内共同申请办理房屋所有权转移登记。现孔XX在2015年1月6日才取得房屋所有权证书，足以说明在合同约定的90日内未共同办理房屋所有权转移登记，故XX公司未与孔XX共同办理房屋所有权转移登记，存在违约行为，应当承担违约责任，并支付违约金。因孔XX未能及时取得房屋权属证书，不能及时发挥房屋的物的效用，势必会给孔XX造成一定的经济损失。双方在合同中约定的违约金日2.5元，明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现孔XX要求按照房屋总价款的3%支付违约金，应予支持。现在已经实行不动产统一登记，双方应当按照合同约定或法律规定及时办理不动产登记。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、吉林市XX公司于本判决生效后五日内一次性给付孔XX违约金36630.06元（计算方法：房款XXX×3%）；
二、驳回孔XX的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费558元（已减半），由吉林市XX公司负担；孔XX多交纳1463元予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
