律师观点分析

（一）案情简介：

2017年1月王某与禹某双方签订《房屋转让协议》，约定禹某将坐落于宁夏银川市金凤区良田镇的院落转让给王某，禹某保证房屋信息的真实性和准确性，确保产权清晰、界址明确、无债务纠纷、无政府征用、无抵押担保及其他买卖行为。转让费186000元，王某于合同签订当日一次性将转让费转账至禹某妻子秦某账户。两个月后金凤区良田镇人民政府以该院落系违章建筑将该院落房屋强制拆除。随后王某得知房屋被政府强制拆除，经核实禹某才得知该房屋系违章建筑。王某多次找到政府及禹某协商要求退还当时所交房款，均无果，无奈王某只能通过寻求律师帮助。

（二）案件分析：

原被告双方签订的转让协议中，并未约定房款指定打到被告妻子的账户，也未提供被告与其妻子的夫妻关系证明，仅有手里的一份非常简单的合同。整个案件，在接案后，前期不仅是法律关系的梳理、法律条文的整理，还做了大量的取证工作。最终法院支持了我代理的原告王某的诉讼请求，即判决由被告禹某向原告王某返还购房本金186000元。

律师说法：

1、农村房屋买卖合同纠纷类案件，购买者大多都并非是房屋所在地的村民且文化程度较低的社会弱势群体，法律意识和自我保护意识淡薄，后期维权较困难。

2、提醒房屋买卖的客户在购买房屋时谨慎购买。

依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，第六十三条规定：除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的，必须依法申请使用国有土地。农民集体所有土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。依据国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中进一步明确：农村的住宅不得不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。因此，本案中王某与禹某签订的房屋买卖合同因违法法律的强制性规定，应属无效。

3、即使当初双方明确约定了违约责任，对于损失部分很难追回。

虽然依据《中华人民共和国合同法》五十八条，合同无效或被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双反都有过错的，应当各自承担相应的责任。但是在具体的案件中，购买方很难举证证明全部是由对方过错导致合同无效，举证难度很大。