乐沫沫律师
律师观点分析
大家好，我是乐沫沫，近期我代理的这起商品房预售合同纠纷二审案件，唐山中院终审判决驳回业主上诉、维持原判，帮开发商客户零赔付胜诉，也为后续同批次数十户同类诉讼确立了有利的裁判参照。下面把脱敏后的办案思路跟大家复盘一下。
我方当事人（某海岛文旅地产公司）将案涉海景精装房出售给业主，合同约定期内交房并附带温泉管道入户。交房后业主以"温泉未通热水"及"逾期交房"为由，索赔房屋差价损失3万余元及逾期交房违约金1.1万余元，并称销售时大肆宣传"温泉入户"，构成要约，开发商应承担违约责任。
我的代理思路与关键作用
接案后我锁定两大核心防线：
① 温泉宣传不构要约，且关停属不可抗力。
我在庭审中重点指出：合同《补充协议》已明确载明广告宣传不构成要约，且温泉能否入户受制于政府地热开采审批——这是开发商无法控制的范畴。我提交旅游岛管委会回函，证明辖区内地热井因省级政策被全部关停取缔，该政策发布晚于签约时间，符合不可抗力的"不能预见、不能避免、不能克服"。同时我调取周边同期同类海景楼盘成交价，证明案涉房源售价明显低于周边均价，不存在因"温泉"产生溢价，直接击碎对方"对房价有重大影响"的主张。
② 环保管控+疫情停工可据实顺延，非逾期交房。
业主片面解读重污染II级应急响应仅限货车禁入，我当庭援引政府文件原文，列明"停止土石方作业、建筑拆除、喷涂粉刷、混凝土搅拌"等实质性停工措施，结合住建部门出具的疫情停工天数通知，精准算出合计175天合理顺延期，证明实际交房时间在顺延范围内，不构违约。
最终，一审驳回业主全部诉请，二审中我针对上述两点再次强化辩论，中院全部采纳我方意见，判决驳回上诉、维持原判，二审诉讼费由业主承担。
文旅地产项目中，"温泉入户""私家泳池"等宣传常被业主拿来主张虚假宣传索赔。本案胜诉的关键在于：律师介入后第一时间固定政策文件+周边房价比对+合同免责条款提示，把"宣传语"与"合同义务"切割清楚，并用政府停工文件做实顺延事由。如果你作为房企法务面临同类批量诉讼，建议早做证据固化，别等开庭再补材料