最高人民法院于2016年2月22日以法释〔2016〕5号文发布《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《解释（一）》），自2016年3月1日起施行。该项司法解释的出台，标志着我国物权保护司法实践取得了新的重大成果。

   应当注意到，物权制度并非单纯由物权法调整，而是应当充分注意到其他关联法律领域。目前，我国立法体系中已经形成了以物权法、合同法、公司法为基础的民商事基本法，该三部基本法与其他单行法及国务院《不动产登记暂行条例》和国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》等行政性规范一起构成了调整我国物权制度的法律体系。

   本系列文稿拟通过对《解释（一）》展开深度的综合性解析，希冀有利于对该部司法解释的正确理解和适用。

   一、关于物权保护与不动产登记制度的立法体系

   物权是财产权的重要组成部分。在物权法施行前，调整我国物权制度的主要法律部门包括民法通则以及土地管理法、农村土地承包法、城市房地产管理法、森林法、渔业法、海域使用管理法等单行法。此外，国土资源部、住建部等发布的部门规章以及最高人民法院所作出的相关司法解释给以了必要而有益的补充。

   2007年10月1日，物权法的施行标志着我国物权保护立法成就的新高度。从物权法的立法结构来看，主要由总则、所有权、用益物权、担保物权、占有制度等五大板块组成。其中，对于不动产物权保护的基本制度则集中地体现在总则之“物权的设立、变更、转让和消灭”一章中。同时，该章作出了明确的授权性规定，不动产登记由不动产所在地的登记机构办理；国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

   但是，物权法施行后从全国人大常委会这一立法层面而言，一直未能实质性地启动对“不动产统一登记制度”的立法工作。直至2015年3月1日国务院第656号令《不动产登记暂行条例》的施行才标志着我国不动产统一登记制度立法成果真正落地。2016年1月1日，国土资源部发布《不动产登记暂行条例实施细则》，使得不动产统一登记工作具有了可操作性的行政规则。近期，最高人民法院又发布了《解释（一）》使得我国物权保护的司法成果再创佳绩。

   除立法与司法成果外，我国关于不动产登记主管部门的调整亦有利于全国统一的不动产登记工作的开展。根据中央编办及国务院的授权，除农村土地承包经营权的登记工作设定5年的过渡期外，各类不动产登记工作统一赋予国土资源部行使主管权，包括指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作；会同有关部门起草不动产统一登记的法律法规草案，建立不动产统一登记制度，制定不动产权属争议的调处政策；推进不动产登记信息基础平台建设；会同林业局负责国务院确定的重点国有林区森林、林木、林地的登记发证；会同海洋局负责国务院批准项目用海、用岛的海域使用权和无居民海岛使用权的登记发证等。

   目前，我国物权保护与不动产登记制度已经形成了以宪法为立法根据，以物权法为上位法，以国务院《不动产登记暂行条例》为平台的物权保护法律体系。同时，形成以国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》为操作规范的由国土资源部统一主管、其他相关部委配合的行政保护格局和由最高人民法院为主导、地方各级人民法院为基础的司法保护格局的“双重保护”体系。

《解释（一）》第一条、第七条和第八条明确了物权救济的诉讼类型及司法裁判文书对物权直接设立的法定功能。下期将对该三条解释进行综合性解读，有利于准确理解我国物权保护的诉权制度及物权确权的特殊途径。

二、物权保护诉权制度

   《解释（一）》第一条规定：因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

第七条规定： 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

   第八条规定： 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。

（一）物权司法救济制度

  《解释（一）》第一条调整的是民商事主体因物权原因行为发生争议的，人民法院能够给以司法救济的诉讼类型及诉权制度。本条开宗明义地提出了物权原因行为的独立性问题，并给出了以原因行为制约物权归属的物权确认规则。

物权法的一个重要进步是未采行德国物权制度的无因性规则，而确立了物权原因行为的独立性制度。如果没有此项制度设置，则物权变动行为将具有“无因性”法律特质，此举必将导致物权的归属出现不可预测的状态。因为一旦抛开物权的原因行为，则对于某项物权的设定及流转效力必然将取决于不动产的登记状态，从而单纯地使得“登记”行为即具有了“赋权”功能，此种物权制度完全不符合“债有主”的中华传统法律文化。

综合民诉法、物权法及其解释的相关规定，目前我国的物权保护司法救济制度中的诉权类型基本可以分为三大救济模式。

第一种诉讼类型：物权权属确认之诉＋民事执行制度模式

因不动产物权的归属发生争议的，可以启动物权权属确认之诉。物权权属争议的原因行为主要有两类情形：

第一类情形是因不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等合同法律关系而产生争议。应当说，没有合法、有效的物权原因行为，则即便某宗物权被某一主体登记于不动产登记簿，亦不产生合法有效的物权效力。因此，物权法规定因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

第二类是对物侵权行为可以引发物权确认之诉及物权排除妨害诉讼。

根据物权法的规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。此侵害行为既包括“无权占有”，也包括“物权妨害”，还包括“物权毁损”行为。针对此类物权救济，司法实践中可以按照“复合案由”的方式给以保护，即案由和法律关系可以按照“物权确认＋排除妨害”的方式确定。广义的“排除妨害”情形包括返回、重制占有物，停止侵害，赔偿损失等。同时，物权法规定的物权保护方式可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。

根据上述不同情形而产生的司法裁判文书，是人民法院执行的根据。具体执行中的措施可以分为三种可能：一是凡属于人民法院可以直接强制执行的，诸如排除妨害、返回占有、赔偿损失等则由法院直接执行。二是能够借助第三方履行的，则可裁定由第三方替代履行，但有关费用由被执行人承担；三是需要借助登记机关协助执行的，则向登记机构发出协助执行通知，再由登记部门办理相关转移登记、变更登记、更正登记或注销登记等。

   第二种诉讼类型：行政更正、变更登记制度＋行政诉讼模式

   物权权属争议不属于行政诉讼的主管范畴。必须明确的是，由于权属争议而要求登记机构直接改变登记的，或者直接起诉登记机关要求撤销登记行为的主张均没有合法的程序法根据，司法实践中一定要防止动辄涉诉登记机关要求撤证而启动的行政诉讼。

   事实上，合法的救济途径有两种可能，一是先提出异议登记，再提起民事确权之诉；二是可以直接提起民事确权之诉。该两类救济途径的共同点是在取得人民法院最终的确权裁判结论后，可以申请变更登记、转移登记或者维持原登记结论不变。

   如果发生单纯性行政登记错误，则登记机构负有依职权或者依申请进行更正登记的职责。此时，享有申请更正登记的主体是物权登记权利人，或者虽未被登记但依据基础法律关系而享有实体权利或其他合法利益的利害关系人。

   一是登记权利人或利害关系人申请更正登记的，应当提交不动产权属证书、证实登记确有错误的材料或具有利害关系及其他必要材料来向登记机关主张更正登记权。此类材料的核心目的是证实利害关人之基础性权利的合法性。对于依申请启动更正登记的，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正。

   二是登记机关自己发现不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当依职权书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。

   三是登记机关如果认为更正登记申请人的请求不能成立的，则不动产登记机构不予更正并书面通知申请人。此后，如发生行政争议的，则可以通过行政复议及行政诉讼解决争议。

   第三种诉讼类型：行政附带民事诉讼＋物权变更登记、转移登记制度

   在行政诉讼中可以附带解决民事争议，此即为行政附带民事诉讼。此类诉权制度是行政诉讼法第六十一条授权的，以此类诉讼方式进行的物权确认之诉中应当注意的几个程序性问题：

   一是应当在第一审开庭审理前提出相关确权请求；如有正当理由的，也可以在法庭调查中提出；二是法院在行政诉讼中一并审理相关民事争议的，民事争议应当单独立案，由同一审判组织审理。但是，对审理行政机关对民事争议所作裁决的案件中一并审理民事争议的，不另行立案；三是在适用法律方面应当注意，行政附带民事诉讼既要适用行政诉讼法等程序法，又要适用民法、物权法、合同法等民事法律规范的相关规定；四是在有关行政机关、人民政府或人民法院等在组织当事人调解物权争议时，不得将当事人在调解中对民事权益的处分意见作为审查被诉行政行为合法性的根据；同时也不得将当事人在调解进程中的让步行为作为物权确权的依据；五是根据现有诉讼法制度，行政争议和民事争议应当分别裁判。当事人仅对行政裁判或者民事裁判提出上诉的，未上诉的裁判在上诉期届满后即发生法律效力。第一审人民法院应当将全部案卷一并移送第二审人民法院，由行政审判庭审理。第二审人民法院发现未上诉的生效裁判确有错误的，应当按照审判监督程序再审。

行政附带民事诉讼裁判法律文书生效后，应当以民事（行政）执行程序及登记机关的行政登记行为相互配合，以确定地将司法裁判结论在登记程序中得以实现。具体执行原理与上述第一类型诉讼中的执行模式基本一致。

（二）具有物权确权效力的相关法律文书体系

   根据我国现有立法体系，具有物权确权效力的法律文书已经完全具备了体系性。从广义的立法体系而言，物权法第二十八条的适用范围应当包括如下各类情形。

   1.民事执行裁定法律文书。根据民诉法执行制度，人民法院的司法执行裁定具有转移、变更、撤销、注销、抵消等多项处分物权的法定功能。因此，人民法院的拍卖裁定、变卖裁定、以物抵债裁定等等相关法律文书均具有物权变更与确权的法定功能。

   2.民事与行政判决书。无论是因物权权属争议或者物权异议之诉、侵权之诉等各类纠纷而作出的民事判决书或行政判决书，均法定具有确权、给付、转移登记、变更登记的执行功能，包括根据合同法“债的保全”制度，人民法院作出的撤销权判决亦具有物权登记“回转”的法定功能。

   3.仲裁裁决书。适用仲裁程序解决物权纠纷时应当注意，如果单纯地限于当事人之间的物权归属争议的，则可以根据当事人的约定而适用仲裁救济程序。相反，如果涉及物权异议登记与异议之诉的，则应当适用物权法及民诉法的规定，由人民法院享有对异议之诉的专属主管权，不得将异议之诉的主管权赋予仲裁庭。

   4.民事调解书。人民法院的民事调解书具有与民事判决书同等的法律效力。但必须注意，在异议确权之诉中不得适用调解方式结案。因为根据物权法第十九条的立法精神，对异议确权之诉的裁判权应专属于人民法院，其不仅排除仲裁管辖的法律空间，而且如将异议之诉的实质性权利赋予当事人的“调解”权后，则完全有可能产生巨大的道德风险，难以避免有关当事人以“设计诉讼＋调解”的方式实施诉讼欺诈。

   5.人民调解协议及司法确认判决。人民调解协议受人民调解法的保护，应当注意到，由于人民调解委员会作出的调解协议虽具有民事合同的效力但并不具有直接的强制约束力，因此必须配合以人民法院的司法确认判决方才能确保其最终执行效力。

   6.民事决定书。主要是指民事制裁决定法律文书，即人民法院在诉讼进程中可以根据民诉法的授权对有违法、违规之举的当事人作出民事制裁，使得该类法律文书具有物权设定和消灭功能，即其系国家取得所有权的一种特殊来源方式。

   7.行政确权法律文书。包括行政确权决定书、行政处罚决定书（含行政没收）、行政征收决定书等。

   8.行政复议决定书。行政复议决定书除国务院作出的外，均不具有最终约束力。因此，行政复议决定书系物权确权中具有阶段性效力的一种法律文书，如果当事人对行政复议决定不再启动行政诉讼的，则该类法律文书可以作为物权确权的有效结论。

   9.行政裁决书。行政裁决书不同于一般的行政处理决定等确权法律文书，其必须有明确的上位法授权，才能作出裁决。

   10.刑事附带民事判决书。此类法律文书具有民事判决书的法定功能，因此当然可以成为物权确权的法定结论。

   上述有关法律文书中，凡涉及行政类的除国务院所作的决定外，其他法律文书均有进入司法审查的可能，故物权确权一般均应遵照司法终局的原则。

三、物权设立原因行为的独立性、合法性和决定性

   《解释一》第二十一条规定：具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：

   （一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；

   （二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

   本条规定确认了物权原因行为的有效性直接制约物权的取得效力。其核心的制度价值在于，即便援引物权法第一百零六条善意取得制度，也须受到物权原因行为效力的制约。

   物权法第十五条规定了物权原因行为相对于物权变动行为具有的独立效力。一般认为，物权原因行为效力的独立性是指对一项物权实施设立与变更等原因行为时，其效力不受嗣后的物权变动登记行为是否完成的限制。

   一个完整的物权行为应由物权原因行为和物权变动行为共同完成。物权原因行为即引起物权变动的前置行为，包括民事法律行为，司法与仲裁行为，政府征收行为，事实行为与事件等情形。物权的变动行为对于不动产及部分特殊动产而言即指登记行为，对于动产而言即为交付行为。

   物权原因行为效力的独立性之价值主要体现在此类案例中。诸如，当事人订立的房地产转让合同系一个典型的设立物权的原因行为。此后，如出卖人虽履行了交付房地产及其权利证书的义务，但未办理过户登记。当房地产市场一旦出现重大的升值因素，此时部分出卖人往往禁不住利益诱惑而放弃了诚信原则，恶意利用房地产转让过户登记程序未完成的瑕疵而翻悔。由于司法实践中长期以来根深蒂固地存在着一种对物权原因行为效力独立性的错误认知，认为凡房地产未过户则未取得产权，既然买受人无产权则其买卖合同也不应当受到保护，从而判决未完成过户程序的房地产转让合同无效。此类错误认知导致了大量的错误裁判，等于使得合同的效力直接地由出卖人把持。

   毫无疑问，将物权原因行为的效力不作独立判断而使之受限于物权变动行为是否完成的认知，将直接导致司法裁判鼓励出卖人不遵守诚实信用原则。事实上，无论是否完成物权转移登记行为，房地产转让合同的效力性均不受登记行为的限制。相反，对已经完成登记的物权变动行为的效力却要受到物权原因行为效力的制约。

   笔者认为，为了纠正司法实践中长期以来对“登记”这一物权变动行为效力的盲目尊崇，《解释一》第一条和第二十一条进一步明确了物权原因行为效力的独立性规则，具有重要的司法指导意义。

   四、不动产登记簿与不动产产权证书的法律价值

   《解释一》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

   长期以来，登记行政实务领域及司法实践中存在一个重大误解，即将不动产登记簿的记载效力绝对化，似乎物权人只有将不动产记载于登记簿后才享有物权，或者记载为何种权利状态就享有何种物权，否则就不享有物权或仅享有有限的物权。

   但事实上，上述观点本身存在循环论证的逻辑错误，其前提是假定登记簿对不动产权利的记载处于完全准确且周全的状态，另一方面又不能绝对肯定登记簿的记载达到了前述效果。如此，则当登记簿的记载出现瑕疵时，即无法用登记簿自身的登记内容来确认登记的正确性。显然，必须剔除登记簿记载效力的绝对化主张，构建起以物权的原因行为来记载及修正物权登记簿登记状态的不动产登记规则。（未完待续）