赵艳凤律师

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张某与田某租赁合同纠纷一审民事判决书

发布者:赵艳凤律师|时间:2017年07月18日|分类:合同纠纷 |157人看过

律师观点分析

原告张某与被告田某租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人赵艳凤,被告及其委托代理人于某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称,2013年4月1日,原告与被告签订《台球厅转让协议》,约定原告租赁被告房屋经营台球厅,租期自2013年4月1日至2015年3月31日止,租期两年,每年租金10万元整。2014年7月16日,因被告未缴纳物业费,导致物业停电,致使原告的台球厅无法经营。经协商,被告同意退还原告自2014年7月16日至2015年3月31日总计8个月零15天的房租70,833.00元。但直至今日,经多次索要,被告一直未将上述租金返还给原告,故为维护原告合法权益,特向人民法院起诉,请求依法判令:1、被告返还原告2014年7月16日至2015年3月31日总计8个月零15天的房租70,833.00元整;2、案件受理费由被告承担。

被告辩称,1、原告请求返还房屋租金70,833.00元没有法律依据。原、被告双方的合同早已履行完毕,并且房屋租赁到期的时间是2015年3月31日,但原告的实际腾房日期是在2015年11月初,原告存在违约事实;2、本案缺少诉讼主体,原告应将青年城物业列为本案第三人,因本案的纠纷是由该物业私自停电导致的,故只有追加其为第三人才能查清本案事实;3、停电不是被告所为,而是青年城物业的行为,该停电行为给被告造成了损失,现被告已将该物业诉至宽城区法院,案号是(2017)吉0103民初439号,本案应以该侵权纠纷结果为依据,故被告认为本案应中止审理。

经审理查明,2013年4月1日,原告与被告签订《台球厅转让协议》,被告将位于长春市宽城区青年城(A区)A-32(部分)幢1单元132号房屋租赁给原告用于经营台球厅。约定年租金10万元,租期一年,原告按照合同约定交纳了一年房租。合同到期后,双方沿用之前的租赁协议续租一年,租赁期限自2014年4月1日至2015年3月31日,原告交纳房租10万元。同时,双方在庭审时均认可口头约定,房屋租赁之前的物业费由房主负责,租赁后的物业费由承租户承担,本案涉诉房屋已多年未缴纳物业费。2014年7月17日,本案涉诉房屋停电,原、被告双方均认为系由该房屋所在小区物业公司故意操作致使。现原告基于双方的合同关系起诉被告要求返还停电期间的租金损失。

另查明,田某与吉林省某物业服务有限公司、国网吉林省电力有限公司长春供电公司、吉林省电力有限公司长春宽城供电分公司侵权责任纠纷一案经多次起诉后撤诉,现又已重新立案,田某起诉的损失数额包含本案原告所受损失的数额。

上述事实,有转让协议、微信打印记录、录音资料、(2015)宽民初字第260号庭审笔录、(2015)宽民初字第1290号案件起诉状、(2017)吉0103民初439号案件诉讼费收费通知、产权证复印件及庭审笔录等在卷为凭。

本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。本案中,原告张伟与被告田雷之间的房屋租赁合同系双方真实意思的表示,双方均应按照合同的约定享有权利、履行义务。原告已按照约定时间足额支付了租金,被告亦应保障出租房屋的正常使用。在双方均认为系因外力原因致使租赁房屋停电,导致原告无法正常经营的情况下,被告田雷作为房屋出租人,未保障出租房屋的正常使用功能,应承担相应的违约责任。被告主张停电原因系由于物业公司私自断电导致,原告起诉缺少诉讼主体的抗辩理由,因合同系原、被告之间签订,根据合同相对性原则,原告要求合同相对方承担相应的违约责任并无不当,且本案无需以另一案件结果为依据,故被告要求中止审理的理由,本院不予采纳。被告与物业等主体的侵权责任纠纷一案已另案起诉,且已将此部分损失包含在所主张的数额中,故被告应在另案中一并主张权利。原、被告在庭审时均认可租赁房屋于2014年7月17日停电,停电后双方达成口头协议,停电期间被告同意延长租期补偿原告损失,但因停电时间较长,从双方的微信记录上显示,被告要求原告于2015年8月31日前从租赁房屋中搬出,原告亦表示同意,由此可见,双方已达成解除租赁协议的意思表示,但原告却于2015年11月5日才从房屋中迁出,此期间占用被告房屋无法律依据,原告应承担此期间占用房屋的费用。被告共应返还原告六个月零九天的房租。综上,依据《民法通则》第八十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

一、被告田某于本判决生效后十日内返还原告张某房屋租赁费52,500.00元;

二、驳回原告张某其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1,570.00元(原告已预交),由原告张某负担457.00元,由被告负担1,113.00元。


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