(文章中人物等名称均为化名)

【案情】

原告：洛阳市烽火广告有限公司(以下简称烽火公司)。

被告：洛阳轴承集团有限公司(以下简称洛轴集团)。

第三人：洛阳市天地通广告装饰有限公司(以下简称天地通公司)。

原告烽火公司诉称，2001年2月20日，我公司与洛轴集团下属的房地产开发公司签订一份租赁位于本市涧西区七里河桥西南侧家属楼顶场地经营协议书，协议签订后，我单位即依约向房地产开发公司支付了租金，而洛轴集团却不履行自己的义务，而是由其下属的物业管理公司将该场地交付给第三人天地通公司设置户外广告，导致我公司与洛阳市青年通信有限公司(以下简称青年公司)的广告合同无法发布，不仅给我公司造成直接经济损失，而且也使我公司的信誉受到损害，现要求洛轴集团及第三人排除妨碍，赔偿经济损失102674元，并承担本案诉讼费用。

被告洛轴集团辩称，我们集团公司并未与烽火公司签订过任何合同，合同是以房地产公司的名义与烽火公司签订的，集团公司既未授权房地产公司，事后也未认可该合同，因此合同对我单位不产生约束力，且签订合同的房地产公司并未办理营业执照，所以合同本身就不具有法律效力。退一步讲即使违约，也是烽火公司首先违约，合同第二条约定每年租金于3月底前付清，而实际上烽火公司是在6月23日才交纳，所以对方首先违约。请求依法驳回原告的起诉。

第三人天地通公司述称，我们与洛轴集团下属的物业管理公司所签的租赁协议，为有效协议，物业管理公司领有营业执照，说明它有独立的民事权利能力和民事行为能力，是合法的民事法律关系主体。而烽火公司与房地产公司所签协议中，房地产公司没有营业执照，不具有民事法律关系的主体资格，因此其所签协议为无效协议。请求法院驳回烽火公司对我公司的诉讼请求。

【审判】

2000年底，烽火公司拟租赁本市涧西区七里河桥西南侧的楼顶平台发布广告，通过了解得知该楼属洛轴集团与涧西区地税局所有，与洛轴集团办公室联系后得知由房产处主管。当时有洛阳市金石广告置业有限公司、烽火公司等多个广告公司竞争上述场地，房产处遂组织了竞标，最后烽火公司以价格优势中标，并于 2001年2月20日与洛轴集团房地产开发公司签订协议书一份，载明，经双方友好协议，就乙方(指烽火公司)租用甲方(指房地产公司)中州路七里河桥西侧家属楼顶设置户外广告事宜，达成如下协议：(1)场地，乙方租用甲方楼顶设置广告，广告总面积约150平方米;(2)租期及租金，租期自2001年3月1 日至2008年2月28日止，租金每年人民币12000元整，按年支付，于每年的三月底以前支付给甲方，逾期乙方按每日1‰的滞纳金支付给甲方;(3)其他，因政府行为或不可抗力，需要拆除广告牌时，本协议可提前终止，乙方已支付但未使用完的场地租金，甲方应退还乙方，本协议签订后，甲方不再允许任何单位及个人在本协议所规定的楼顶设置户外广告。协议签订后，烽火公司于2001年6月23日交纳了12000元租金，并由房地产公司为其出具了收据一份，载明，交款单位是烽火公司，摘要内注明为楼顶广告位租金2001年8月1日至2002年7月31日。此后，洛轴集团另一分支机构物业管理公司又与第三人天地通公司于2001年11月16日签订楼顶平台租赁契约一份，约定，甲方(指物业管理公司)自愿将座落于涧西区七里河桥西侧2号楼出租给乙方(指天地通公司)做广告媒体使用，双方议定的上述楼顶平台使用租金为每年10000元，期限自2002年1月1日到2009年12月31日止，协议签订后，天地通公司即组织人员，在上述场地设置了广告牌，并已投入使用。

同时查明，烽火公司于2001年9月25日与青年公司签订户外广告发布合同一份，约定甲方(指青年公司)委托乙方(指烽火公司)发布为期两年的“青年寻呼”形象广告(时间自2001年10月1日至2003年10月1日)，广告发布价格为 240000元，合同生效后，甲、乙双方任意一方因取消广告发布并终止协议的，应按发布费的20%向另一方支付违约补偿损失。协议签订后，由于该广告场地由第三人天地通公司占用，广告未能如期发布，为此青年公司于2001年12月29日致函烽火公司，要求其承担违约责任、补偿损失，无奈烽火公司于2002 年4月18日支付了赔偿金48000元。另外如果烽火公司履行上述协议需支出的成本费用为142954.52元，包括设计费、制作费、维修费及税费。

还查明，烽火广告公司曾于2001年2月8日委托河南天色设计制版彩印有限公司制作宣传广告画册一本，该广告册中包含了对上述场地的宣传彩页，其制作费用共计7330元整。

在本院2002年5月17日对洛轴集团房地产公司经理梁晓宏的调查笔录中，梁晓宏称，2000年10月份，房地产公司与大约三、四家广告公司洽谈七里河桥头的楼顶广告场地的问题，进行比价后，烽火公司的报价比较合适，于是就和烽火公司签了协议，就此事还向集团领导总经理助理张利民汇报过，张助理同意由房地产公司处理。

河南省洛阳市涧西区人民法院认为，在楼顶平台的租赁过程中，被告洛轴集团的房地产公司作为其职能部门，经公司总经理助理同意后以被告的名义对外公开进行租赁招标，应视为对被告的一种代理行为，且退一步讲，即使集团公司没有授权，那么烽火公司是在洛轴集团办公室被告知此事由房产处(现房地产公司对内仍称房产处)管理，从而参加竞标活动，并最终胜出，在此过程中原告烽火公司就有理由相信，房地产公司能够代表洛轴集团，房地产公司的行为完全符合表见代理要件，其代理关系仍然成立，行为的法律后果亦应由设立该分支机构的洛轴集团承担。被告辩称房地产公司的行为不代表洛轴集团的答辩意见不能成立，不予采信。房地产公司与烽火公司所签协议是双方当事人的真实意思表示，不违反国家的现行法律法规，为有效协议，为此原告烽火公司已履行了交纳租金的义务，取得了上述场地的使用权，但被告洛轴集团不仅不履行自己的义务，及时将场地交付原告使用，而是由其下属的另一分支机构将已出租的场地租赁他人，已构成违约，原告烽火公司依法可以要求其承担继续履行协议，采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，因此原告要求被告排除场地被第三人占用妨碍的诉讼请求合理、合法，应予支持。

被告洛轴集团物业管理公司在与第三人天地通公司签订合同时，明知该场地已出租给烽火公司，仍与天地通公司签订协议，损害了原告烽火公司的合法权益，双方所签协议为无效协议，但第三人无主观故意，不承担赔偿责任。被告洛轴集团所提交的洛阳市广告公司与房产处、第三人天地通公司签订的协议因不能提供证据原件，且被告均不予认可，对此证据不予采信。

因被告洛轴集团的违约行为，导致原告烽火公司与青年公司的户外广告发布合同无法履行，为此原告向青年公司支付违约赔偿金，这些损失与被告的违约行为存在法律上的因果关系，对此损失被告洛轴集团理应承担赔偿责任。由于被告的违约行为还使得烽火公司履行广告合同后可以获得的利益无法获得，亦应由其承担赔偿责任，其总值为广告收入减去成本费用，然后分摊到每日中，为每日可得利益，再按天地通公司广告牌的占用时间予以赔偿。同时，由于被告的违约还使得烽火公司为此制作的广告宣传画册无法使用，对此损失被告亦应承担赔偿责任，但由于画册尚包括其他内容，原告要求被告赔偿全部制作费用的要求偏高，应酌情予以减少。另外原告烽火公司要求二被告赔偿对其商业信誉所造成的损失，因没有相应的法律依据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十三条及相关法律规定，判决如下：一、被告洛轴集团继续履行与原告烽火公司所签合同，将位于本市涧西区西南侧的楼顶平台腾空，交给烽火广告公司使用。二、被告洛轴集团赔偿原告烽火公司直接损失48000元整。三、被告洛轴集团赔偿原告烽火公司所做宣传画册的损失3665元。四、被告洛轴集团自2002年1月1日起至广告牌拆除之日止，按每日132.94元赔偿原告烽火公司在可得利益上的损失。五、驳回原告烽火公司的其他诉讼请求。

洛轴集团不服，向河南省洛阳市中级人民法院上诉称，房地产公司非独立法人，不具有相应的民事行为能力和民事权利能力，其行为未经公司授权或追认，故其与烽火公司签订的租赁合同无效，同时认为物业公司与天地通公司签订的合同有效，请求二审法院予以改判。

天地通公司不服，向河南省洛阳市中级人民法院上诉称，房地产公司出租楼顶场地，未以集团公司授权，又未经其追认，应为无效行为，所签合同应为无效合同，而其与物业公司所签合同应为有效合同，请求二审法院予以改判。

烽火公司答辩要求维持一审判决。

河南省洛阳市中级人民法院二审认为，从上诉人洛轴集团所提交的其内部文件，显示已将原房产处中房产管理科和地产管理科的工作管理职能归人洛轴房地产公司，故应认定为洛轴房地产公司所实施的管理行为是按照其法人内部组织章程所规定的职权范围从事活动的，且作为洛轴集团分支机构的房地产公司在同烽火公司签订平台租赁合同前，又经公司总经理助理同意以洛轴集团名义对外公开进行租赁招标，从而更证明洛轴房地产公司在本案中实施的行为是经洛轴集团同意的，所签合同为双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应为有效的协议。作为洛轴集团另一分支机构的物业管理公司将已由房地产公司出租的场地又租赁给天地通公司，其行为已构成违约，作为其上级法人的洛轴集团应承担相应的民事责任;物业公司同天地通公司所签合同损害了烽火公司的合法权益，各项亦应为无效的合同。洛轴集团应对烽火公司造成的损失予以赔偿。上诉人洛轴集团、天地通公司上诉主张理由不足，本院无法支持。原审法院认定事实清楚，处理并无不妥，本院应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，该院于2003年5月12日判决：驳回上诉，维持原判决。

【评析】

该楼位于洛阳市黄金地段，地理位置优越，是理想的广告场地，也是各广告公司竞相争夺的目标。作为业主的洛轴集团本应充分利用，发挥其经济效益，但集团内部两部门间由于不协调，分别将同一场地先后出租给烽火公司和天地通公司两家广告公司，从而引出多起纠纷，针对此案，笔者感到有以下几方面的问题值得总结：

1.就本案而言，洛轴集团两部门分别与两广告公司先后签订的两份广告合同，究竟哪份有效是本案的关键。纵观本案可以看出，房地产公司与烽火公司所签协议是双方当事人的真实意思表不，不违反国家的现行法律法规，应为有效协议，这主要有以下几方面的原因：(1)房地产公司在出租场地时，对外组织了竞标，当时有多家单位前去投标，而烽火公司是以价格优势中标，其租金为12000元/年，高于天地通公司的租赁价格10000元/年;(2)房地产公司与烽火公司的租赁协议先于物业公司与天地通公司的租赁协议，烽火公司租赁协议签订的时间是2001年2月20日，而天地通公司的租赁协议签订的时间是2001年11月 16日，前后相差9个月之久;(3)物业公司在与天地通公司签订协议时，房地产公司已将该场地的出租告知了物业公司，也就是说物业公司是在明知场地已出租的情况下与天地通公司签订的租赁协议。

2.对于赔偿的范围问题，在审理中曾有不同的主张。一种观点强调完全赔偿原则，认为赔偿应当全面，不仅要赔偿原告烽火公司在直接利益上的损失，还应赔偿其在可得利益上的损失;另一种观点则强调限制原则，认为作为被告的洛轴集团虽然违约，但仅应赔偿原告烽火公司在直接利益上的损失，对于其在可得利益上的损失是签订合同时无法预料的，不应赔偿。笔者同意第一种意见，首先从立法上讲，《合同法》改变了《经济合同法》对违约责任的归责原则，将过错责任原则修改为严格责任原则，这样规定是符合《合同法》的发展趋势的，大陆法系对于违约责任一般采用过错责任原则，而英美法系则采取严格责任原则。《联合国国际货物销售合同公约》、《欧洲合同法原则》、《国外商事合同通则》都采用了严格责任原则，这被看做是两大法系权威学者经过权衡比较后所达成的共识，这反映了《合同法》发展的共同趋势，它为合同的履行提供了更有力的保障，强化了对债权人的保护，因此从立法的思想上应当使遵守合同的一方更多地得到法律的保护，所以应得到充分的赔偿;其次赔偿金与违约金有所不同，违约金虽然以赔偿为主，但有时也包含一定程度的惩罚性质，只是依据《合同法》的规定，这种惩罚性质不能“过分”，而赔偿金根本不具有惩罚的性质，它仅仅具有补偿性，其目的在于补偿受害人所遭受的损失，通过补偿使受害人恢复到合同签订前的状态或者合同如期履行的状态，因而应适用完全赔偿的原则，不仅应赔偿原告在直接利益上的损失，还应赔偿其在可得利益的损失，充分保护受害一方的合法权益，树立全社会诚信意识，为市场经济的发展创造良好的法制环境。

3.本案还有很多的问题令人深思。首先，房地产公司以每年 12000元的价格出租给烽火公司，而事后物业公司明知房地产公司已将场地出租的情况下，却以每年10000元的低价出租给天地通公司，我们应当保管使用好国有资产，不能让国有资产就这样悄悄地蒸发。其次，作为国有企业要改变经营思路，按照市场经济的模式来经营，在市场经济条件下，任何人都必须遵守市场经济的游戏规则，严格依法办事，否则将承担严厉的法律后果;签订合同是一件严肃的法律行为，合同签订后，必须得到认真执行，这样才能树立企业良好的信誉，才能使企业的经济效益不断提升。

(编写人：河南省洛阳市涧西区人民法院