【案情简介】

2010年1月28日，某公司与魏某签订房屋拆迁补偿安置协议，拆迁魏某所有的门面房和住宅房，并以产权调换方式，将某公司两间门面房安置给魏某。2014年1月，某公司将包括魏某安置房在内的相关房屋作为向陈某借款的抵押，并于2014年1月25日办理了在建工程抵押登记。后某公司未能还清借款，陈某向法院起诉某公司，并达成调解协议：某公司确认陈某就该借款本金和利息，对某公司包括魏某安置房在内的相关房屋享有优先受偿权。因某公司未能自觉履行调解书确定的义务，陈某向法院申请强制执行。在执行过程中，魏某向法院提出异议，被法院裁定驳回。后魏某委托江苏天帆律师事务所律师代理案外人执行异议之诉。承办律师多次走访安置地现场调查、调取了大量证据，证明魏某的安置房在陈某对该安置房设定抵押之前，魏某已享有优先于陈某取得该安置房的权利，法院应当停止对该门面房的执行。



【案件结果】

经审理，法院认为魏某要求确认其享有优先取得该门面房，并停止对该门面房的执行的请求，有事实和法律依据，判决魏某胜诉。



【案件评析】

承办律师认为，本案争议为安置房的优先取得权问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案被拆迁人魏某的房屋在拆迁前已存在，魏某对被拆除房屋拥有物权，其权利价值因拆迁而转移。被拆迁人为服从社会公共利益而同意拆迁，被拆迁人的利益应获得特别保护。故被拆迁人对安置房屋享有的是一种特种债权，该特种债权被赋予了物权的优先效力。据此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定中的“出卖给第三人”，不仅指与第三人签订买卖合同，还包括履行买卖合同而办理的物权变动登记手续，即使安置房屋已登记于第三人名下，被拆迁人也可以请求优先取得该安置房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定应类推适用于拆迁人将安置房屋抵押给第三人的情形，即拆迁人将已明确约定用于补偿安置的房屋另行抵押给第三人的，抵押权人的抵押权不能对抗被拆迁人取得该补偿安置房屋的权利，被拆迁人享有优先于抵押权人取得安置房屋的权利。通过承办律师实地走访、收集事实证据、分析法律依据，经过激烈的庭审辩论，该案取得最终胜利！



【法律依据】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:

（一） 案外人是否系权利人；

（二） 该权利的合法性与真实性；

（三） 该权利能否排除执行。

《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》

第三百一十二条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:

（一） 案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二） 案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。