隋玉军律师

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青岛XX公司、罗XX居间合同纠纷二审民事判决书

发布者:隋玉军律师|时间:2020年07月22日|分类:综合咨询 |70人看过

律师观点分析

上诉人青岛XX公司(以下简称XX公司)与上诉人罗XX、原审第三人齐XX居间合同纠纷一案,不服青岛市李沧区人民法院(2018)鲁0213民初327号民事判决,向本院提出上诉。本院于2018年12月13日进行了审理。XX公司的委托诉讼代理人王XX、罗XX的委托诉讼代理人黄XX到庭参加诉讼。原审第三人齐XX经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗XX向本院提出上诉请求并针对XX公司的上诉辩称:1.撤销一审判决,依法改判;2.本案一、二审诉讼费用由XX公司负担。事实和理由:一、根据合同法第四百二十五条的规定,居间人应当如实报告委托事项,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬。二、通过庭审可知,本案第三人齐XX与房屋所有权人张XX已经形成买卖关系,房屋已经卖给齐XX,齐XX不再是代理人,故本案房屋买卖与张XX没有关系。XX公司故意隐瞒上述事实,提供虚假情况,按照法律规定不得要求报酬。三、齐XX与房屋所有权人张XX以委托的形式掩盖买卖的事实,逃避税收,违反了《税法》的规定,是以合法形式掩盖非法目的,其委托协议无效。四、XX公司以低于30%的低首付(26%)为诱饵使上诉人签订无法履行的合同,具有骗取中介费的嫌疑。五、被上诉人提供的居间服务费的条款是格式条款,排斥了上诉人的权利,加重了上诉人的义务,该条款依法无效。六、中介费为3%,超出了有关规定。七、按照青岛市有关规定,在青岛市XX购买商品住房和二手房需要取得产权证书后2年方可上市交易,本案齐XX与张XX之间的交易未超过两年,违反了有关政策。综上,请求依法改判。
XX公司向本院提出上诉请求并针对罗XX的上诉辩称:1.依法撤销一审判决,改判罗XX支付居间费26400元;2.一、二审诉讼费用由罗XX负担。事实和理由:一审认定事实不清。一、买卖合同第七条并不是格式条款,该条款“佣金费用为本合同第二条所述成交总价款的3%,金额为¥26400元”并非打印体,而系经甲乙丙三方协商一致确认,亲笔填空书写完成,并非格式条款。二、一审法院认定的佣金条款限制了上诉人的主要义务和责任,与事实不符。1.该合同并未限制上诉人的义务和责任,在合同中,上诉人从未否认过承担义务和责任,也未拒绝履行过合同约定的义务和责任。2.本案争议的焦点问题是上诉人是否拒绝履行附随义务。在XX公司提供的居间服务下,促成上诉人罗XX与齐XX代理张XX签订了房地产买卖合同,该合同系当事人的真实意思表示,不违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效。在合同签订后,XX公司根据合同约定的程序及履行时间的先后顺序,第一步首先通知上诉人罗XX向甲方缴纳购房定金,但罗XX根本上违约,并在电话中直接威胁上诉人。罗XX严重失信,应当予以惩罚。综上,一审法院认定事实不清,请予以纠正。
齐XX未到庭,未提交书面意见。
一审法院对无争议的事实认定如下:2017年10月13日,在XX公司提供的居间服务下,齐XX代理张XX与罗XX签订房地产买卖合同一份,合同载明,甲方(出售方)张XX,甲方代理人齐XX,乙方(购买方)罗XX,丙方(居间方)青岛XX加盟店,加盖XX公司公章。罗XX购买青岛市李沧区四流中XX402户房屋,房屋产权人张XX,房屋转让成交价款为88万元。乙方于2017年10月16日向甲方支付5万元作为购房定金,乙方于过户前向甲方支付23万元作为购房首付款,以贷款形式向甲方支付65万元,此贷款由贷款银行一次性划拨到甲方提供的银行账户,贷款不足的乙方于办理过户之前以银行资金监管/转账方式支付给甲方。甲方于过户之前将5000元交给乙方作为交房押金,待双方办理完成房屋交接手续并结清所有费用后,一次性无息支付给甲方。合同第七条居间服务费用约定,鉴于甲、乙双方已确认丙方提供了居间服务,并促成了甲、乙双方房地产买卖合同的成立,已完成居间义务的事实,甲、乙双方同意向丙方支付佣金费用,佣金费用为本合同第二条所述成交总价款的3%,金额为26400元,乙方支付26400元,于合同签订时一次性支付给丙方。该事实有XX公司提交的《房地产买卖合同》1份及当事人陈述一致的笔录在案佐证。
2017年10月16日,XX公司工作人员咸X与罗XX通话,咸X要求罗XX交定金,罗XX称其不要了,“你要不嫌事儿闹大的话你就跟我要”,咸X称如果不要就是单方面违约,且中介费也得付。该事实有XX公司提交的录音光盘、文字整理各一份及当事人陈述一致的笔录在案为凭。
2018年2月7日,罗XX与XX公司工作人员咸X电话通话,罗XX称对方为何将其起诉,并称不是不交中介费,“当时我说嘛就是想通过你们中介方把房主约出来解决一下房子这个事,房子问题解决了,中介费不会不付”。该事实有罗XX提交的录音光盘、文字整理各一份及当事人陈述一致的笔录在案为凭。
对有争议的证据和事实,一审法院认定如下:
1、XX公司主张,张XX全权委托齐XX处理涉案房屋买卖、过户等全部事宜。提交山东省青岛市公证处于2017年7月20日出具的公证书一份予以证明。罗XX对该公证书的真实性无法确认,称XX公司未向其出具该份公证书。齐XX称签合同时向罗XX出示过公证书。该公证书是具有法律效力的文书,一审法院予以采信,一审法院认定齐XX具有代理权。
2、罗XX主张,房地产买卖合同第七条居间服务费的约定属于格式条款,仅用一句话确认了XX公司应当履行居间服务的义务,但实际上其并没有履行,故该格式条款无效。
一审法院认为,在XX公司提供的居间服务下,罗XX与齐XX代理张XX签订的房地产买卖合同,系当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效。罗XX主张,该合同未得到房屋所有权人张XX确认,效力待定,一审法院认为,齐XX持有张XX委托其出售房屋的公证书,可以证明齐XX具有代理权,罗XX主张该合同效力待定,于法无据,一审法院不予支持。
罗XX在与XX公司工作人员的通话录音中明确表示“不要(房子)了”,即明确表示不履行合同,其行为构成违约,按照合同约定,应当由其承担中介费。但房屋买卖过程中,中介提供居间服务一般包括促成合同的签订、银行贷款手续的办理、过户手续的办理等诸多内容,而本案房地产买卖合同第七条关于居间服务费用的约定,用打印体载明“鉴于甲、乙双方已确认丙方提供了居间服务,并促成了甲、乙双方房地产买卖合同的成立,已完成居间义务的事实,甲、乙双方同意向丙方支付佣金费用”,并约定支付佣金费用为成交总价款的3%(26400元)。相对于成交总价3%的佣金费用,XX公司提供的该房地产买卖合同中关于“促成房地产买卖合同的成立即完成居间义务”的条款,限制了其主要义务和责任,根据法律规定,该条款无效。一审法院综合考虑合同的签订及履行情况、房产中介行业惯例及收费标准,酌情认定罗XX支付XX公司中介费8800元。
综上,XX公司的诉讼请求,一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条规定,判决:罗XX于本判决生效之日起十日内给付青岛XX公司居间服务报酬8800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元(XX公司已预交),减半收取计230元,由罗XX负担。罗XX于本判决生效之日起十日内给付XX公司230元。
二审过程中当事人均未提交新的证据。
二审查明,在2017年6月份,即在本案买卖合同签订之前,涉案房产已经由原房屋产权人张XX卖给本案第三人齐XX,只是没有办理过户手续。
另查明,在双方签订的《房地产买卖合同》第十六条约定,“甲乙双方确认丙方(XX公司)已履行必要的审查义务,并将买卖双方与交易相关的信息如实告知甲、乙双方,并未有信息隐瞒、欺诈行为。”
本院查明的其他事实与一审法院所查一致。
本案经调解未果。
本院认为,本案系居间合同纠纷。两上诉人之间签订书面合同,对房屋买卖的居间费用等事项进行了约定,由XX公司提供居间服务,罗XX支付居间费用,现双方均确认解除居间合同关系。本案争议的焦点问题是,罗XX是否应当按照合同约定支付居间费用?
XX公司诉称已经完成居间服务,罗XX应当按照约定支付居间费用;罗XX辩称,XX公司没有如实向罗XX报告相关重要事实,且提供了虚假信息,并违反了有关政策规定,不应支付居间费用。本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定,“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”按照上述规定,在XX公司提供的居间服务下,罗XX与代理人齐XX已经就张XX的房产签订了买卖合同,该合同系当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,罗XX应当支付居间报酬。从买卖合同第七条居间服务费用约定来看,“鉴于甲、乙双方已确认丙方提供了居间服务,并促成了甲、乙双方房地产买卖合同的成立,已完成居间义务的事实,甲、乙双方同意向丙方支付佣金费用,佣金费用为本合同第二条所述成交总价款的3%,金额为26400元,乙方支付26400元,于合同签订时一次性支付给丙方。”上述约定也证明,上诉人罗XX认可XX公司已经完成了居间服务,并且手书了各方支付居间费用的数额和时间,同意支付居间费用。故,XX公司要求罗XX支付居间费用符合合同约定。
但是,经本院查明,XX公司出售的房产,实际上是齐XX已经购买的张XX的房产,齐XX已经将全款支付给张XX,只是没有登记过户。在张XX已经将房屋出卖给齐XX之后,张XX仍给齐XX出具了通过公正的授权委托书,并且合同约定要求罗XX将房款支付到张XX的账户,相当于“一房两卖”,特别是在张XX已经收取了齐XX的房款后,再收取罗XX的房款。对此,罗XX提出质疑,要求约见产权登记人张XX,但无论XX公司,还是齐XX均称已经无法联系张XX。众所周知,房屋买卖不是一般的买卖,涉及到当事人切身利益,且是大额交易,为保障交易的安全性和知情权,罗XX要求约见房屋产权人落实有关情况并不过分,XX公司、齐XX应当予以配合,但XX公司并未配合,这是导致罗XX不再履行合同的重要原因。按照各方签订《买卖合同》第十六条的约定,XX公司应当“如实的将房屋有关情况告知罗XX,并不得有任何的隐瞒和欺诈”。XX公司辩称,已经在签订合同之前将房屋的上述情况告知了罗XX,但罗XX不予认可,XX公司也没有提供告知罗XX的相关证据。故,本院认定XX公司在本案纠纷中存在过错和违约行为。一审法院综合平衡双方合同的签订及履行情况、房产中介行业惯例及收费标准,酌情认定罗XX支付XX公司中介费8800元比较适当,本院予以维持。
综上,双方上诉人的上诉理由均不成立,本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审受理费510元,由上诉人青岛XX公司负担460元,由上诉人罗XX负担50元。
本判决为终审判决。
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