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代理肖某诉某开发商房屋买卖合同纠纷成功案例

发布者:郭田律师|时间:2018年07月13日|分类:房产纠纷 |687人看过

律师观点分析

肖某诉XX开发公司房屋买卖合同纠纷二审成功案例

上诉人(原审原告):肖xx。

委托代理人:郭田,重庆德普律师事务所律师。

上诉人(原审原告):刘xx。

法定代理人:肖xx,刘xx之母,身份同前。

委托代理人:郭田,重庆德普律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):重庆xx房地产开发有限公司,住所地重庆市合川区xxxx,组织机构代码xx9。

法定代表人:荆xx,该公司董事长。

委托代理人:杜xx,重庆丽达律师事务所律师。

委托代理人:杜xx,重庆丽达律师事务所(实习)律师。

上诉人肖xx、刘xx与被上诉人重庆xx房地产开发有限公司(以下简称xx公司)商品房预售合同纠纷一案,重庆市合川区人民法院于2014年8月8日作出(2013)合法民初字第04xx4号民事判决,肖xx、刘xx对该判决不服,向本院提起上诉。本院依法由审判员陈xx担任审判长,审判员刘xx主审,与代理审判员罗xx组成合议庭,于2014年9月28日公开进行了询问,上诉人肖xx及其委托代理人郭田,被上诉人xx公司的委托代理人杜xxx、杜xx均到庭参加诉讼。本案现已审理终结.......本案通过上诉人代理人郭田律师努力最后获得部分胜诉,小区其他同样情况的业主诉求也获得支持,集体诉讼获得成功。

 律师分析点评,本案争议焦点如下:

一、关于合同约定的违约金标准如何认定问题。肖xx、刘xx在(2013)合法民初字第38xx号案庭审中陈述违约金标准应当以其持有的合同约定计算,本案一审审理中肖xx、刘xx也确认备案合同的修改系xx公司单方意思表示,未经双方协商一致,肖xx、刘xx二审中主张备案合同的修改系双方临时协商一致,但未提供充分的证据予以证明,本院不予采信。因此,合同约定的违约金标准应当以体现双方真实意思表示的合同,即肖xx、刘xx持有且金九公司无异议的合同约定为准。肖xx、刘xx关于违约金标准的上诉理由不成立,本院不予采纳。

二、关于合同登记备案违约金是否超过诉讼时效问题。

《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中,合同于2010年5月2日签订,约定登记备案期限为合同签订后10日内,即金九公司应当在2010年5月12日内履行合同登记备案义务,xx公司逾期未履行义务,肖xx、刘xx就应当知道其权利遭受侵害,本案的诉讼时效应当从2010年7月23日起计算2年,肖xx、刘xx2013年8月9日才起诉,已超过诉讼时效。肖xx、刘xx关于合同逾期登记备案违约金未超过诉讼时效的上诉理由不成立,本院不予采纳。

三、关于逾期交房违约金金额如何认定问题。

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定,本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。故不可抗力一般指地震、水灾、战争、政府禁令等自然因素或社会因素。本案中,渝公消法(xx号文件于2011年2月10日作出,该文件的颁布虽发生于合同签订之前,但距离合同约定的交房时间2011年12月31日尚有将近一年,xx公司可以通过合理安排施工工序、进度,及时委托消防检测,确保按合同约定期限交房。因此,消防检测不属于不可抗力。即使该文件的颁布属于不可抗力,xx公司亦未按合同约定于不可抗力发生之日起30日内以书面形式告知肖xx,xx公司亦不应免除消防检测导致的逾期交房责任。金九公司逾期交房146天,按合同约定应当支付逾期交房违约金1215元。

四、关于逾期办证违约金金额如何认定问题。

合同及补充协议约定因政府职能部门的原因导致迟延办证,xx公司不承担迟延办证责任。本案中,重庆市房产面积测算报告书(竣工),载明的测绘时间虽为2011年11月10日,但作出测绘结果并出具测绘报告书的时间为2011年12月26日,该时间发生在合川区规划局2011年11月14日作出的会议纪要之后。因此,该测算报告书是在会议纪要之后作出,会议纪要与本案具有关联性。涉案房屋竣工验收面积与产权登记面积一致,但比规划设计的建筑面积及套内建筑面积均有增加,与合川区规划局会议纪要相互印证,证明涉案房屋存在因阳台封闭而增加套内建筑面积及建筑面积的规划原因,且本案存在系统升级的政府原因,根据合同约定应予免责。合同约定办证期限为涉案商品房实际交付后60日,本案商品房实际交付的时间为2011年12月31日,合法交付的时间为2012年5月25日,xx公司应当按照合同约定及时准备办证资料申请办理涉案房屋转移登记。规划调整及系统升级导致迟延办证的情形于2012年10月28日消除,该时间晚于涉案房屋合法交付时间5月余,xx公司有充足的时间准备规划调整及系统升级除外的其余办证资料,因此,规划调整及系统升级导致迟延办证原因消除之日,xx公司即应当取得涉案房屋转移登记受理单。xx公司逾期办证的期间从2012年10月29日计算至2013年4月15日即实际取得转移登记受理单之日,共计169天,应当支付逾期办证违约金2344元。

综上所述,法院采纳郭田律师意见,判决如下:

一、撤销重庆市合川区人民法院(2013)合法民初字第04XX4号民事判决;

二、重庆XX房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付肖XX、刘XX逾期交房违约金1215元,逾期办理房屋产权登记违约金2344元,合计3559元。

三、驳回肖XX、刘XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费299元,由肖XX、刘XX负担249元,重庆XX房地产开发有限公司负担50元;二审案件受理费299元,由肖XX、刘XX负担249元,重庆XX房地产开发有限公司负担50元。



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