明知其他共有人转让共有房屋未反对，转让行为有效

案件描述

明知其他共有人转让共有房屋未反对，转让行为有效

【基本案情】

2007年1月10日，周某与陈某共同购买了一套房屋。2012年1月3日，陈某将房屋出售给徐某，双方就该房屋签订《房地产买卖合同》，同时双方又与中介公司签订《房地产买卖合同》，同时双方由于中介公司签订《房地产买卖居间协议》，且徐某向陈某支付相关定金。由于该房屋属周某和陈某共同共有，故在签约期间，徐某及中介公司注意到这个问题，陈某当时便出具了委托书，其中写明：周某委托陈某出售该房屋并代为办理一切事宜。在上述两份合同中，陈某代表周某在“出卖方”一栏中签名。另外，中介公司经办人与周某通过电话，多次就出售该房屋事项进行联系。现周某以对该房屋买卖不知情为由，要求确认该买卖合同无效，起诉至法院。

【判决意见】

对周某的意见不予采信，驳回其要求确认合同无效的诉讼请求。

【律师分析】

问题一：房屋买卖中委托代理如何认定？

《城市房地产管理法》第三十八条规定，未经其他人书面同意的共有房屋不得转让。因此，对共有房屋的转让，必须由两个共有人共同转让或经过另一方的同意。本案中，陈某出示了周某的委托书，由周某委托陈某出售共有房屋并代为办理一切事宜。如果委托是真实的，则陈某一方面是作为出售房屋的共有人之一，另一方面又是另一共有人周某的代理人，本案房屋的出售是两个共有人的共同出售行为，但由于委托未进行公证，法院也未对委托书的签名和字迹进行鉴定，周某未进行确认，因此，周某与陈某之间委托代理关系是否成立，证据显得不够充分，不宜直接认定委托代理关系成立。

问题二：明知另一共有人出售房屋不否认，房屋买卖是否有效？

虽然周某与陈某之间的委托代理关系是否成立，有没有伪造签名或委托书的可能，本案审理法院没有深究，但从徐某提供的证据即电话记录看，周某确于购房签约期间与中介公司经办人多次联系。周某虽称此为其他事宜与经办人通话，但周某对此并未提供相应证据。因此，即使周某实际上没有委托陈某办理出售共有房屋，但应当认定，周某对陈某出售系争房屋至少是明知的。根据我国民法通则第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担责任。本人知道他人以本人的名义实施民事行为而不做否认表示，亦应视为周某已实际同意该售房行为。故周某以其不知晓或并未认可售房行为为由，要求确认与徐某之间的《房地产买卖合同》无效的诉讼请求，不应得到支持。

【律师提示】

本律师前面谈过先类似的案件，而判决的结果是相反的，读者应仔细研究其区别所在。