张付杰律师：能否构成善意取得？

案件描述

张付杰律师：能否构成善意取得？

无房屋处分权的出卖人转让他人房屋，房屋所有权人向买受人主张所有权，买受人依据我国《物权法》第106条的规定主张善意取得的，应当符合以下构成条件：

1、出卖人对转让房屋无权处分。出卖人是否构成无权处分，不应当以物权登记为准，而应当依据真实的权利状况来判断。

2、买受人是基于交易行为取得房屋的所有权。交易行为表现为法律行为，决定了善意取得的适用范围仅仅是以法律行为发生的不动产物权变动。判断是否构成交易行为的重要依据是交易主体在法律上和经济上具有不同的人格。

3、买受人受让房屋是善意的。

（1）不动产善意取得中“善意”否认判断标准：买受人信赖不动产登记薄的记载，不知道出卖人不具备处分该不动产的权限即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知不动产登记薄对权利人的记载错误或者登记薄中存在异议登记的除外。至于不知原因是否出于过失，在所不问。该推定属于可以反驳的推定，房屋所有权人对于买受人为恶意负有举证责任。

（2）知情的主体：多个买受人共同购买房屋时，其中任何一个买受人知情即推定全体买受人知情；买受人通过一个代理人的指示行为时，判断知情与否的主体是被代理人。

（3）善意的判断时点：买受人申请登记时。

4、所谓“以合理的价格转让”，是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款，在价款支付方式上不限于金钱方式，也包括买受人通过以房抵债等具有交易性质的方式支付房屋价款。

5、尘世房屋已经过户登记到买受人名下，房屋尚未交付使用不影响买受人善意取得房屋所有权，但该事实可以作为判断买受人是构构成善意的因素之一；农村房屋因目前尚无房屋产权证，应当已经实际交付给买受人居住适用。 6、房屋为赃物的，一般不适用善意取得制度。

买受人善意取得房屋所有权的，原所有权人要求出卖人赔偿损失，具体可分为侵权损害赔偿、返还不当得利、合同违约损害赔偿等不同损失类型。

出卖人出卖人隐瞒无权处分的事实，买受人因未完成房屋过户登记而不构成善意取得，但确属于善意无过错的，买受人要求出卖人赔偿房屋涨价损失，可予支持。

无房无处分权人以自己名义在房屋上设定抵押权，抵押权人符合《物权法》第106条第一款第（一）项和第（三）项规定的善意取得构成要件的，善意取得房屋抵押权。

律师观点分析

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张付杰律师：能否构成善意取得？

无房屋处分权的出卖人转让他人房屋，房屋所有权人向买受人主张所有权，买受人依据我国《物权法》第106条的规定主张善意取得的，应当符合以下构成条件：

1、出卖人对转让房屋无权处分。出卖人是否构成无权处分，不应当以物权登记为准，而应当依据真实的权利状况来判断。

2、买受人是基于交易行为取得房屋的所有权。交易行为表现为法律行为，决定了善意取得的适用范围仅仅是以法律行为发生的不动产物权变动。判断是否构成交易行为的重要依据是交易主体在法律上和经济上具有不同的人格。

3、买受人受让房屋是善意的。

（1）不动产善意取得中“善意”否认判断标准：买受人信赖不动产登记薄的记载，不知道出卖人不具备处分该不动产的权限即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知不动产登记薄对权利人的记载错误或者登记薄中存在异议登记的除外。至于不知原因是否出于过失，在所不问。该推定属于可以反驳的推定，房屋所有权人对于买受人为恶意负有举证责任。

（2）知情的主体：多个买受人共同购买房屋时，其中任何一个买受人知情即推定全体买受人知情；买受人通过一个代理人的指示行为时，判断知情与否的主体是被代理人。

（3）善意的判断时点：买受人申请登记时。

4、所谓“以合理的价格转让”，是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款，在价款支付方式上不限于金钱方式，也包括买受人通过以房抵债等具有交易性质的方式支付房屋价款。

5、尘世房屋已经过户登记到买受人名下，房屋尚未交付使用不影响买受人善意取得房屋所有权，但该事实可以作为判断买受人是构构成善意的因素之一；农村房屋因目前尚无房屋产权证，应当已经实际交付给买受人居住适用。 6、房屋为赃物的，一般不适用善意取得制度。

买受人善意取得房屋所有权的，原所有权人要求出卖人赔偿损失，具体可分为侵权损害赔偿、返还不当得利、合同违约损害赔偿等不同损失类型。

出卖人出卖人隐瞒无权处分的事实，买受人因未完成房屋过户登记而不构成善意取得，但确属于善意无过错的，买受人要求出卖人赔偿房屋涨价损失，可予支持。

无房无处分权人以自己名义在房屋上设定抵押权，抵押权人符合《物权法》第106条第一款第（一）项和第（三）项规定的善意取得构成要件的，善意取得房屋抵押权。