案情简介：

2017年4月刘某通过中介公司向周某购买位于重庆渝北的房屋一套，双方签订了《房屋买卖（居间）合同》，付款方式为按揭，并且约定在合同签订当日刘某向周某支付壹万元作为定金，在周某银行还款时刘某支付36万，剩余款项刘某向银行按揭贷款，如有一方违约支付守约方房屋成交价10%作为违约金。之后刘某向银行办理按揭，但是周某反悔拒绝办理过户并将涉案房屋另售他人。刘某起诉要求解除合同并支付违约金。

焦点：

一、定金与违约金的适用；

二、违约责任如何承担

律师分析：

一、定金与违约金的选择适用

在房屋买卖合同签订和履行过程中，既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约或者定金条款。定金规则，简而言之就是给付定金一方不履行约定义务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同的标的额的20%。违约责任则以所受损失为限，当事人可以在合同中约定一定数额的违约金，也可以在合同中约定违反合同而产生损失赔偿额的计算方法。

二、违约责任如何承担

《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”《合同法》第114条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法司法解释二》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当时人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因此，根据上述规定可以看出，无论选择定金条款还是违约金条款，都以实际损失为基础，在此基础上对定金或者违约金进行调整以确定违约责任。