秦丕亮律师
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遇到“一房二卖”如何维权

作者:秦丕亮律师时间:2016年11月19日分类:律师随笔浏览:851次举报

案情:甲某将自己的一套房产出售给乙,并与乙签订了《房屋买卖合同》,约定:房屋售价10万元,购房者乙交款9万元,剩余1万元房产过户后交齐。乙交款后将家搬到了购买的房屋居住。随着市场房价格的上涨,甲某又将该套房屋以15万元的价格出售给丙,并迅速与丙某办理了产权过户手续。乙听说后以权属存有争议不能办理权属登记为由提起行政诉讼,请求撤销被告房管局作出的房屋转移登记行为。本案经法院一、二审理,原告败诉。

以上所述的案情,即是典型的“一房二卖”。所谓“一房二卖”是指产权人将自己的一套房产出卖给两个购房者。

下面将根据以上案情作如下分析

一, 乙某为啥败诉?

乙某提起行政诉讼的目的,是认为该房屋属于权属存有争议,房管局对于权属存有争议的房屋不应进行登记,请求判决“登记”为无效行为。但该房屋是否存有争议,应起码具有以下两点:1,当事人已对房屋提起相关民事诉讼。此民事诉讼应包括但不限于确权之诉、倒房之诉等,只要当事人提出了明确的确权主张即可;2是当事人已向房管局登记机关主张房屋存有争议。只要当事人将房屋权属存有争议且已涉讼的事实告知房屋登记机关,该登记机关即负有审慎审查的义务,确符合条件的,应对相关申请不予办理转移登记。问题是在该案中,乙某既没有对该房屋提起确权之诉,又未将房屋存有争议的事实告知登记机关,登记机关依据申请人提更的权属证明材料以及相关合同、协议等进行转移登记的做法并无不妥。故涉案房屋存有争议的情形不属于不予登记的法定情形,乙某必然败诉也就在意料之中。

二, 该案的当事人甲某如何处理?

本案系因一房二卖引起的房屋登记行政争议。一方面被诉房屋登记行为涉及行政法律关系与二重买卖民事法律关系相互交织,案件出现了行民交叉的情形;另一方面涉案房屋是否城市房产管理法38条第5项不予登记情形。因此处理此类案件是否采取先民后行或是先行后民,正确的做法应该先民后行,理由如下:

本案甲某即出卖人先后以两个买卖合同,将同一个房屋出卖给两个不同的买受人,在这种情况下,按法律规定,两个买卖合同应都为有效的合同。但因成立在后的合同已履行完毕,该后买受人已实际取得房屋所有权。此时两个买受人享有的请求权是不同的:后买受人的《房地产买卖合同》之债权已得到满足,已经是该房屋所有权人,享有对该房屋所有权产生的物权请求权,如出卖人拒不交出房屋或将房屋交付给前买受人的,取得产权证后买受人可以以违约或侵权为由诉讼出卖人或前买受人。前买受人享有的是基于《房地产买卖合同》而产生的债权请求权及违约赔偿权,对买卖合同的标的物(房产)无直接支配及排他的效力。该房屋所有权已过户给后买受人,即是前买受人占有该房屋,因其对该房屋占有失去法律上支持和基础,构成无权占有。因该房屋已过户给后买受人,前买受人不能享有物权只能享有债权,即只能以违约及损害赔偿对出卖人甲某进行追究。同时,如果《房屋买卖合同》约定的违约金过低,前买受人可以要求出卖人承担可期待利益。一般情况下,后一个《房屋买卖合同》价格应高于前一个《房屋买卖合同》的价格,那么对于该房地产升值部分,前买受人可以向出卖人主张。原告之所以对房屋转移登记行为不服,是因为其认为出卖人与后买受人恶意串通,依一份无效的房屋买卖合同骗取了被告房管局的登记。可见,办案行政争议系因民事争议引起,前买受人提起行政诉讼的目的是为了解决民事争议。就行政案件本身而言,,因行政诉讼程序中不能审查买卖行为的法律效力问题,在其他登记材料没有瑕疵的情况下,且程序正当,法院只能判决维持被诉登记行为或驳回原告的诉讼请求。此种处理方式不仅无法使当事人之间的物权关系通过诉讼得以明晰,反而会使双方争议愈加激烈,权利实现依然非常困难。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条规定:当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议,民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的,裁定中止诉讼。据此,判断民事先行还是行政先行,应准确把握行政争议产生的原因,若行政争议系因买卖等民事争议而引起,应告知当事人先行解决民事争议。本案中出卖人与后买受入之间的房房屋买卖合同系被诉房屋转移登记行为的事实基础,其定性如何将直接决定着房屋登记行为的存废。所以本案必须以民事关系处理为前提。

因此要想处理好本案,正确的做法是:1,前买受人可以向法院以出卖人与后买受人恶意串通、损坏其合法利益为由提起合同效力之诉,请求法院判决双方之间的房屋买卖合同无效;2,行政诉讼申请中止审理;3,待该民事争议解决后再视情况处理行政争议。

三, 类似情况如何预防?

1,进行预告登记。《物权法》规定,当事人签订买卖房屋合同或其他不动产物权的协议,为保证将来实现物权,按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记成立后,未经预告登记权利人同意,处分不动产的行为,不发生效力。因此为防止一房二卖的情况发生,房屋买受人可以到房管部门进行房屋预告登记。

2,买受人在签订《房屋买卖合同》前,到房地产交易中心调取房地产资料登记册查阅有关信息,就可以避免纠纷的发生。

综上,在本案第一份房屋买卖合同签订后,前买受人如果进行了房屋预告登记,或者在签订合同前到房管局进行了查询,也许该争议就会避免。


秦丕亮律师毕业于山东大学法律专业,本科学历,中共党员,取得全国律师职业资格A级证书,中华全国律师协会会员,山东省律师协会... 查看详细 >>
  • 执业地区:山东-日照
  • 执业单位:山东阳尔律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:1371120********74
  • 擅长领域:刑事辩护、交通事故、婚姻家庭、合同纠纷、劳动纠纷