蛋壳公寓事件的不断引起社会的关注，问题简单的来说就是：租客支付了租金给蛋壳，但房东没有收到租金，房东未收到租金，房东欲将租客赶出，由此引发的矛盾、冲突，破坏社会的稳定，极易引发社会群体性事件。地方政府对此也是高度关注，如深圳市住建局专门发文，物业服务企业不得通过断水、断电方式驱赶租客。

       在问题已产生的前提下，问题总是要解决，若是房东、蛋壳、租客，三方无法达成有一致的解决方法，若其房东或租客诉诸于法，法律上如何决断。或许，是比当下更加关注的问题。若分析类似蛋壳的长租公寓的事件问题，首先去了解长租公寓基本的商业模式，了解长租公寓的不同模式之后，根据不同的模式，我们才能从复杂的现象背后抽丝剥茧，看透复杂现象背后的法律本质问题。长租公寓其基本模式一般包括承租转租模式和代管/委托代管运营模式。

       承租转租模式，俗称"二手房东"模式，也就是公寓公司从房屋产权人那里承租房屋，并获得房屋产权人同意后再向他人进行出租。此种模式在日常生活中也比较常见，尤其是在北上广深这些大城市，做二房东转租生意的也较多。

       在此种模式下，房屋产权人与公寓公司之间的租赁合同、公寓公司与次承租人的租赁合同是两个租赁合同法律关系，房屋产权人与次承租人无租赁合同法律关系。公寓公司承租后，取得房屋的使用权，其再次对外出租、可以进行单独的定价、赚取租金的差价，当然也承担房屋空置的风险。此种模式下，公寓公司收取的转租后收取的租金属于公寓公司所有。

在此种模式下，公寓公司与次承租人签定的租赁合同对房屋所有权人无约束力。但当房屋所有权人依据与公寓公司的租赁合同约定未按时收到租金时，房屋所有权人可以解除与公寓公司的租赁合同，基于作物房屋的所有权人地位，基于物权请请求权，有权要求次承租人（即租客）搬离。次承租人只能向转租人（公寓公司）请求赔偿损失。

       委托代管运营模式，一般是指公寓公司并未从房屋产权人处进行承租，并非处于二房东的地位，公寓公司仅仅是房屋产权人的委托人、代管房屋财产，提供如代为出租、收取租金等一系列房屋财产的管理服务。此种运营模式下，房屋产权人与公寓公司之间形成的是委托或代理合同关系，而公寓公司与租客签定的是房屋代理租赁合同。根据网上资料，蛋壳公寓与房屋所有权人签定《财产管理服务合同》，蛋壳公寓与租客签定的是《房屋租赁代理合同》。房屋产权人与租客并未直接签定的房屋租赁合同。

       在此种模式下，当发生类似蛋壳公寓事件问题时，此时，房屋所有权人能否有权要求租客搬离。回答此问题时便涉及一个核心的问题：公寓公司作为代理人、受托人与租客签定的代理租赁合同是否对房屋所有权人产生约束力。若是对房屋所有权人具有约束力，则房所有权人则无权驱赶租客。

       根据民法典第925条规定，若受托人以自己的名义并且在授权范围内与第三人订立订立合同，该第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，则该合同直接约束委托人和第三人；除非，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

因此，根据上述合同及民法典的规定，第三人即租客在订立合同时应是知道房屋所有权人（即受托人）与委托人（即蛋壳公司）是代理关系，则该合同对房屋所有权人即委托人与也具有约束力。因此，按照此逻辑，既然租租客与蛋壳公寓签订的租赁合同具有约束力，则此时房屋所有权人无权要求租客搬离。同理，若是第三人即租客不履行支付租金等义务，房屋所有权人即委托人也可以直接要求租客按照租赁合同约定履行义务。

       所以，此种模式下蛋壳公寓公司涉嫌侵占房屋所有权人的租金。但侵占罪的主体为自然人，若以侵占罪进行进行追责，或难以构成该罪。

文章转载自网络如有侵权请联系删除