律师观点分析

　　当事人信息

　　原告：夏某，男，1970年10月8日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。

　　委托诉讼代理人：苏旭梅，广东常成律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：陈芷昕，广东常成律师事务所律师。

　　被告：洪某某，男，1967年2月19日出生，汉族，住珠海市。

　　被告：范某某，女，汉族，1970年8月8日出生，住珠海市香洲区。

　　审理经过

　　原告夏某诉被告洪某某、范某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏某及委托诉讼代理人苏旭梅，被告洪某某，被告范某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称

　　原告夏某向本院提出诉讼请求：

　　1.解除原告于2019年5月23日签订的《关于珠海市香洲区房共同购买房处置受让协议》；2.判令被告就其名下604房原告出资占比50%产权部分，按《处置受让协议》约定的价格向原告支付50%产权转让价款88万元；3.判令被告返还原告购买其名下604房被告部分50%的产权转让价款定金10万元；4.判令被告向原告支付《604房处置受让协议》规定的违约金10万元；5.请求判令被告支付承担原告诉求被侵权益一审、二审诉讼费合计25302元；6.本案诉讼费由被告承担。

　　事实及理由：原告于2015年6月出资90万元与被告合伙购房，其中珠海市兴华路房原告50%出资额份额产权登记在被告名下，被告于2016年3月20日向原告出具一份《合作协议（承诺书）》确认604房为原、被告共同购买，产权份额各50%,收益额各占50%（见合作协议书）。原告于2016年6月出资5万元用于该房装修，装修后由被告负责出租管理（目前该房租金收入未做结算）。2016年10月，被告二人未经原告同意擅自在该房设置抵押（见民事调解书）。2018年，原告查询知晓后，经与被告多次协商，2019年5月23日原、被告因604房各占50%的出资额，就该房50%产权转让价款，结合市场行情，经双方达成一致意见，604房50%产权转让价款确定为88万元，原告同意购买,于是双方签订了一份《关于香洲区兴华路25号二单元604房共同购买房处置受让协议》，协议再次明确604房为原、被告共同购买，原、被告出资额各占50%,产权比例各占50%，原告按协议规定就购买被告名下被告部分50%产权价款88万元，调换支付了10万元定金给被告，且协议明确规定违约方赔偿违约金10万元。现由于被告二人因借款纠纷已造成该604房被查封，并进入拍卖程序，原告为维护权益免受侵害，先后两次向一审、二审提起执行异议之诉，诉讼费共两笔（每笔12651元）诉讼费合计25302元，但由于被告二人不履行借款法律调解义务，造成原告诉讼未果，致使原被告签订的协议目的无法实现。香洲区人民法院于2020年7月6日以（2020）粤0402民初3519号作出民事判决书，裁定原、被告占案涉604房50%的出资额（见民事判决书12页），并裁定原告就案涉604房的出资对被告享有债权请求权（见民事判决书16页）。

　　原告认为，原被告之间合作协议及买卖受让处置协议合法有效。双方都应诚实信用地履行合同义务，但现被告二人擅自抵押，且因借款合同纠纷造成该房查封、拍卖，致使原、被告签订的协议无法正常履行，给原告的身心健康和权益造成极大的损害，被告应当依法赔偿和承担违约责任。据此，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉讼至贵院，请依法支持原告的诉请。

　　原告提交《关于原告夏某诉讼请求的说明》，表示诉讼请求的第2项，要求被告返还人民币88万元包括原告已支付的购买涉案604房的款项及利息损失、房屋增值损失，具体为：

　　1、退回原告已支付的购买涉案4房的交易成交价781066元的50%、契税11715.99元的50%、交易服务费23432元的50%和装修费5万元，合计458107元。

　　2、第1项款项人民币458107元的利息。其中：人民币408107元按同期中国人民银行公布的贷款基准利率自2015年6月9日起计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付日，暂计算至2020年11月2日为人民币109497.94元（见利息计算表一）。人民币5万元按同期中国人民银行公布的贷款基准利率自2016年6月16日起计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付日，暂计算至2020年11月2日为人民币10112.78元（见利息计算表二）。即，人民币458107元的利息暂计算至2020年11月2日为人民币119610.72元（109497.94+10112.78）。

　　3、涉案604房50%份额的增值损失人民币493207.84元（16037元/㎡×118.64㎡×50%-458107=493207.84）。

　　上述1、2、3项合计人民币1070925.56元，原告参照2019年5月23日签订的《关于珠海市香洲区兴华路共同购买房处置受让协议》所约定的涉案50%份额的转让价88万元，自动降低第2项诉求为人民币88万元。

　　原告夏某向本院提交如下证据：1、(2020)粤0402民初3519号民事判决书；2、合作协议（承诺书）；3、关于珠海市香洲区兴华路共同购买房处置受让协议；4、产权证；5、湖南省农村信用社个人业务存款凭证；6、承诺书及定金收条、确认书；7、中国建设银行电子回单；8、（2020）粤0402执4099号执行裁定书；9、（2019）粤0402民初14645号民事调解书及生效证明书、不动产登记证明；10、（2020）粤0402民初3519号案件基本信息；11、（2020）粤04民终2945号案件基本信息；12、一审、二审诉讼费用支付凭证；13、原告身份证；14、资产受让申请书；15、中国农业银行个人结算业务申请书；16、交易服务费发票；17、税收完税证明；18、房产转让发票；19、联合收购协议书；20、资产交易合同；21、（2020）粤0402民终2945号民事判决书；22、照片、微信聊天记录。

　　被告辩称

　　被告洪某某辩称，1、案涉604房应该被拍卖，但是协议中原定的88万对价不是我真实意思表示，房子值多少钱可以评估。在签订处置协议前，原告已经在18年从我这拿到了20万，协议是在19年签订的，双方已经退股了。2016年3月20日签订的合伙协议约定各方50%的产权才是真实的。余下的租金是原告收取的，但是原告陈述说没收到租金与事实不符，原告从2019年5月双方签署处置协议后，原告就占有使用案涉房产，案涉房产不能自用只能用于出租，每月租金5500元，每年按10个月算。2、关于定金10万元确实是应当退还给原告的，我方是认可的，同意退还给原告。3、不同意违约金10万元，理由是当时为了尽快将案涉房产转给原告变现，才约定了《604房处置受让协议》第二条，且当时也是高于市场价格出售的。4、对于第5项诉求的诉讼费，原告提起执行异议目的是以高价拿到房子，在原告起诉梁伟强案外人执行异议期间，原告找我补了《604房处置受让协议》、《确认书》（2020.7.20），所有16年的东西是真实的，其他后面的协议都是为了应付梁伟强执行异议案所补的。当时补这些东西时我不在珠海，是原告打了几次电话叫我回来，《604房处置受让协议》是原告起草的，真实的签名时间是2019年5月23日签的，2019年3月26日的承诺书也是真实的。我认为原告并不享有50%的份额，原告在签《604房处置受让协议》已经拿走了20万。关于原告要求被告范某某承担责任，是毫无道理的。我和被告范某某在2019年6月11日离婚的，实际我和被告范某某在2018年已经分居了。

　　被告洪某某没有提交证据。

　　被告范某某辩称，我和被告洪某某的感情不好，在2019年6月11日已经离婚，且原告与被告洪某某的所有交易、协议、资金我都没有经手及签字。原告要求我方承担责任没有事实依据。

　　被告范某某没有提交证据。

　　本院查明

　　本院经审理认定事实如下：案涉604房于2015年8月15日登记至洪某某名下，其后办理了抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司珠海分行（以下简称“工行珠海分行”），抵押权登记时间为2016年10月9日。2019年6月24日，本院裁定查封案涉房产。

　　在梁伟强作为申请执行人、洪正强作为被执行人的执行一案中，本院裁定执行案涉604房，夏某提出书面执行异议。

　　本院于2020年2月27日作出（2019）粤0402执异576号执行裁定书，裁定驳回夏某的异议请求。夏某遂以梁伟强为被告向本院提起案外人执行异议之诉一案，案号（2020）粤0402民初3519号。经审理，本院作出（2020）粤0402民初3519号《民事判决书》，驳回夏某的诉讼请求，认定夏某就604房的出资对洪某某享有债权请求权。夏某不服一审判决，向珠海市中级人民法院提起上诉，案号（2020）粤04民终2945号。珠海市中级人民法院经审理于2020年11月27日作出（2020）粤04民终2945号《民事判决书》，驳回上诉，维持原判。

　　（2020）粤04民终2945号《民事判决书》认定“夏某作为买受人于2015年、2016年期间出资50%与被执行人洪某某共同购买案涉房产，此时，夏某和洪某某之间并非房屋买卖合同关系，而是合伙购房合同关系，不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。夏某主张其与洪某某于2019年5月23日签署了《关于珠海市香洲区兴华路房共同购买房处置受让协议》，此为双方就共同购买房屋所达成的处置受让协议，夏某也仅支付了10万元定金，另外，夏某虽取得了案涉604房的钥匙，但并未实际占有使用案涉604房”。

　　夏某在（2020）粤0402民初3519号、（2020）粤04民终2945号两案中共计支出诉讼费用25302元。

　　关于案涉房的出资购买情况。在（2020）粤04民终2945号案中，夏某陈述，夏某和李海锋是老乡，2008年在老家合作生意认识。2014年底，夏某和李海锋通过洪某某妻子范某某开设的中介公司购买房产时认识了洪某某。2015年，夏某出资25%、李海锋出资25%、洪某某出资50%共同购买了包括案涉604房在内的港基大厦四套房产，分别为404房、504房、604房、704房，其中604房过户至洪某某名下，其他三套房产分别过户至洪某某的亲属洪珍菊、洪天保、张正海名下。夏某举证的《联合收购协议书》《资产交易合同》显示洪某某及其亲属洪珍菊、洪天保、张正海等四人共同购买了港基大厦404、504、604、704四套房产。夏某举证2015年6月9日向洪某某转账90万元的个人业务存款凭证以证明出资情况。

　　上述房屋购买后，504房、704房和404房先后被出售，夏某、李海锋和洪某某按出资比例分配了售楼款，夏某与李海锋结算后将404房的售楼款的50%全部给了李海锋，李海锋将其对604房享有的25%份额的权益转让给夏某。

　　洪某某作为案涉604房权属登记人于2016年3月20日向夏某出具一份《合作协议书（承诺书）》，确认“本人洪某某名下珠海市香洲区兴华路房系与夏某共同购买，产权为各自50%，本人予以承认，以后收益各自50%”。

　　夏某为佐证该《合作协议书（承诺书）》签订的时间为2016年3月20日，举证其与中介人员在2017年12月4日通过微信发送《合作协议书（承诺书）》。

　　2019年5月23日，洪某某作为甲方（转让方）、夏某作为乙方（受让方）签订《关于珠海市香洲区兴华路房共同购买房处置受让协议》，约定案涉604房屋，房产面积118.64㎡，房产证号：0××5号，为甲乙双方于2015年共同出资拍卖购买，出资额各占50%，各享产权比例50%。协议第一条约定洪某某同意转让名下产权洪某某部分给夏某，转让价为实收88万元；第二条约定签订协议时，夏某付给洪某某10万元作为购房定金，双方任何一方违约应赔偿10万元给对方；第三条约定洪某某配合夏某办理银行按揭和过户手续，原则上不超过两个月；第四条约定银行同贷书下来后，夏某补齐余额10万元给洪某某配合还贷，洪某某应积极归还贷款，以便办理过户手续；第五条约定过户完成后，洪某某原欠夏某租金收入款项一次性结清给夏某，考虑到夏某按揭贷款金额大于洪某某实收金额，银行放款到洪某某账户后，实收多余资金须一次性打入夏某账户。夏某为佐证该《关于珠海市香洲区兴华路房共同购买房处置受让协议》签订的时间，举证2019年5月23日与洪某某签订协议时的照片和当天拍摄的协议照片，还举证2019年5月25日夏某与中介人员沟通《关于珠海市香洲区兴华路房共同购买房处置受让协议》的微信记录。

　　夏某举证转账凭证载明夏某分别于2019年3月24日、3月26日、3月27日向洪某某支付3万元、5万元、2万元，合计购房定金10万元。

　　另外，夏某举证2019年3月26日洪某某作为承诺人出具的《承诺书》一份，内容为“本人与夏某先生合资的港基大厦房产同莲花山互换，扣除平方数之后（99.86-59.32㎡）=40.54㎡×14500，按总交易价528000元+原贷款已付夏某20万元，合计72800元，交易方式为各付各税”。在该《承诺书》中部，洪某某确认今收到定金10万元整。在该《承诺书》下方，2019年5月23日洪某某注明“此承诺书解除，次定金10万元作为夏某转交港基大厦2单元604房购房定金”。

　　2020年7月20日，洪某某再次出具《确认书》内容为“洪某某确认：因本人于2019年3月26日就夏某购买九洲大道莲花山小区本人名下801方签订的互换协议承诺书，夏某已交定金10万元，由于该买卖承诺书因故未能履行，此互换协议承诺解除。本人同意将2019年3月26日承诺书夏某所交定金10万元（共3笔分别为3月24日3万元、3月26日5万元、3月27日2万元，合计10万元）抵作2019年5月23日本人与夏某签订的港基大厦2单元604房买卖受让协议规定所交定金10万元履行。夏某无需另行打款，本人予以确认”。

　　针对上述《关于珠海市香洲区兴华路房共同购买房处置受让协议》签署及2019年3月26日洪某某作为承诺人出具的《承诺书》的过程，夏某陈述“2019年3月其到珠海来，因为我在604房有50%份额，想将洪某某名下的604房50%份额买过来，这样我就有全部份额，但是洪某某告诉我他将604房抵押给工商银行，现在无法过户给我。洪某某说名下有一套莲花山房子可以卖给我，但是莲花山房子是99.86平米，我在604房享有的50%的份额是59.32平米，两个房子抵扣后还差40.54平米，协商每平米按14000元计价，我需要补差价528000元。由于购买604房时我是向银行贷款才凑够了钱给洪某某，现贷款已经到期我需向银行还钱，于是2018.5.9洪某某给了我20万让我拿20万去还贷款，所以在2019.3.26承诺书上就注明我应当向洪某某合计付款728000元。我在2018.9.20归还10万给洪某某。”

　　另查明，2019年12月17日，因工行珠海分行与洪某某、范某某之间金融借款合同纠纷，本院作出（2019）粤0402民初14645号《民事调解书》，确认洪某某、范某某尚欠工行珠海分行的贷款本金和利息，确认偿还时间、律师费、诉讼费等，并确认工行珠海分行对案涉604房依法处分后所得价款享有优先受偿权。该调解书于2020年1月14日发生法律效力。

　　2020年9月22日，因洪某某、范某某未履行生效的（2019）粤0402民初14645号《民事调解书》所确定的义务，本院作出（2020）粤0402执4099号《执行裁定书》，裁定拍卖洪某某名下案涉604房。

　　本院认为

　　本院认为，根据珠海市中级人民法院作出的（2020）粤04民终2945号生效民事判决书的认定及本案查明的事实，原告夏某与被告洪某某在2019年5月23日签署了《关于珠海市香洲区兴华路房共同购买房处置受让协议》，双方就共同购买的案涉604房屋达成处置受让协议，之后夏某支付了10万元定金。原告夏某就上述协议的签订时间、签订过程进行了说明，并附照片、微信聊天记录（与中介人员）予以佐证，该协议是双方当事人真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。

　　一、关于《关于珠海市香洲区兴华路房共同购买房处置受让协议》的解除。

　　已经生效的（2020）粤0402民初3519号、（2020）粤04民终2945号民事判决书对夏某要求阻却案涉604房执行的诉请予以驳回。因案涉604房被洪某某作为抵押物抵押给工行珠海分行，因洪某某、范某某对工行珠海分行负债，案涉房产系被执行标的，已被本院裁定准予拍卖。

　　依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，因洪某某将案涉房产作为抵押物抵押及因其他案件被拍卖执行，案涉604房无法按照《关于珠海市香洲区兴华路房共同购买房处置受让协议》的约定由被告洪某某过户至原告夏某名下，案涉协议目的无法实现，原告夏某诉请解除双方于2019年5月23日签订的《关于珠海市香洲区兴华路房共同购买房处置受让协议》，符合法律的规定，本院予以支持。

　　二、关于洪某某应当支付夏某的款项金额。

　　按照2016年3月20日向夏某出具的《合作协议书（承诺书）》和2019年5月23日双方签订的《关于珠海市香洲区兴华路房共同购买房处置受让协议》，原告夏某、被告洪某某确认对案涉604房出资各占50%、产权比例各占50%，在《关于珠海市香洲区兴华路房共同购买房处置受让协议》中双方协商一致案涉604房50%份额对应的价值为88万元。由于洪某某无法将案涉房产过户至夏某名下且案涉房产系作为洪某某名下的财产被拍卖执行，因原告夏某无法获得案涉房产的产权份额，原告夏某要求洪某某按照双方签订的《关于珠海市香洲区兴华路房共同购买房处置受让协议》中关于50%产权份额的价值88万元的标准支付价款的诉请，理据充分，本院予以支持。因本案中双方通过协议对案涉房产50%的价值进行约定，该约定是当事人意思自治，对双方均有约束力。被告洪某某提出应当评估案涉房产价值的主张，本院不予采纳。

　　三、关于定金返还及违约金。

　　依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。

　　2019年5月23日，洪某某在《承诺书》下方签字确认收到夏某支付的10万元定金，并在2020年7月20日以《确认书》的形式对10万元定金情况再次确认，被告洪某某在答辩中表示同意退还给原告夏某10万元定金。对于原告要求被告洪某某返还定金10万元的诉请，理据充分，本院予以支持。

　　《关于珠海市香洲区兴华路房共同购买房处置受让协议》第二条约定“任何一方违约应赔偿10万元给对方”。被告洪某某答辩表示不应当支付违约金，主要理由为“当时为了尽快将案涉房产转给原告变现，才约定了《604房处置受让协议》第二条，且当时也是高于市场价格出售的。”对此意见，本院认为因双方签订的《关于珠海市香洲区兴华路房共同购买房处置受让协议》第二条约定不存在无效或可撤销的情形，对洪某某和夏某均由约束力，因洪某某违约导致案涉房产无法过户，洪某某应当按照该约定赔偿夏某违约金10万元。合同约定是双方真实意思表示，洪某某的抗辩意见不能成立。

　　四、关于夏某诉请要求洪某某承担（2020）粤0402民初3519号、（2020）粤04民终2945号两案诉讼费用25302元。

　　因案涉604房产系夏某、洪某某共同出资购买，未见夏某对于604房产权登记在洪某某名下的安排提出异议。因洪某某将案涉房产抵押及因洪某某作为被执行人导致案涉房产被拍卖执行，洪某某系违反与夏某之间关于案涉房产处置受让协议，导致房产无法过户至夏某名下，洪某某存在违约行为，夏某应向洪某某主张债权请求权。在案外人执行异议之诉中，由于夏某主张对案涉604房享有物权权利、要求阻却执行，其后被法院驳回诉讼请求，并由此支出诉讼费用，因夏某对案外人执行异议之诉中其主张的权利存在错误认识，是否启动案外人执行异议之诉也是夏某自行决定的，故案外人执行异议之诉的诉讼费用应由夏某自行承担。

　　五、

　　关于被告范某某的责任。

　　《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》（法释〔2018〕2号）第一条规定“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。”第二条规定“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。”第三条规定“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”。

　　本案中，范某某没有在案涉《关于珠海市香洲区兴华路房共同购买房处置受让协议》或其他确认书上签字，事后范某某没有追认该协议或其他确认书，案涉604房系夏某、洪某某合作投资购买，对该房产的处置不是基于洪某某家庭日常生活需要，原告夏某也未提交证据该房产的处置是洪某某用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思，故对于夏某要求范某某在本案中承担责任的诉请，因缺乏事实依据，本院不予支持。

　　综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　裁判结果

　　一、解除原告夏某与被告洪某某于2019年5月23日签订的《关于珠海市香洲区兴华路房共同购买房处置受让协议》；

　　二、被告洪某某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告夏某支付案涉珠海市香洲区兴华路房50%份额对应的价款88万元；

　　三、被告洪某某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告夏某返还定金10万元；

　　四、被告洪某某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告夏某支付违约金10万元；

　　五、驳回原告夏某对被告洪某某的其他诉讼请求；

　　六、驳回原告夏某对被告范某某的诉讼请求。

　　如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费14748元，由原告夏某负担228元，由被告洪某某负担14520元。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。