发布者：钟小兰律师   时间：2020年7月13日

案情简介

小A是北方人，因为喜欢海南的气候，一直想在海南有个家。经人介绍后，小A与小B签订《土地转让协议书》，约定小B将其承包的某农场土地承包经营权、土地上果树以及该地块上的别墅等全部物资，以总价345万元转让给小A。

小A及家人满心欢喜入住别墅后不久，别墅被强行拆除，此时，小A才知道，自己购买的别墅，早已经被行政机关责令限期拆除，小B当时并未如实告知该情况。

办案经过

律师经过与小A多次深入的交谈，梳理了整个合同签订的经过，结合案涉建筑物的《行政处罚告知书》、《行政处罚决定书》等证据，认为小B存在欺诈行为，与当事人商定诉讼方案为撤销双方签订的合同并要求小B返还相应的款项。

律师说法

本案的争议焦点是小B和小A签订《土地转让协议书》是否存在欺诈。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。根据该条规定，要构成可撤销的受欺诈行为须具备以下要件：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知做出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。

结合本案，我们逐一分析：

一是小B是否有欺诈行为

涉案建筑物已经被行政机关认定为违法占用土地的建筑，并限小B一个月内予以拆除，而小B并未如实将该情况告诉小A，而是将已被责令限期拆除的建筑物转让给小A，显然存在欺诈行为。

二是小B是否有欺诈的故意

小B明知涉案建筑物已被责令限期拆除，为了转让该建筑物，对该事实故意隐瞒，具有欺诈的故意。小B在庭审中抗辩称，其认为在交纳罚款后，行政处罚的事情已经处理完毕，涉案建筑不存在拆除风险，故而未如实告知小A，是过失行为，而非故意。但《行政处罚决定书》中清楚记载着，责令小B限期拆除涉案建筑物的同时责令小B缴纳罚款，决定书给予小B的是上述两项处罚而不仅仅是可以两者选其一，小B收到《行政处罚决定书》后应当知道交纳罚款并不能免除拆除建筑物的处罚，其以此抗辩未如实告知仅为过失而非故意，没有事实和法律依据。

三是小A是否因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示。

小A在小B故意隐瞒涉案建筑物已被责令限期拆除情况下，以345万元的价格受让了涉案标的物，小B的欺诈行为使小A基于错误认识而作出了意思表示。

四是小A的意思表示是否违背其真实意思。

被责令限期拆除的违法建筑不受法律保护，不具有任何经济价值，按照社会一般理性人的角度，绝不会花费大额资金予以购买，小A正是因为小B的故意隐瞒，才会作出受让该建筑物的意思表示，该意思表示违背其真实意思。小B主张其已告知建筑物未报建的事实，因此不构成欺诈。但建筑物未报建并不代表一定是非法建筑，并非一定不具有经济价值。小A愿意出资购买未报建的建筑物并不代表其愿意出资购买被责令限期拆除的建筑物。

综上，小B的行为构成欺诈。

案件结果

律师认为小B构成欺诈的意见被法院采纳，法院判决撤销双方签订的协议，小B应返还小A建筑物款项200万元，该判决已经生效。