律师观点分析
上诉人(原审被告)：何XX，男，1955年5月10日出生，汉族，户籍地河南省南阳市。
上诉人(原审被告)：王XX，男，1958年1月1日出生，汉族，户籍地广州市。
二上诉人共同委托诉讼代理人：田XX，北京XX律师。
被上诉人(原审原告)：上海XX公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：刘X，总经理。
委托诉讼代理人：常XX，上海XX律师。
上诉人何XX、王XX因与被上诉人上海XX公司(以下简称“XX公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初13708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
何XX、王XX共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回XX公司的一审全部诉请。事实和理由：XX公司未经规划批准私自建造垃圾房与化粪池的行为，严重影响何XX与王XX作为房屋产权人的基本权利，导致店铺的商业用途无法得以实现。一审判决仅依据其口头陈述及“不同意拆除意见”认定被上诉人建设行为不构成违约，系事实不清。XX公司作为物业管理单位既未对此情况进行处理，亦未按照相关物业服务合同条款全面履行其管理义务，故何XX与王XX有权拒交物业管理费用。且依据房屋买卖合同，物业费应由案外人上海XX公司承担。综上，一审判决无事实和法律依据，请求二审法院予以纠正。
XX公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
XX公司向一审法院起诉请求：判令何XX、王XX支付自2017年12月1日至2019年6月30日的物业管理费人民币(以下币种同)14,744元。
一审法院认定事实：2016年8月31日，XX公司与开发商上海XX公司(以下简称“XX公司”)签订《物业托管合同》和《补充协议》，约定由XX公司为位于上海市嘉定区德富XXXXX号商住两用左岸香堤大厦实行物业管理，合同期限为三年，自2016年9月1日至2019年8月31日止；对委托管理事项包括房屋建筑共同部位、共同设施设备、公用绿地、共同环境卫生、公共秩序等作了详细规定；物业服务费由XX公司按建筑面积每月每平方米捌元向商户业主或物业使用人收取，其他二层以上房屋按建筑面积每月每平方米肆元收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，由XX公司按政府主管部门的相关规定收取相关滞纳金。合同签订后，XX公司按照合同的规定管理左岸香堤大厦。
何XX、王XX与开发商XX公司于2016年9月23日签订《上海市房地产买卖合同》，何XX、王XX向开发商购买上海市嘉定区德富XXXXX号XXX室店铺，店铺交付后何XX、王XX于2017年6月27日向相关部门办理了不动产登记手续。自2017年12月始何XX、王XX认为河边景观带设置的垃圾房影响其购房的商业用途，遂不再支付物业管理费，至2019年6月止何XX、王XX拖欠物业管理费14,744元。XX公司向何XX、王XX催讨无果，遂提起诉讼。
一审法院认为，XX公司与开发商签订的《物业托管合同》和《补充协议》均合法有效，对XX公司、开发商和业主、物业使用人均具有法律约束力，XX公司按合同约定向商户业主和物业使用人提供了相应的物业服务后，业主和物业使用人理应按约及时支付物业管理费，何XX、王XX未按约支付物业管理费，构成违约，应承担付款的民事责任。根据相关法律规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案店铺在何XX、王XX办理不动产登记手续前已交付何XX、王XX，且何XX、王XX已缴纳过物业费，故何XX、王XX抗辩物业费应当由XX公司承担的理由不成立，本案物业费理应由何XX、王XX缴纳。至于何XX、王XX提出XX公司未履行服务义务，尤其是垃圾房垃圾遍地的抗辩，垃圾房垃圾的清理具有时间性，还涉及到业主倒垃圾时的行为是否规范，日常管理中难免会出现垃圾倒在外面的现象，这情况属物业公司在今后的工作中需加以改进的不足之处，尚不构成何XX、王XX不付或少付物业费的事由，物业公司应不断提高物业管理服务水平，引导和督促业主遵守管理规约，让业主的满意度不断提升。至于垃圾房的搭建，有关部门已答复何XX、王XX该垃圾箱出于实际需求且已征询大楼业主同意所建造，何XX、王XX希望拆除该垃圾房，物业公司已发放的调查表经统计后有超过99%的业主不同意拆除该垃圾房。据此，XX公司之行为不构成违约。据此，判决：何XX、王XX应于判决生效之日起十日内支付XX公司自2017年12月1日始至2019年6月30日止的物业服务费14,744元。
本院二审期间，何XX、王XX提供以下证据：1.上海市嘉定工业区德富XXXXX号XXX室产权证明，拟证明上海市嘉定工业区德富XXXXX号XXX室的产权人系何XX与王XX按份共有。2.德富XXXXX号XXX、XXX室上海XX开办进程，拟证明上海XX已办理营业执照，且已装修配置。3.涉案商铺前期餐饮店店容照片，拟证明德富XXXXX号XXX、XXX室已装修设计为餐饮且地理位置只适合从事餐饮行业。4.一组实景拍摄照片，拟证明化粪池与垃圾房从2018年7月开始建造，建造之处离餐饮店位置不足5米，属违法违章建筑且严重侵犯了业主的权益，直至一审诉讼时仍未予以整改。5.涉案商铺所属社区众芳社区领导及工作人员现场查看的现场照片，拟证明垃圾房与化粪池并未取得相关部门的审查和批准，严重影响了景区环境和涉案商铺餐饮的开办环境。6.一组通话录音记录，拟证明何XX向众芳社区主管人员与开发商反映过相关情况，双方均主张XX公司系垃圾房与化粪池的共建方。7.函件与举报信，拟证明权利人(业主)向开发商、XX公司与中央扫黑除恶督导组反映相关情况，强烈要求拆除垃圾房，清理经营环境。XX公司对新证据质证如下：首先，对于证据1、2、3、5的真实性予以认可，但与本案无关联性，对其证明目的不予认可。其次，对于证据4的实景拍摄照片真实性无异议，但其中两张照片仅是对垃圾房与化粪池的位置做出标识，且该组证据与本案亦不存在关联性。再次，证据6在缺原件核对的情况下，对其真实性与关联性均不予认可。最后，证据7仅能证明何XX向各方反映过相关情况，但均未得到回复。故对其真实性予以认可，但与本案缺乏关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的法律事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的一方承担不利的后果。本案争议焦点在于何XX、王XX是否有权拒交物业管理费。针对垃圾房与化粪池的问题，何XX与王XX主张因垃圾房与化粪池在其交房后建造，导致其购买商铺的目的无法得以实现，侵害其作为产权人的基本权利。本院认为，根据在案证据，化粪池与垃圾房的建造虽在一定程度上对何XX、王XX所有的商铺造成影响，然物业管理企业仅是垃圾箱房保洁管理的责任人,其无权拆除垃圾房与化粪池。若何XX、王XX认为XX公司或XX公司未经相关审批手续，擅自改变物业管理区域内规划建设的行为侵害其权利的，可依法另案主张损害赔偿，但不能作为拒付物业管理费的理由。至于何XX、王XX主张XX公司在履行物业管理合同方面存在瑕疵，本院认为，物业服务合同具有重复性、长期性，需要业主与物业公司双方互相积极配合协作。若XX公司在物业服务方面存在瑕疵，何XX、王XX作为业主可督促其在今后的日常工作中予以加强和改进，但轻微物业管理瑕疵尚不构成其拒付物业管理费的理由。且何XX、王XX亦未能举证证明XX公司的物业服务瑕疵已达到根本违约。故在XX公司向业主提供了物业服务，履行了主要的管理义务的情况下，何XX、王XX作为业主应当按时依约缴纳物业管理费用。
综上所述，上诉人何XX、王XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币168元，由上诉人何XX、王XX共同负担。
本判决为终审判决。
常玉梅律师