单个建筑的业主与建设单位约定物业自行管理违反了法律、行政法规的规定。违反了《物业管理条例》第二十五条关于“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，同时违反了物权法第七十二条关于“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”的规定，损害了小区其他业主的合法权益。如果此种约定有效，必将在社会上造成不良示范效应，进而破坏现有的社会生活秩序，损害社会公众利益。

    物权法第八十一条中规定的“业主”并非指某一个或某几个业主。物权法第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”此处的“业主”并非是指单个或几个业主，而应理解为该小区的全体业主。同时，根据物权法第七十六条**款第（四）项和第二款的规定可知，有权决定由业主自行管理、委托物业服务企业或者其他管理人管理建筑物及其附属设施的主体应是“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主”，

    对部分共用设施设备等无法做到区分管理和维护。根据《物业管理条例》第二条规定，物业管理包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。单个建筑的全体业主虽然可以对该单个建筑的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱等共有部分自行进行维修、养护、管理，但对与其他建筑共有的供水、供电、供气、供热这部分共用设施设备却无法做到区分管理，对小区公共秩序和环境卫生亦无法做到区分维护。