房地产市场变幻莫测，一遇房价上涨，许多二手房卖房人在签订二手房买卖合同后难免无法接受动辄几万乃至十几万、几十万的价位落差而选择惜售。此时，买房人该如何有效维护自己的合法权益呢?下面，我们提供以下几点建议，供大家参考：

1、事前预防。

建议各位买房人在签订购房合同时，直接在补充条款里约定：若卖房违约，双方一致认可，其赔偿的违约金应包含买方机会等隐性成本，且卖方不得就此提出违约金过高申请。

2、事后弥补。

面对卖家找种种理由惜售房屋的情况，依据合同，买家可以追究对方违约责任， 但在实际诉讼时，卖家往往提出违约金过高，要求法院调整。法院判定违约金过高的主要依据，是看违约金数额是否超过实际损失的30%。而实际损失的证据，买房人往往很难提供。若买房人提供不出实际损失的证据，法院通常会将银行贷款利息作为买房人实际损失，最终赔偿金额远远低于合同约定的违约责任。其实，买房人的实际损失客观存在，其最大损失是机会成本，也就是卖房人违约，导致买房人丧失此次购房机会，买房人再次购房时，由于房价上涨，买房人多支付的价款。因此在诉讼时，买房人可以提供市场询价结果作为证据，即请有资质的房屋中介公司，出具目前房屋价格的证明。或者，也可以向法庭提出申请，要求对不同时段房屋价格进行价格鉴定。

(供稿人：江苏圣典律师事务所路恒飞律师)