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发布者:汪佼|时间:2020年08月11日|301人看过举报
律师观点分析
湖北省武汉市黄陂区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)XX0116民初6696号 原告:A,女,1973年7月30日出生,汉族,武汉市黄陂区人,住武汉市黄陂区, 被告:A,男,1956年10月25日出生,汉族,武汉市黄陂区人,住武汉市黄陂区, 委托诉讼代理人:A,湖北XX律师事务所律师(特别授权), 第三人:A,男,1982年10月9日出生,汉族,武汉市黄陂区人,住武汉市黄陂区, 第三人:A,男,1989年4月1日出生,汉族,武汉市黄陂区人,住武汉市黄陂区, 原告A诉被告B、第三人C、第三人D执行异议之诉纠纷一案,本院立案受理后,依法适用普通程序,组成由审判员A担任审判长、人民陪审员B、人民陪审员C参加的合议庭,于2019年1月22日公开开庭进行了审理,原告A,被告A的委托诉讼代理人B,第三人A,第三人A到庭参加诉讼,本案现已审理终结, 原告A诉称:2010年7月,第三人A购买武汉市XX公司开发的,位于武汉市黄陂前川街二龙潭公园路“怡景花园”商住楼1栋2单元3层303号房屋,并在中国银行花桥支行办理房屋贷款按揭手续,贷款后,第三人A每月正常向银行返还贷款,因当时开发商的原因,没有办理房屋不动产权证, 2015年9月9日,原告与第三人A签订《商品房买卖合同》,第三人A夫妻将未办理产权证的房屋,出售给原告A,A每月支付第三人B银行月供账户资金1000元,由第三人A每月向银行返还贷款,同时,该房屋仍因开发商的原因,不能办理产权证,所以暂时未办理过户登记,A该房屋购买之日起,对该房屋进行装修,并居住在该房屋内, 2018年3月,原告通过武汉XX公司房屋中介,将购买的房屋转卖给第三人A,并经三方协商,约定由第三人A每月向第三人B的银行月供账户中支付资金,以第三人A的名义,每月向银行返还贷款,并以A名义办理土地使用权证和房产证后,直接过户至A名下, 2018年4月25日,第三人A出资,办理记名为A的房屋不动产权证,2018年5月30日,被告A向法院申请诉前保全,查封第三人A的房屋产权,2018年6月15日,第三人A在申请解除房屋抵押手续,准备办理房屋登记过户时,才发现房屋因A起诉后,被法院查封,一直未能办理房屋登记过户手续, 原告认为,原告将购买的房屋转让给第三人A的行为,发生在A申请诉讼保全,查封第三人A的房屋产权之前,因此,原告不存在协同第三人恶意转移财产、阻碍被告实现债权的行为,原告的行为不违背房屋交易程序及交易习俗,因该房屋签订协议时,未办理土地使用权证和房产证,所以不能办理不动产权变更登记手续,但不能否认原告合法占有、使用该房屋的事实,并且,房屋买卖的事实,符合《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条的规定,2018年12月3日,黄陂区人民法院以(2018)鄂0116执异28号执行裁定,驳回原告提出的执行异议,缺乏事实和法律依据,为此,原告依法提起执行异议之诉,请求:1、确认武汉市黄陂前川街二龙潭公园路“怡景花园”商住楼1栋2单元3层303号房屋所有权归原告享有;2、判令不得对原告购买的记名为A的,位于武汉市黄陂前川街二龙潭公园路“怡景花园”商住楼1栋2单元3层303号房屋查封;3、由被告承担本案的诉讼费用, 被告A辩称,1、案涉房屋查封时,在不动产登记中心明确记载,房屋的权属为A和B所有,原告对房屋产权有争议,应先申请变更物权,不能以民事诉讼的方式否定行政行为的合法性、有效性;2、原告提出,A年前已将房屋卖给原告不属实,物权变动没有登记,是没有法律效力的,到目前为止,案涉房屋一直没有变更到原告名下;3、A的妻子B多次要求与被告协商偿还债务,解除查封,证明案涉房屋所有权属A和B;4、经房屋不动产查询,案涉房屋属于A和B所有,法院的查封是合法有效的,请驳回原告的诉讼请求, 第三人A称,2010年,第三人A与妻子B共同出资购买开拓公司开发的,位于黄陂前川街二龙潭公园路“怡景花园”商住楼1栋2单元3层303号房屋,购房款约21万元,支付购房首付款约7万元,剩余房款是申请银行按揭贷款支付的;2、购买房屋后,一直没有办证,2018年4月,办理房屋不动产证;3、2015年9月9日,因需要资金周转,A与B签订《房屋买卖合同》,A将购买的房屋出售给原告B,原告A每月以现金方式,支付A房款1000元,由A将该款存入银行,用于返还银行贷款, 第三人A称,2018年4月,第三人A与原告B签订《房屋买卖合同》,约定原告A将其所有的位于黄陂前川街二龙潭公园路“怡景花园”商住楼1栋2单元3层303号房屋出售给B,购房价款80万元,第三人A已付购房款18万余元,第三人A已向银行申请贷款,银行已审批,但办理房屋过户手续时,第三人A才发现该房屋已经被查封, 经审理查明:2010年6月25日,第三人A与武汉市XX公司签订《商品房买卖合同》,约定由A出资,购买武汉市XX公司开发的,位于黄陂前川街二龙潭公园路“怡景花园”商住楼1栋2单元3层303号房屋,建筑面积98.12平方米,房屋价款220000元,2010年8月4日,第三人A与中国银行武汉花桥支行签订《个人一手住房贷款合同》,约定由A向中国银行武汉花桥支行贷款154000元,贷款期限25年, 合同签订后,A支付武汉市XX公司购房首付款66000元,购房款余款154000元,由A在中国银行武汉花桥支行办理的房屋按揭贷款154000元,向武汉市XX公司支付,同时,第三人A在中国银行武汉花桥支行办理贷款抵押手续,房屋按揭贷款后,第三人A出资,以贷款人A名义,分期向中国银行武汉花桥支行返还贷款本金及利息, 2015年9月9日,原告A与第三人B签订《房屋买卖合同》,约定第三人A将购买的位于黄陂前川街二龙潭公园路“怡景花园”商住楼1栋2单元3层303号房屋,出卖给原告A,房屋建筑面积98.12平方米,房屋价款288000元,因该房屋没有办理二证,暂时不能过户,由原告A支付第三人B购房首付款150000元,余款138000元,由原告A按月向第三人B支付, 合同签订后,2015年11月15日,原告A支付第三人B购房款100000元,并由第三人A向原告B出具收到购房款100000元的收条,当日,第三人A将房屋交给原告B占有、使用,事后,原告A每月向第三人B的返还银行贷款账户存入资金1000元,并以第三人A的名义,每月返还银行按揭贷款,2015年9月9日,第三人A向原告B出具收条,确认收到A2015年9月1日至2016年12月30日,共16个月,房屋贷款16000元,2017年1月1日,第三人A向原告B出具收条,确认收到A2017年1月1日至2018年5月30日,共18个月,房屋贷款18000元, 2017年1月25日,原告A支付第三人B购房款40000元,并由第三人A向原告B出具收到购房款40000元的收条,2017年1月26日,原告A支付第三人B购房款10000元,并由第三人A向原告B出具收到购房款10000元的收条, 2018年3月18日,原告A以第三人B的名义,与第三人A签订《房屋买卖合同》,约定将位于黄陂前川街二龙潭公园路“怡景花园”商住楼1栋2单元3层303号房屋,出卖给第三人A,房屋建筑面积98.12平方米,房屋价款800000元,该房屋处于抵押状态,下欠银行贷款约150000元, 合同签订当日,第三人A支付原告B购房定金20000元,2018年4月9日,第三人A支付原告B购房款24000元,2018年4月20日,第三人A支付原告B购房款8365元,第三人A支付原告B购房定金和购房款合计52365元,2018年6月1日,原告A以借条形式,向第三人A出具收到A支付的购房款130000元的收条,当日,第三人A按原告B的要求,向第三人A返还银行贷款的账户支付购房款130000元, 2018年6月1日,原告A出资,以第三人A的名义,办理记名为A的房屋不动产权证,事后,原告A将案涉房屋交给第三人B占有、使用, 2018年5月30日,依据A的诉前保全申请和提供的担保,黄陂区人民法院以(2018)鄂0116财保124号民事裁定,依法查封第三人A的房屋不动产权,2018年6月5日,黄陂区人民法院立案受理A诉B民间借贷纠纷案件,2018年6月28日,黄陂区人民法院以(2018)鄂0116民初3270号民事判决,由A返还B借款本金930000元及利息, 2018年8月7日,黄陂区人民法院依据申请人A的申请,以(2018)鄂0116执2042号立案执行,在执行中,案外人A对案涉房屋提出执行异议并认为,被执行人A收到案外人B的购房款后,将出卖的房屋交付A实际装修、居住,该房屋所有权归原告A享有,法院执行该房屋,可能损害案外人A的合法权益,请求撤销保全的民事裁定,不得查封、执行该房屋, 2018年11月26日,黄陂区人民法院审查认为,查封的案涉房屋登记的房屋所有权和土地使用权人为被执行人A,法院的查封执行行为符合法律规定,案外人A提出的执行主张,不能阻却人民法院对案涉房屋的执行,其执行异议理由不能成立,为此,黄陂区人民法院以(2018)鄂0116执异28号执行裁定,驳回案外人A的执行异议申请, 执行裁定下达后,案外人A对执行裁定不服,依法向黄陂区人民法院提起执行异议之诉,请求:1、确认武汉市黄陂前川街二龙潭公园路“怡景花园”商住楼1栋2单元3层303号房屋所有权归原告享有;2、判令不得对原告购买的记名为A的,位于武汉市黄陂前川街二龙潭公园路“怡景花园”商住楼1栋2单元3层303号房屋查封;3、由被告承担本案的诉讼费用, 另查明:依据房屋不动产登记信息,户名为A的位于武汉市黄陂二龙潭公园路“怡景花园”小区商住楼1栋2单元3层303号房屋,建筑面积为102.25平方米, 本院认为:第三人A与武汉市XX公司签订《商品房买卖合同》后,由第三人A出资,购买位于武汉市黄陂二龙潭公园路“怡景花园”小区商住楼1栋2单元3层303号房屋,并依法取得该房屋的不动产权证,因此,第三人A与武汉市XX公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效, 一、关于诉前保全 2018年5月30日,依据A的诉前保全申请和担保,黄陂区人民法院以(2018)鄂0116财保124号民事裁定,依法查封第三人A的房屋不动产权,2018年6月5日,黄陂区人民法院立案受理A诉B民间借贷纠纷案件,2018年6月28日,黄陂区人民法院以(2018)鄂0116民初3270号民事判决,由A返还B借款本金930000元及利息,2018年8月7日,根据申请人A的申请,黄陂区人民法院以(2018)鄂0116执2042号立案执行,因此,黄陂区人民法院查封A享有的房屋不动产权的行为,立案执行行为,均符合法律规定, 二、关于执行异议 在案件执行中,案外人A对案涉房屋提出执行异议并认为,被执行人A收到B的购房款后,将房屋交付A实际装修、居住,该房屋所有权归A享有,法院执行该房屋,可能损害案外人A的合法权益,请求撤销保全的民事裁定,不得查封、执行该房屋,2018年11月26日,黄陂区人民法院审查认为,查封的案涉房屋登记的房屋不动产权人为被执行人A,法院的查封执行行为符合法律规定,案外人A提出的执行主张,不能阻却人民法院对案涉房屋的执行,其执行异议理由不能成立, 根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条的规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)、在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)、已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)、非因买受人自身原因未办理过户登记”, 本案房屋买受人A对登记在被执行人B名下的不动产提出异议,不符合上述其权利能够排除执行的情形: 1、原告A与第三人B于2015年9月9日签订《房屋买卖合同》后,第三人A将房屋交给原告B占有、使用,2018年3月18日,原告A以第三人B的名义,与第三人A签订《房屋买卖合同》后,原告A将该房屋交给第三人B占有、使用,因此,该房屋在黄陂区人民法院查封(2018年5月30日)房屋之前,原告A购买该房屋后,又将该房屋转卖,该房屋实际由第三人A购买,并占有、使用; 2、原告A未向第三人B支付购房的全部价款,第三人A购买商品房的银行贷款,有一部分是第三人A购房后,A支付的; 3、买受人B购买第三人C的房屋时,第三人A未取得房屋不动产权的房屋,买受人A购买房屋后,未付清第三人A购房款,第三人A未取得房屋不动产权,买受人A与第三人B未办理房屋不动产权变更登记手续,事后,原告A将该房屋又出卖给第三人B,双方也未办理房屋不动产权变更登记手续,属于买受人A自身原因,未办理房屋变更登记,因此,案外人A就执行标的第三人B所有的房屋,不享有足以排除强制执行的民事权益,黄陂区人民法院以(2018)鄂0116执异28号执行裁定,驳回案外人A的执行异议申请,符合法律规定,原告A提出,判令不得对原告购买的记名为A的,位于武汉市黄陂前川街二龙潭公园路“怡景花园”商住楼1栋2单元3层303号房屋查封的诉讼请求,本院不予支持, 三、关于确认房屋所有权 诉讼期间,原告A提出,确认武汉市黄陂前川街二龙潭公园路“怡景花园”商住楼1栋2单元3层303号房屋所有权归原告享有的诉讼请求,没有事实和法律依据,本院不予支持, 据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条和《最高人民法院关于〈人民法院办理执行异议和复议案件若干问题〉的规定》第二十四条、第二十八条之规定,判决如下: 驳回原告A的诉讼请求, 案件受理费11800元,由原告A负担, 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院, 审 判 长 A 人民陪审员 B 人民陪审员 刘义锁 二〇一九年三月十二日 书 记 员 胡 畔