动迁安置房买卖有可能遇到隐蔽风险，如果不当心，后果很严重

笔者曾写过多篇关于规避购买动迁安置房风险的文章，概括起来主要有2个方面：一是动迁房的买卖合同起草要谨慎，由于动迁安置房有其特殊性，不能完全套用现成的房屋买卖合同示范文本，如果合同约定不规范，就可能产生合同解除或按照合同约定履行的法律风险；二是，由于动迁安置房存在较长的“限售期”，而限售期过了之后，已经过了几年的时间，这时候房价都会有较大幅度的上涨。于是，卖家往往会千方百计地阻止合同的履行，为了达到收回房屋的目的，甚至会搞虚假抵押或查封。这些在笔者之前的文章中已有详述。

今天我们将介绍一种新的情况，在房价上涨的时候，相关人员完全可能利用这个特殊情况来阻止合同过户。

实践中，会出现一种情况，被拆迁安置人是无民事行为能力人（精神疾病、残疾等原因导致），这时候他本人无法正常地表达自己的意志，而由其法定代理人（监护人）来代其行使民事权利。签合同时，如果只有其本人签字，则该合同可能会被认定为无效。而即使监护人在合同上签字，也会存在法律风险。因为相关法律规定，监护人只有为了被监护人的利益才能处分被监护人的财产。也就是说，即使监护人也在合同上签了字，在房屋过户时，交易中心也很有可能不予办理。如果这样，房屋就无法过户，合同很可能就无法履行。

对于这种情况的补救措施，交易中心一般会要求监护人办理公证承诺书，承诺出售的房款用于改善被监护人的养老、医疗和生活需要并确保他的合法利益，有了这份承诺，房产才能顺利过户了。但问题是，签合同时，房屋尚在限售期，即使监护人愿意，公证处一般也不受理此类公证；而等限售期过后，如果房价大幅上涨，则监护人很可能就不配合去办理这个公证，进而导致房屋无法办理过户。

这个风险，一般人难以注意到，即使是专业人士如果不细心或没有相关经验，也难注意到，应引起足够的重视。

文/上海杜继业律师（未经许可，不得转载）