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购买或分割的小产权房常见法律问题

发布者:丁赛律师|时间:2017年05月02日|分类:房产纠纷 |426人看过

一、如何认定小产权房

所谓小产权房是指没有法律认可的权利证书的房屋,包括由乡镇府或村民委员会等农村集体经济组织,未经国有化和征收,在农村集体土地上开发建造的、由乡镇政府或村民委员会制作的房屋权属证书的房屋和村民自建的没有房产证的房屋。

二、关于小产权房的买卖合同的效力问题

在这里首先探讨一下关于农村小产权房屋的买卖问题,农村房屋买卖有三种情况,第一种农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应为有效合同;第二种农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应为无效合同;第三中农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同应区别情况确定合同效力。未获得有关组织和部门批准的,如果合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的,则认定为合同无效,反之,应认定为合同有效。

三、离婚时小产权房如何分割

在离婚纠纷中,一方若要求分割小产权房屋的所有权,因相关法律及司法解释未对小产权房的归属作出明确规定,其不具有国家合法产权基础,所有权不受法律保护。

在离婚案件的司法实践中,法院一般都是根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十一条的规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用”,向当事人释明可以将诉讼请求变更为对小产权房屋的使用权进行分割,如果当事人不同意变更的,根据上述规定,法院则会对当事人要求分割小产权房屋所有权的诉讼请求不予支持或不予处理。如果当事人同意变更的,法院会参照小产权房分割时的市场价格、双方购买的出资情况等兼顾公平原则对小产权房屋的使用权进行分割处理,由获得小产权房屋的一方对另一方进行补偿。


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