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  • 擅长领域:房产纠纷刑事辩护婚姻家庭合同纠纷继承

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公房承租人死亡后拆迁补偿款的归属及分配

发布者:刘君律师|时间:2016年05月19日|分类:拆迁安置 |984人看过

近年来因为承租公房拆迁而引起的纠纷很多。承租的公房拆迁所得拆迁补偿款归承租人所有,这一点毫无异议。如果公房承租人在获得拆迁补偿款后死亡的,拆迁补偿款可以作为其个人财产按照遗嘱或者法定的继承规则分配给其继承人。如果拆迁补偿发生在公房承租人发生变更之后,则拆迁补偿款为变更后的公房承租人的个人财产,原公房承租人的其他继承人对此没有任何的请求权。如果拆迁补偿发生在公房承租人死亡之后,承租人变更之前,则该拆迁补偿款归谁所有、如何处分?法律无明确的规定,现实中也存在诸多的争议

一种观点认为拆迁款不是遗产,应归诉争公房的实际承租人所有,原公房承租人的其他继承人对此亦没有任何的请求权。

理由是:1、根据《中华人民共和国继承法》第三条规定,遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产。但是公房承租人并不是公有房屋的所有人,对该房屋只有居住使用的权利而无所有权,不属于其个人合法财产。

2、承租人的死亡导致租赁合同的终止,承租人资格的丧失。

《合同法》第二百三十四条规定:承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。虽然,承租人死亡后与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋,但是在后来的承租人和出租人之间发生的是一个新的租赁合同关系,而不是继续履行原来的租赁合同。原来的租赁合同已经因承租人的死亡而终止,已经死亡的承租人因民事主体资格的丧失而不可能再履行租赁合同的义务,当然也不可能再享有租赁合同的权利及其带来的利益。因此,拆迁补偿发生在原公房承租人死亡后的,拆迁补偿款不应当归属原来的承租人。因为随着死亡事实的发生,他已经不再具有承租人的身份。而与其共住的家庭成员基于新的租赁关系而形成的占有、使用租赁物获得的收益,应归后来的实际居住、实际承租人所有。

以前本律师也基于此观点代理诉讼案件,并且胜诉。

另一种观点,认为拆迁款应当按照遗产分配的原则,由公房承租人的继承人进行分配

此观点认为,公房本身不是遗产,但是公房承租权是带有财产性质的权利,拆迁款正是这种财产权利的转化,转化后的财产利益应当被继承。

因为公房承租权产生于计划经济时期,目的在于使在社会主义公有制下每个人都居有其所,具有公益保障的性质,并且分房时往往基于单位职工工作贡献大小、家庭人口及其他住房等情况产生的,不仅是赋予个人的价值回馈,更体现为个人和家庭的权益。随着市场经济的发展及房产制度改革,传统意义上的公房性质也发生了变化,公房承租人享有除所有权以外的其他一切权利,对公有住房拥有实际控制与支配的权利,可以转租、转让并获得差价。对公有住房进行拆迁,承租人可以直接获得拆迁安置。因此公有住房承租权是一种可以直接获得独立财产补偿的权利形式,正因为公房承租权具有独立的私有财产性质,因此在拆迁时该财产权益的转化应当被继承。目前司法实践中,因公房拆迁取得的拆迁款也往往都是按照遗产分配的原则来进行处理。

       公房是经济发展特定时期的产物,公房承租权随着经济发展也在发生着变化,其所包含的财产权益在高房价的今天也是十分可观,由此引发的纠纷也就层出不穷,期待相应的政策及审判的指导意见出台公示,避免出现同案不同判的现象,减少矛盾。作为律师也应当针对具体的案情及当事人所要达到的诉讼目的,确定诉讼策略。


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