刘君律师

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  • 执业机构:北京易行律师事务所

  • 擅长领域:房产纠纷刑事辩护婚姻家庭合同纠纷继承

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房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

发布者:刘君律师|时间:2017年08月26日|分类:合同纠纷 |984人看过

律师观点分析

原告张X,男,1963年12月29日出生,现在天津前进监狱服刑。

委托代理人刘君,北京市易行律师事务所律师。

被告尹X,男,1978年2月22日出生。

委托代理人陆X怡(被告之母)。

委托代理人彭*,北京市**律师事务所律师。

被告北京XX房地产经纪有限公司

法定代表人左X,总经理。

委托代理人孙*起,男。

原告张X诉被告尹X、被告北京XX房地产经纪有限公司(以下简称XX公司)房屋买卖合同纠纷一案,本案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告张X委托代理人刘君与被告尹X委托代理人陆X怡、彭建到庭参加了诉讼。被告XX公司经本院合法传唤,无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。

张X诉称:2014年2月16日,通过XX公司居间,赵文霞代理我与尹X签订了《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称买卖合同)及《补充协议》。按照约定,尹X自愿出资350万元购买我名下坐落于北京市xx区xxx路x号院x号楼1层x门x号房屋(以下简称涉案房屋),并同意自合同签订之日起120日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,办理过户前尹X需要向我支付首付款207万元。合同签订后我一直依约履行,但是尹X并未按照约定履行相关义务且已经超过15日,尹X行为已构成根本违约,我有权以书面通知的方式解除买卖合同,同时尹X应在违约行为发生之日起15日内,以相当于该房屋总价款的20%向我支付违约金。故诉至法院请求判令1、解除双方于2014年2月16日签订的买卖合同及其补充协议、《买卖定金协议书》;2、尹X给付我违约金70万元;3、尹X承担本案诉讼费。

尹X辩称:签订买卖合同时,张X的代理人告诉我张X本人在外地出差,合同签订后我才发现张X在监狱服刑的真实情况。我虽然对张X隐瞒事实的行为有些不满,但我还是积极配合张X的房屋买卖代理人履行买卖合同。期间我母亲曾向中介公司职员说过不想买房,可我从未直接或者间接向张X表示过不履行合同。因买卖合同存在非法避税条款,存在法定无效情形,无效的合同自始没有法律约束力,故我不应该承担法律责任。如果合同有效,双方在《补充协议》中约定,我应在办理过户前以资金监管方式支付首付款,而直至双方发生争议,张X也拒不提供付款账户及告知具体的过户时间,我无法单方面履行合同。我认为是张X违约在先,而我是在行使法定抗辩权,不存在违约情形。即使我的行为构成违约,合同中对违约金的标准也约定过高,请求法院根据实际情况对违约金予以减免。

经审理查明,涉案房屋产权人系张X,原房屋地址登记为xx区xx路x号院x号楼1层x门x号。因张X在天津市茶淀前进监狱服刑,故于2012年3月20日办理公证,委托其妻子赵文霞办理涉案房屋的出售、过户事宜。

2014年2月16日,赵文霞代理张X(出卖人)与尹X(买受人)签订买卖合同,主要内容为:“出卖人所售房屋,坐落为xx区x路x号x号楼x单元x号,建筑面积共59.1平方米;该房屋成交价格为2040000元;经出卖人和买受人协商一致,该房屋装饰装修及配套设施设备等作价为1460000元,上述价款由买受人一并另行支付给出卖人;买受人可以在签订本合同的同时支付定金30000元;买受人向居间机构指定的银行/公积金管理中心申办抵押贷款,拟贷款金额为1200000元;逾期付款责任:--(2)逾期超过15日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款;当事人双方同意,自本合同签订之日起120日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。

当日,张X(甲方、出卖方)、尹X(乙方、买受方)与XX公司(丙方、居间方)又签订《补充协议》及《买卖定金协议书》,其中补充协议约定:“甲乙双方同意,交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币叁佰伍拾万元整,此价格为甲方净得价,不含税;第二条关于房屋交易具体事宜的约定1.乙方于2014年2月16日向甲方支付定金人民币叁万元整,乙方支付首付款时,该定金则视为首付款的一部分。--3.乙方于办理过户前将首付款人民币贰佰零柒万元以资金托管的方式支付甲方。4.甲乙双方应于丙方收到评估报告后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5.权属转移登记:甲乙双方同意,在贷款机构签发批贷函后5个工作日内,甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续;乙方若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同:--(2)拒绝购买该房屋的,(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的,乙方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金,乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金,多退少补,丙方收取乙方的费用不予退还;如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的,均以本协议为准”。

协议签订后,尹X给付张X3万元定金。2014年3月13日,双方办理了网签手续签订了《存量房屋买卖合同》。后北京住房公积金管理中心通过了尹X的贷款审核,并出具了住房公积金贷款审核确认书,2014年4月14日尹X在住房公积金贷款办理交接单上签字。因尹X未能按时支付购房首付款,2014年7月14日张X委托赵文霞向尹X邮寄送达《解除合同通知书》,主要内容为张X称因尹X未按照合同约定履行付款义务,办理房屋过户手续,书面通知解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议及其它一切与此次房屋买卖相关的合同、协议,并保留追究违约责任的权利。次日,尹X签收该《解除房屋买卖合同通知书》。庭审中,尹X否认收到上述通知,但就此主张未向本院提供相关证据。

庭审中,双方均表示同意解除《买卖合同》及补充协议、《存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》,对此本院不持异议。按照《补充协议》约定,双方应在贷款机构签发批贷函后5个工作日内即2014年4月21日之前共同办理房屋所有权转移登记手续,而尹X亦应于上述日期之前将首付款207万元支付给张X。尹X称张X拒不提供付款账户及告知具体的过户时间,此辩解不符合常理,尹X亦未提供相关证据证明,故本院对上述主张不予采信。现尹X未按约定日期付款构成违约,其应承担相应的违约责任。现张X选择适用违约金条款,并同意在尹X应负担的违约金数额中扣减其已支付的3万元定金,对此本院亦不持异议。约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案《补充协议》约定了违约金条款,并约定了违约金计算的标准,但尹X认为违约金约定过高,请求予以降低。对此,张X称其损失包括房屋差价损失80万元、房屋租金及中介费损失7800元,但就上述主张张X未向本院提供充分证据证明,故本院参考涉案房屋所在区域的降价幅度、目前的市场价格等具体情况,以张X的相应损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则对计算违约金的标准予以适当降低。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第一百一十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

一、解除原告张X与被告尹X于二O一四年二月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)以及二O一四年三月十三日签订的《存量房屋买卖合同》,被告尹X于本判决生效后三日内协助原告张X办理撤销网签登记手续。解除原告张X与被告尹X、被告北京XX房地产经纪有限公司于二O一四年二月十六日签订的《补充协议》、《买卖定金协议书》;

二、被告尹X于本判决生效后十日内给付原告张X违约金二十八万元,扣除已给付定金三万元,被告尹X实际给付原告张X二十五万元;

三、驳回原告张X其他诉讼请求。

如果被告尹X未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万零八百元,由原告张X负担五千四百元,已交纳;由被告尹X负担五千四百元,本判决生效后七日内交纳。


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