李明春律师

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合资开发房地产合同一审民事判决书

发布者:李明春律师|时间:2017年08月21日|分类:合同纠纷 |511人看过

律师观点分析

原告魏X,男,汉族,生于1981年3月28日,户籍住址:广西壮族自治区南宁市。

委托代理人李明春,四川蜀仁律师事务所律师。

被告向X伟,男,汉族,生于1977年9月2日,户籍住址:四川省绵阳市涪城区。

上列原告魏X诉被告向X伟合资开发房地产合同纠纷一案,本院于2016年4月12日受理后,依法由审判员文波适用简易程序,于2016年5月12日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人王力、被告向X伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告魏X提出诉讼请求:一、被告返还原告合资建房款91332元、燃气费用3580元、房屋契税4307元,共计99219元。二、被告从逾期办证之日起以原告所交款项为基数按日千分之五向原告计付违约金。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2011年3月19日,原、被告签订《合资建房协议》,约定由原告出资参与合资建房,被告承诺在合同签订后二年内为原告办理完毕分户的房屋产权证和国有土地使用权证,若逾期则以原告所交房款为基数按每日千分之五计付违约金。合同签订后,原告向被告缴纳了建房出资款、安装燃气的费用、房屋契税,共计99219元。但至今被告仍未按约未原告办理上述两证。

被告向X伟辩称:原告诉称情况属实。但目前被告没有资金退还原告,原告可将房屋锁匙交由被告代卖,待变现后可将原告所交款项予以返还。原告主张的违约金过高,不符合法律规定,不应支持。

经审理查明:2011年3月19日,原告作为乙方(合资建房人)、被告作为甲方(建房人),双方签订《合资建房协议》一份,约定:甲方在绵阳市涪城区兴龙村四社(原兴龙市场后)的土地上建房,建房的土地使用权的性质为出让用地。乙方选定该小区项目内的X号建筑面积为73平方米(最终以产权证上的建筑面积或相关部门测绘建筑面积为准)的住房,同甲方合资建房。乙方应支付的合资建房投资金额为每平方米2484元,合计总金额为181332元。办证契税和天燃气安装费另交。乙方在签订合同当日应付款91332元,余下房屋款项9万元在领取房产证和土地证时支付。甲方在2011年5月1日前,将乙方选定的房屋交付于乙方(交钥匙)。甲方保证在签定合同之日起二年内为乙方办理完毕分户的房屋产权证和国土使用证。若甲方在上述承诺的期限内未办理完毕上述两证,从逾期的时间算起,甲方按乙方所交房款金额的每日千分之五向乙方支付办证违约金。

合同签订的当天,原告向被告支付合资建房款91332元、燃气费用3580元、房屋契税4307元,共计99219元。被告随即将原告所选定的房屋交付原告。

但因各种原因,被告至今没有成功地为原告办理单独的房屋所有权证和国有土地使用权证。

上述事实,有当事人的陈述、合资建房协议、收据等证据经庭审质证后在卷佐证。

本院认为:合资建房协议系双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方均应遵照执行。原告按约向被告缴纳了各种费用,但被告未按约为原告办理单独的房屋所有权证和国有土地使用权证,理应承担违约责任。原告要求被告返还自己缴纳的99219元的各种费用,必须建立在解除双方签订的合资建房协议的基础之上。经查,合同约定的办证时间是从2011年3月19日起的两年内,即在2013年3月19日之前被告应完成办证义务,但从2013年3月19日起至今,时间长达三年多,被告仍没有为原告办理单独的”两证”。而不动产所有权的标志即为”两证”。没有”两证”的不动产,权利受到限制。原告订立合同的目的长期难以实现,因此原告可以行使合同的解除权,故原、被告之间的合资建房协议应予解除。合同解除后,被告应当向原告返还99219元的各项费用,而原告也应将所选定的房屋交还被告。原告主张按合同约定的从逾期办证之日起以”所交房款金额的每日千分之五”的标准计算违约金,但被告认为该违约金的标准过高,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》(二)第二十七条”当事人通过反诉或者抗辩的方式,请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的,人民法院应予支持”的规定,本院认为违约金的标准应予调减。考虑到原告也应当预见到合资建房的风险,故违约金以商业银行流动资金贷款利率计算为宜。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》(二)第二十七条之规定,判决如下:

被告向X伟在本判决生效后三日内向原告魏X返还99219元,并承担该款从2013年3月19日起至本金付清之日止按商业银行同期流动资金贷款利率计算的利息。

若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1137.5元,由被告向X伟承担。


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