北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告李某桐诉称：2016年12月8日，经J公司居间介绍，我与被告签订了房屋买卖合同。合同约定，我购买被告位于北京市密云区1室的楼房一套，房屋价款305万元，签订合同时支付定金60万元，2016年12月20日前支付首付款120万元，余款于2017年6月30日双方办理完房屋过户登记手续后付清。合同签订后，我向被告支付了购房定金60万元及首付款120万元，但被告至今未向我办理房屋过户登记手续。
我与被告多次协商解决未果，故诉于法院。诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告返还定金60万元及购房首付款120万元，合计180万元；3、被告支付违约金61万元。
被告辩称
被告张某娟辩称：2016年12月8日，我与原告签订了房屋买卖合同，原告也向我的银行账户内存入了购房定金60万元及首付款120万元。但购房资金转入到我的账户当天，又从我的账户转入到我女婿王某波的银行账户内。王某波又于当天将该笔款额转入到了原告的丈夫刘某明的银行账户。我本人并未实际持有原告支付的180万元购房款。我同意解除合同，但不同意原告的其他诉讼请求。
经审理查明：被告张某娟购买了北京市密云区1号的房屋一套，并于2015年5月26日取得了房产证，建筑面积115.10㎡。该房于2015年9月22日设定了抵押登记。
2016年12月8日，经J公司居间介绍，出卖人（甲方）张某娟与买受人（乙方）李某桐签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，出卖人张某娟将位于北京市密云区1号的房屋出售给买受人李某桐，建筑面积115.10㎡。房屋已设定抵押，抵押权人为中国农业银行，抵押登记日期为2015年9月22日。房屋价款为305万元，买受人于签订合同时支付购房定金60万元，2016年12月20日支付首付款120万元，余款于房屋过户当日付清。出卖人于2016年12月11日前将房屋交付给买受人。双方同意于2017年6月30日前申请办理房屋权属转移登记手续，出卖人同意将房屋过户至买受人指定的第三人名下。办理房屋权属转移登记的税费，由买受人承担。
合同的解除及违约责任约定，出卖人有下列行为这一的，视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：1、出卖人提供的相关凭证，包括但不限于房屋所有权证，原购房合同、相关产权证明、共有权证明等不真实、无效，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的。2、房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的。3、迟延履行本合同约定的交房日期或过户日期超过合同约定的。4、拒绝履行本合同或将房屋出售给他人的。5、因共有人不同意出售房屋、房屋所有权人拒绝认可售房委托关系的。6、不配合办理银行贷款、面签手续的。7、因出卖人或合同实际签订人的其它原因，造成买受人无法在约定的期限内取得房屋产权或无法正常使用该房屋的……。
原、被告签订合同后，原告李某桐于2016年12月9日通过银行转账方式，向被告张某娟支付了购房定金60万元。张某娟于2016年12月9日为李某桐出具了定金收条。
2016年12月20日，被告张某娟将房屋交付于原告李某桐。
2016年12月21日，原告李某桐通过银行转账方式，向被告张某娟支付了购房首付款120万元。张某娟于2016年12月21日向李某桐出具了首付款收条。
2016年12月22日，原告李某桐向中介公司J公司支付中介费8千元。
2017年4月23日，李某桐向物业公司交付购买的1号楼房的物业费、卫生费及楼道门电费合计3402元。
原、被告合同签订后，双方未办理房屋买卖网签手续，被告张某娟未办理房屋抵押登记注销手续，未与原告办理房屋过户登记手续。
另查，李某伟系张某娟之女，李某伟与王某波原系夫妻关系，2017年10月24日李某伟与王某波办理了离婚登记手续。
原告李某桐于2016年12月9日，2016年12月21日支付给被告张某娟的购房定金及首付款，被告张某娟均于当日通过银行转账方式转至王某波的银行账户，王某波又于当日通过银行转账方式转至原告之夫刘某明的银行账户。
审理期间，被告张某娟之女李某伟表示，王某波与刘某明之间有欠款关系，欠款金额约180万元。原告李某桐之夫刘某明表示，王某波欠付其款额最高达300万元，现王某波已将欠款偿还。王某波于2016年12月9日、2016年12月21日向其转账的金额，为王某波偿还的欠款。
被告张某娟表示，出售的房屋除有银行贷款抵押约110万元尚未偿还外，还有一个80万元的欠款抵押未偿还。
裁判结果
一、解除原告李某桐与被告张某娟于二〇一六年十二月八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
二、被告张某娟返还原告李某桐购房定金六十万元、首付款一百二十万元，合计一百八十万元（限本判决生效之日起十日内付清）。
三、被告张某娟给付原告李某桐违约金六十一万元（限本判决生效之日起十日内付清）。
房产律师靳双权点评
当事人应遵守合同约定，全面履行合同义务。原、被告签订合同后，原告通过银行转账方式向被告支付了购房定金及首付款，被告也为原告出具了收条，并向原告交付了房屋，原告已按合同约定履行了支付义务，被告应及时办理房屋抵押注销手续，并按约定为原告办理房屋产权转移登记手续。因被告收到原告支付的购房定金及首付款后，未及时办理房屋抵押注销手续，致使双方无法办理房屋产权转移登记手续，原告无法取得房屋所有权。原告要求解除合同，且被告同意解除合同，故不持异议。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。原告要求被告按照合同约定支付违约金，并返回还购房定金及首付款，予以支持。
虽然被告收到李某桐支付的购房定金及首付款后，又通过银行转账方式将收到的购房定金及首付款、转给了其原女婿王某波，王某波又转给了原告之夫刘某明。但因王某波与原告之夫刘某明之间存在欠款事宜，后续的转账行为亦属其他法律关系，本案不予涉及。
原告已通过银行转账方式向被告支付购房定金及首付款，被告也为原告出具了收条，原告已按合同约定完成了相应的支付义务。对于被告所提未实际持有购房款180万元，不应偿还原告购房款及支付违约金的辩解意见，不予采纳。
