北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告李某冉向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2012年12月14日签订的《存量房屋买卖合同》；2、被告返还原告位于丰台区1号的房屋。
事实和理由：原被告于2012年12月14日签订了《存量房屋买卖合同》，约定位于丰台区1号的房屋（以下简称：1号房屋）受让给被告，成交价格为人民币823817元。因被告名下无房又急于结婚，经与原告商量约定把1号房屋先交予被告使用。后于2012年12月原、被告办理了房屋过户手续，被告也未交付房款，一直诉说自己经济困难没有钱，拖欠至今。经原告多次催要，被告已明确表示不可能支付房款。经查，被告已于2017年5月17日将1的房屋过户给本案第三人。
根据《中华人民共和国合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故原告要求解除原被告于2012年12月14日签订的《存量房屋买卖合同》，为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。
被告辩称
被告王某军辩称，同意原告的诉讼请求。
第三人张某霞述称，不同意原告的诉讼请求。第一，我有分居协议，因为我与被告是夫妻，2018年1月4日开始分居，在签订分居协议时写明了我与被告各占50%份额的原因。第二，结婚时我说清楚了要在房屋上加名，因为被告是老小，家中有两个孩子，我家只有我一个孩子，被告要求我留在北京且必须丁克，所以我要求将房子加上我的名字。后来因为被告欠了我很多钱还不了，2017年房子过户给了我。一开始我们的钱是共有的，后来因为家庭琐事产生矛盾，把财产分开。
我们是2013年1月4日登记结婚，结婚前购买的上述房屋，结婚后房屋就已经登记在我们二人名下，各占50%。李某冉和王某军之间不是买卖，李某冉是王某军的亲嫂子，当时因为我要和王某军结婚，李某冉将房屋赠与王某军作为给我的彩礼，我认为涉案房屋归我所有，不同意返还房屋。
本院查明
1号房屋于2002年11月25日登记于原告李某冉名下。2012年11月30日，原告李某冉与案外人张某杰（李某冉之夫）签订《委托书》共同委托第三人张某霞代理二人办理1号房屋的如下事项“1、签订出售上述房屋的买卖合同；2、收取上述房屋的售房款；3、办理上述房屋产权过户手续，缴纳相关费用；4、办理该房屋买卖其他一切相关事宜；受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我们均予以承认。”当日，李某冉、张某杰就上述《委托书》在北京市信德公证处进行公证。
2012年12月14日，张某霞作为李某冉（出卖人）的委托代理人与王某军（买受人）签订了《存量房屋买卖合同》，约定由李某冉将1号房屋出卖给王某军，房屋成交价格为823817元。张某霞作为李某冉的委托代理人、王某军作为买受人在合同上签字。当日，张某霞作为李某冉的委托代理人与王某军签署了《存量房交易结算资金自行划转声明》，北京市丰台区地方税务局开具《税务机关代开统一发票》，载明：“付款方名称：王某军，收款方名称：李某冉，品目及金额：二手房交易，合计人民币：828317元。”
北京市地方税务局出具《中华人民共和国契税完税证》，内容为：“纳税人名称：王某军，契税（合同）成立日期：20121212，房地产位置：丰台区1号，计税金额：823817.00，实纳金额：8238.17元”。
2012年12月14日，李某冉（转出方）、王某军（转入方）递交了《房屋所有权转移登记申请书》；2012年12月17日，1号房屋转移登记于被告王某军名下，为其单独所有。
庭审中，原告述称之所以让第三人代签合同系因为当时原告不在北京，并称只有结清契税建委才给办理过户，且此前被告已经写了欠条，所以原告才同意拿着发票办理过户，且发票并不影响买卖双方另行约定付款时间。
2013年1月4日，被告王某军与第三人张某霞登记结婚。
2013年2月6日，被告王某军与第三人张某霞签订《房屋产权归属约定》，内容为：“本人是坐落在丰台区1号的房屋产权人王某军，现约定将房屋产权人登记在夫妻双方王某军、张某霞名下。如因以上产权转移引起的纠纷由双方承担一切法律责任。”同日，王某军与张某霞又签订了《房产约定说明》，内容为：“王某军、张某霞共同所有位于丰台区1号的房产，双方约定占有份额如下：王某军占50%，持有房屋所有权证，张某霞占50%，持有房屋所有权证。如因以上财产分割引起的纠纷由双方承担一切法律责任。”同日，王某军（转出方、转入方）、张某霞（转入方共有人）递交了《房屋所有权转移登记申请书》；同日，1号房屋登记在王某军、张某霞名下，为二人按份共有。
2017年5月17日，王某军与张某霞签订《不动产产权归属约定》，内容为：“本人是坐落在北京市丰台区1号的不动产产权人王某军、张某霞，现约定将不动产登记在配偶/夫妻张某霞名下。如因以上产权转移引起的纠纷由双方承担一切法律责任。”同日，王某军、张某霞递交了《不动产登记申请书》，登记原因为：夫妻间不动产转移登记；同年5月18日，1号房屋转移登记于张某霞名下，为其单独所有。
第三人张某霞为证明50%的产权登记在其名下是作为其结婚的彩礼，且当时李某冉与王某军之间不是买卖而是赠与关系，向本院出示2018年1月4日《夫妻分居协议书》，其上载明：“甲（王某军）乙（张某霞）双方于2007年3月相恋并同居，7年后于2013年1月4日，在北京市朝阳区婚姻登记处办理了结婚证，历经5年，无子女，系合法夫妻。……”落款处由王某军和张某霞以及见证人签字确认。被告王某军对该分居协议真实性予以认可，原告李某冉认为该分居协议与本案无关，并认为被告与第三人并未离婚，房产仍旧是夫妻共同财产。对于1号房屋，订立合同根本目的无法实现，故要求解除合同。
另查，王某军、张某霞自2007年开始在1号房屋内居住，并偿还房屋贷款，后王某军、张某霞将剩余房屋贷款一次性还清并办理了房屋过户手续。王某军、李某冉称偿还贷款系用来抵扣房租。
庭审中，本院对李某冉和王某军就房屋买卖的过程单独进行询问。就房屋买卖情况，李某冉称因王某军的哥哥张某杰年长王某军8岁，王某军从小就特别听哥哥的话，房子在谁名下也不是很看重。王某军向其哥哥和母亲要求将房屋过户至其名下，就过户至其名下了。但将房屋过户给张某霞家里不知情。王某军称张某霞要求在北京有一个房子，王某军家里说过1号房屋他们可以一直住，张某霞家里不同意，就买了1号房屋。
王某军称和李某冉说的是买，和张某霞说的是当聘礼给张某霞的。就房屋价格，李某冉称当时考虑王某军的经济能力，且考虑之后其婆婆即王某军的母亲要和王某军一起居住，故以此确定的房屋价格。王某军称房屋价格是办理房屋买卖时建委工作人员给估算的价格，之后按照80多万元签订的合同，然后打的欠条。欠条上的100万元包括利息，其没有经济能力支付房款。就欠条的情况，李某冉称其知道有欠条这个事情，但欠条一直在其婆婆手中，本次诉讼才拿到欠条。王某军称欠条当时给了其母亲，没有给李某冉，也没告诉她，由母亲转交李某冉，张某霞不知道打欠条的事情。
张某霞主张其系基于王某军的赠与行为合法取得房屋所有权，物权行为具有独立性和无因性，故不同意返还房屋。
裁判结果
驳回原告李某冉的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
张某霞与王某军自2007年起即在1号房屋内居住且共同偿还房屋贷款，李某冉、张某杰共同通过公证委托的方式委托张某霞作为二人的委托代理人与王某军签订房屋买卖合同，房屋买卖合同中除了房屋价款以外，付款方式、付款时间、违约责任等其他条款均为空白，在王某军未支付任何购房款的情况下，房屋过户至王某军名下，且至今王某军未向李某冉支付过购房款。
双方于2012年12月14日签订房屋买卖合同，当日王某军交纳完毕相应税费，2012年12月17日1号房屋过户至王某军名下，2013年1月4日王某军与张某霞登记结婚，同年2月6日王某军将房屋50%的份额转移登记在张某霞名下。
2017年5月17日，王某军将1号房屋转移登记至张某霞名下。王某军虽向法院提交了其于2012年10月所打的欠条，但欠条的签订情况及内容与双方所述亦存在矛盾之处。李某冉与王某军虽认可双方系房屋买卖关系，但从李某冉与王某军签订房屋买卖合同的时间、签约过程、合同履行情况、当事人之间的身份关系、经济能力及当事人的陈述认定李某冉与王某军所签订的房屋买卖合同并非以出售房屋获得利益为目的的普通房屋买卖，而是基于亲属关系产生的房屋过户行为。
即便是根据双方欠条的约定，房款十年内还清，现该债务履行期限尚未届满，在房屋已经转移登记至张某霞名下，王某军和张某霞因感情矛盾正在分居的情况下，王某军表示其无支付能力，同意将房屋返还李某冉，显然会损害张某霞的相关权利。
综上，对李某冉主张王某军未支付购房款，合同目的无法实现而要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，不予支持。进而对其要求王某军返还1号房屋的诉讼请求，法院亦不予支持。
