北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
原告诉称
M公司向本院提出诉讼请求：1、张三履行借名买房合同义务，协助我公司办理A市一号房屋产权变更登记；2、张三协助我公司办理该房屋的抵押登记注销；3、诉讼费由张三负担。
事实与理由：2003年3月17日，H公司召开会议，购房过程中我公司与张三口头协商，以张三名义向案外人M公司（以下简称M公司）购买一号房屋，合同约定一号房屋首付款为314978元。2003年4月1日，我公司向M公司支付了包括1206、1207、1208三套房屋的首付款、物业费、收视费925765.11元。M公司向我公司出具了三套房屋首付款、供暖费、物业费发票。2003年4月7日，张三与Z银行签署楼宇按揭担保借款合同以一号房屋为抵押物按揭贷款710000元整，月还款金额为7544.59元，贷款期限10年。2003年12月23日,张三取得一号房屋所有权证。
2004年3月15日，张三及其配偶李四共同出具声明，声明张三名下一号房屋系我公司出资购买，张三及其配偶没有处分权、抵押权、其亲属无继承权。房屋交付后，由我公司进行装修、占有、使用。一号房屋按揭贷款每月由我公司通过付款给另案被告王五进行还款，现按揭贷款及利息已经偿还完毕。物业费、水电费、车位管理费一直由我公司支付。
被告辩称
张三辩称，我认为M公司主体不适格。2003年我从H公司下岗。2005年9月1日，我因该公司破产失业。M公司成立的时间是2011年1月28日。我与M公司没有任何人身依附性的法律关系。一号房屋系我与H公司共有，与M公司无关。我与H公司若有争议，可以通过清算组予以解决，M公司无权提起诉讼，且已经超过诉讼时效。我对M公司规避法律，侵害国家利益的诉讼行为不赞成，M公司作为诉讼主体是不适格的，无权的，应该依法驳回。关于M公司本次追加的诉讼请求，本案涉及的房屋确实没有办理抵押解除手续，贷款已经还清，当时正在变更不动产权登记证，就没有办。本案房屋产权尚未确定，只有产权确定了才能附加相应的义务，所以该诉讼请求应该驳回。
Z银行述称，涉案房屋的贷款在2013年5月19日已经还清，我公司的他项权在2013年5月15日已经到期，债权债务关系实际上已经解除，只是差办理相关手续。解除抵押登记需要房产证，并由借款人本人申请。我公司听从法院判决结果，依据法院判决来解除抵押登记。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2005年8月31日，H公司被法院宣告破产，并于2011年1月28日成立M公司。
2003年3月17日，H公司召开总经理办公会，
2003年4月1日，M公司（出卖人）与张三（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定张三购买M公司一号房屋。房屋建筑面积113.37平方米，单价为9041元/m2。付款方式为：买受人于2003年4月6日前向出卖人支付首期合同房款314978元，由银行向买受人提供10年71万元购房贷款，并将此款直接一次性交付给出卖人。H公司向M公司支付了首付款及供暖费、收视费等费用。2003年5月14日，张三（借款人、甲方）与Z银行（贷款人、乙方）、M公司（保证人、丙方）签订了《楼宇按揭担保借款合同》，贷款71万元整，贷款期限120个月，从2003年5月15日至2013年5月15日。关于贷款偿还情况，M公司主张H公司支付给案外人王五后，王五将张三的还贷款项支付给张三，由张三向银行支付，现贷款已还清。M公司为此提交借款申请单、记账凭证。张三向本院提交了其名下中国银行存折，用以证明其于2011年2月20日起至2013年5月3日期间每月按时向银行支付房屋贷款。M公司认可上述存折真实性，但主张该款项是其支付给王五，由王五向张三转账，实际还款人为M公司。
2003年8月30日，H公司与装修公司就一号房屋在内的三套房屋签订《装修工程施工合同》，并支付了装修款。2003年12月23日，国土资源和房屋管理局向张三下发了房屋所有权证书，将一号房屋登记于张三名下。
2004年3月15日，张三及其妻子李四共同出具《声明》，称：“根据公司业务需要，M公司于2003年4月10日在北京以我及妻子名义购买位于A市一号房屋，现对该房产做如下声明：一、该房产系M公司出资购买，房产所有权属该公司，我及妻子均无权处分或抵押该房产。二、我及妻子都（郑）重承诺，M公司无论何时需要办理与该房产有关的法律手续，我与妻子均无条件按约前往，考虑到今后我及妻子的实际情况，M公司应承担我夫妻二人自收到通知地返往差旅费用及实际花费。三、对于该房产我及妻子家人均无继承权。特此声明。”张三主张上述声明中“李四”为其代签。
裁判结果
张三于本判决生效后十五日内M公司办理一号房屋的抵押登记注销手续（Z银行应履行配合义务），并将该房屋所有权过户至M公司名下。
北京房产律师靳双权认为：
法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。
具体到本案中，根据M公司提交的会议记录、《声明》、双方当庭陈述，从开发商处购买一号房屋时H公司支付了首付款及相关费用，按揭贷款由H公司、M公司实际偿还，而房屋的产权证书、购房发票等购房手续原件均由M公司持有，故可以认定张三与其曾任职单位H公司之间存在借名买房的合同关系。
法院可以确认涉案房屋在H公司破产前已划拨M公司，故M公司要求张三履行借名买房合同义务，办理一号房屋产权变更登记及抵押登记注销的诉讼请求具备事实及法律依据，法院予以支持。
关于张三提出M公司的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩，法院认为，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，未约定履行期限的合同，且不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。本案中，关于张三应履行的办理房屋所有权转移登记义务未约定履行期限，故M公司的起诉未超过诉讼时效，张三的此项抗辩不符合法律规定，法院不予采纳。
综上所述法院的判决是正确的。
近年来随着限购政策收紧，借名买房纠纷愈发增多，实践中认定借名买房时考虑四个方面的因素：1、双方是否签署了借名买房协议和权属确认书。2、主张借名买房的当事人是否支付全部房款或支付首付款、贷款。3、现房屋由谁实际居住，房屋物业费、水电费、燃气费等后续费用谁支付。4、房屋相关合同、房款发票、契税等手续原件均由谁持有。因此，若产生借名买房纠纷，也可以从以上四个方面收集证据。
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