房产律师靳双权：债务转让后购买房产发生纠纷后新的债权人主体适格

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

原告诉称
原告张三诉称：2013年1月25日，李四与王五共同向M公司（以下简称M公司）购买A县，以李四名义与M公司签订商品房买卖合同，购房总价款为6555300元。2013年1月30日，张三以3277650元受让李四的合伙人王五对案涉房产享有的50%股份，经李四同意和确认后，张三与李四签订房屋协议书，约定李四向M公司购买的案涉房产为张三与李四共同共有；若居住或出让则按案涉房产市场价的增益部分各50%股份享有。2017年5月24日，李四私自以无力支付剩余购房款为由向M公司出具退房申请，要求解除商品房买卖合同，按原价退还案涉房产并自愿承担购房总价款20%的违约金，计1331060元。
M公司即于2017年5月25日向A县人民法院提起诉讼。A县人民法院受理后作出民事调解书，调解书约定解除商品房买卖合同；M公司退还李四购房款2959548元。截至2018年5月，张三先后收到李四转账款2659925元，其余669725元迄今未付。因李四私自解除购房合同并承担巨额违约金，导致张三直接经济损失669725元。在购房四年半后仍选择原价退房，放弃房屋的增值利益，致使张三损失巨大。
为此起诉，要求李四返还房屋余款669725元，张三要求李四赔偿的损失变更为按年利率6%计算，并放弃要求对位于A县按2017年5月24日的市场交易价委托第三方予以评估，李四按预期可得部分的50%赔偿张三的诉讼请求。

被告辩称
被告李四辩称：张三的主张不符合事实与法律的规定，应当予以驳回。李四已向案涉房屋开发商足额支付自身应付房款，对案涉房屋被动解约不存在过错，该违约责任对内不应当由李四承担。张三若存在损失应向王五主张，李四的被告主体不适格。张三未完成出资义务，不得主张房款。

本院查明
根据上述证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：
王五与李四共同承包建筑公司（以下简称建筑公司）建筑工程，所得工程款由王五与李四各占50%。2013年初，王五与李四商议合伙向M公司购买位于A县，并由李四出面与M公司签订商品房买卖合同。因王五与张三有债权债务关系，王五将在李四处的债权转让给张三。2013年1月30日，张三与李四签订房屋协议书1份，约定位于A县，M公司出售给张三、李四共有，各占50%股份，由李四出面签订购房合同，在房屋没有出售或决定性落户以前，由李四出具金额为3327650元的借条给张三。此借条在房屋未出售前不计息；如今后房屋增值或减值，张三与李四各占50%股份。
2013年10月10日，李四与M公司签订商品房买卖合同1份，约定李四向M公司购买位于A县，房屋总价款为6655300元。2013年2月5日，李四向M公司支付购房款2400000元。2015年2月12日，李四向M公司支付购房款100000元。2014年6月，M公司与建筑公司、李四签订协议书1份，协议明确：鉴于M公司与建筑公司签订有多个建设工程施工合同，截至签订协议之日，经结算M公司尚欠建筑公司工程款1851559元。M公司与李四于2013年1月25日签订了商品房买卖合同，约定李四向M公司购买位于A县房屋，购房款总计6555300元。M公司与建筑公司、李四经友好协商，达成如下协议：建筑公司将其对M公司享有的上述1851559元债权中的1790608元转让给李四，用于抵销李四应付M公司的1790608元购房款。
2017年5月24日，李四以无力支付剩余购房款为由向M公司出具退房申请1份，要求与M公司解除合同，同意按商品房买卖合同约定向M公司支付总房款20%的违约金计1331060元。2017年5月26日，M公司向A县人民法院提起诉讼，要求解除M公司与李四之间的商品房买卖合同；李四向M公司支付总房款20%的违约金计1331060元。2017年6月14日，经A县人民法院调解，李四与M公司达成如下调解协议：解除M公司与李四于2013年10月10日签订的商品房买卖合同；M公司于2017年6月30日前退还李四购房款2959548元（已扣除违约金1331060元）。案件受理费16780元，减半收取8390元，由李四负担。此后，李四已向张三退还购房款2659925元。

裁判结果
一、李四返还张三房屋余款667725元；
二、李四赔偿张三自2017年6月15日起至房屋余款667725元还清日止按年利率6%计算的利息损失；

北京房产律师靳双权认为：
王五将其债权转让给张三，张三与李四签订房屋协议书，确认向M公司购买的位于A县归张三与李四共同共有，各占50%股份。为确定张三在该房屋中权利，李四并向张三出具了金额为3327650元的借条。综上，可以确认张三在案涉房屋享有价值3327650元的权利。案涉房屋系张三与李四共同共有，如需进行处置应当由张三与李四共同协商作出决定后李四方可进行处置。现李四没有证据证明其与张三协商一致后才向M公司出具退房申请，与M公司在A县人民法院达成调解协议，解除商品房买卖合同并承担违约金1331060元。故张三有权要求李四按原房屋协议书的约定退还房屋余款，并赔偿相应的利息损失。李四关于其在本案中的被告主体不适格之抗辩意见法院不予采信。
但张三要求李四返还的房屋余款计算不当，李四返还张三的房屋余款应当为667725元。关于利息损失的计算，根据张三与李四签订的房屋协议书，张三所享有的房屋份额3327650元在房屋未出售前不计息。故张三要求李四承担自2013年2月1日起的利息损失诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。李四应当承担的利息损失宜从李四与M公司确认解除商品房买卖合同之次日开始计算。关于利息损失的计算基数，因李四已向张三返还房款2659925元，该部分款项的利息损失不应再行计算；利息损失宜按李四应当返还的房屋余款667725元为基数进行计算。