北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、案件介绍：
1、原告诉称：
原告樊A向本院提出诉讼请求：1.判令将被告位于本市某路某院房屋所有权归属原告所有并过户至原告名下；2.判令被告立即向原告支付违约金人民币10万元及逾期利息。
2、被告辩称：
第三人谭B、谭C述称，
答辩人与被告于2016年7月22日签署了房屋买卖协议，系双方的真实意思表示，双方约定：被告将位于本市××院××房以人民币95万元出售给答辩人。答辩人向被告支付首期款人民币60万元，并在涉案房屋办理完毕抵押注销手续且由被告将房屋过户至答辩人名下后，答辩人再向被告支付完毕剩余购房款人民币35万元。若被告逾期不办理公证过户等手续属于被告违约，其必须赔偿违约金人民币10万元。
答辩人根据房屋买卖协议的约定向被告支付完毕首期购房款人民币60万元后，在2016年8月2日被告已将涉案房屋房产证原件以及涉案房屋交付给答辩人，答辩人更换了涉案房屋的门锁并持有更换后新门锁的钥匙，并把相关家私搬进了涉案房屋，涉案房屋的物业管理费及水电费等亦由答辩人支付，自2016年8月2日起答辩人已实际占有涉案房屋。
被告于2016年8月2日办理完毕涉案房屋的注销抵押手续并准备过户至答辩人名下时，被告因自身债务原因被第三方提起诉讼并导致涉案房屋在刚好办理完毕抵押注销手续后即被法院查封，致使涉案房屋暂未能按照房屋买卖协议的约定过户至答辩人名下。二、答辩人与原告、被告签署的关于房屋买卖协议的概括转让合同系三方的真实意思表示，不属于法定禁止转让的情形，该概括转让对被告具有法律效力。
二、法院查明：
根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年7月22日，被告冯D和第三人谭B、谭C签订房屋买卖协议。协议约定：1.经被告冯D和第三人谭B、谭C同意购买被告冯D座落在本市××院××房，建筑面积为143.17平方米；2.被告冯D和第三人谭B、谭C议定该房成交金额为人民币950000元，本协议签订之日起到7月25日左右第三人谭B、谭C向被告冯D支付首期款人民币600000元，以被告冯D开出收据为准；3.2016年7月29日左右，在领取房产证当日，被告冯D和第三人谭B、谭C双方到本市某银行支行代被告冯D领取702房房产证，并立即到本市油城公证处办理房屋委托公证；3.在办理以上手续中同时办理房屋抵押贷款手续款项到位后即日支付第二期所欠余下购房款人民币350000元全部给甲方；4.被告冯D必须保证702房属于100％产权出售，完全为被告冯D个人所有，且没有任何产权纠纷和财务纠纷，被告冯D的一切债权债务，概与第三人谭B、谭C无关，若在未办出第三人谭B、谭C名下的房地产权证之前，发生因被告冯D债务问题而导致该房屋被查封、拍卖、转让、出租、回收、抵债等情况，被告冯D必须承担全部责任并按实收的购房款以及因房产过户时所设计的所有费用退还给第三人谭B、谭C，同时支付第三人谭B、谭C违约金人民币100000元。协议签订后，第三人谭C分别于2016年7月22日和25日通过案外人杨E和冯F的账户向被告冯D转账150000元和向被告莫G转账450000元，合计600000元。
2016年12月21日，第三人谭B、谭C作为甲方，原告樊A作为乙方，被告冯D作为丙方签订关于房屋买卖协议的概括转让合同。合同载明“1.甲、丙双方于2016年7月22日签订房屋买卖协议，丙方把位于本市××院××房出售给甲方；甲方已经根据房屋买卖协议的约定向丙方支付完毕首期购房款60万元2.在甲方依约支付完毕首期购房款后，丙方在2016年8月1日将该房屋房产证原件交付给甲方，在2016年8月2日将该房屋交付给甲方，甲方更换了该房屋的门锁并持有更换后新门锁的钥匙，并把相关家私搬进了该房屋，该房屋的物业管理费及水电费等亦由甲方支付，所以该房屋自2016年8月2日起一直由甲方实际占有。3.按照房屋买卖协议约定，在该房屋办理完毕抵押注销手续并由丙方将房屋过户至甲方名下后，甲方再向丙方支付完毕剩余购房款35万元。但是，丙方于2016年8月2日办理完毕该房屋的注销抵押手续并准备过户至甲方名下时，丙方因自身债务原因被第三方提起诉讼并导致该房屋在刚好办理完毕抵押注销手续后即被法院查封，致使该房屋暂未能按照房屋买卖协议的约定过户至甲方名下。4.现甲方拟将房屋买卖协议项下的权利义务和相关权益全部概括转让给乙方，乙方同意概括受让房屋买卖协议项下权利义务和相关权益，丙方同意本次转让。5.甲方与丙方保证已详尽告知乙方所签订的房屋买卖协议项下权利义务及所有履行现状且无任何隐瞒。
三、法院判决：
驳回原告樊A的诉讼请求。
四、律师点评：
本案中，因原告是于2016年12月21日通过与被告冯D和第三人谭B、谭C签订关于房屋买卖协议的概括转让合同才取代第三人谭B、谭C成为涉案房屋买卖协议中房屋买受人的，但原告在此之前已经知道该房已被法院查封，以及该房亦未过户至第三人谭B、谭C的名下，故依照上述规定，涉案房不得转让，房屋登记机构亦不予登记，不能发生不动产物权的转让效力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。”的规定，原告诉请将被告冯D名下702房所有权归属原告所有并过户至原告名下，依据不足，法院不予支持。
关于原告诉请被告支付违约金10万元及逾期利息的问题。因原告于2016年12月21日通过与被告冯D和第三人谭B、谭C签订关于房屋买卖协议的概括转让合同取代第三人谭B、谭C成为涉案房屋买卖协议中房屋的买受人之前，已经知道涉案房屋被本院查封以及涉案702房亦未办理过户至第三人谭B、谭C的名下，应当可以预见涉案702房不能办理不动产物权转让登记手续，故原告以此为由诉请被告承担违约责任，支付违约金10万元及逾期利息，依据不足，法院不予支持。
被告莫E和第三人谭B、谭C经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，自行承担举证不能和放弃诉讼权利的不利后果，本案依法适用缺席判决。
