北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一．基本案情
原告诉称
原告姚A诉称：原告与两被告于2017年1月9日签订《房地产买卖（居间）合同》和房屋买卖合同》，约定原告以739920元购买产权人被告王A的位于A市一号房产。原告已按约于2017年1月9日将13万元的购房款通过支付宝支付给被告李F。后原被告双方到银行办理以原告为借款人的房贷申请，银行于2017年6月21日向原告签发同贷书。两被告未能按照合同约定为原告办理过户手续，经原告多次催促仍未能为原告办理过户手续。原告认为，原告作为买方履行了合同的约定义务，有权向卖方主张权利，经原告多次催促后，两被告仍怠于履行合义务，已经构成根本违约，被告李F为被告王A的配偶及购房款收取人应依法对此债务承担连带责任。解除原、被告双方于2017年1月9日签订的《房地产买卖（居间）合同》和《房地产买卖合同》；
被告辩称
被告王A辩称：本案房产未能顺利过户是原告的违约行为所致，原告对本案房产交易失败的结果具有明显过错。本案房产注销抵押后，原告以需要生小孩没有时间以及公证委托手续繁杂等不正当理由拒绝配合立即办理房产过户手续，已构成根本性违约。
2017年8月3日，本案的房产被注销抵押登记，原告亲自办理过户或公证委托办理过户，并支付购房款和缴纳税费，即可完成本案房产的全部过户手续。但是被告告知原告妻子去办理上述手续时，原告妻子以需要生小孩没有时间以及公证委托的手续繁杂为由，拒绝配合立即办理房产过户的手续，并要求三个月后才继续完成剩余的房产过户手续，若被告不同意则要求被告退回已付的购房款及利息共25万元。原告要求顺延本案房产过户时间的理由在合同中并无任何约定，明显缺乏依据。
二．法院查明
本院经审理认定事实如下：2017年1月9日，姚A与王A签订《房地产买卖（居间）合同》，见证方为M公司，合同约定姚A向王A购买位于A市一号房产，房屋建筑面积为123.32.平方米，成交价款为739920元；按合同约定姚A应在合同签订当日支付定金8万元，首期购房款17万元其余购房款589920通过银行按揭方式，由第三人协助姚A向银行申请按揭支付给王A；买卖双方应于本合同签署起15天内提供申请银行按揭所需相关资料，签署相关法律文书和办理房产抵押登记手续，相关费用由姚A支付，以上贷款将由银行直接划款到王A银行账户。房产交付：双方约定的交付时间为过户当天。此外，还约定其他条款。合同签订后，姚A在合同签订当日向王A支付定金18万元和首期款17万元，但由于王A未能履行交付房屋和办理过户手续义务。为此，姚A诉至法院，提出以上诉请。
另查明，2017年1月9日，姚A与王A签订《房地产买卖合同》，合同约定姚A向王A购买位于A市一号房产，房屋建筑面积为123.32.平方米，成交价款为739920元；按合同约定姚A应在合同签订当日支付定金8万元，首期购房款17万元其余购房款589920于办理房屋过户后六十日之内支付给王A。第四条，权属转移登记：双方同意，自本合同签订之日起七个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；第五条，房屋的交付和验收：王A应当在房屋过户到姚A名下后六十日内将房屋交付给姚A。该房屋交付时，应当履行下列各项手续：1.移交该房屋房门钥匙；2.本合同规定的相关费用的支付和房屋专项维修资金的过户；3.本合同规定的其他应完成的事项；本条规定的各项手续完成后，才视为该房屋验收交接完成。
又查明，2018年4月12日，本院经摇珠选定由M公司对涉案王A的位于A市一号房产在2017年11月29日的市场价值进行评估。确定估价对象于2017年11月29日的房地产评估价格为1017700元，与姚A、王A双方于2017年1月9日签订的房地产买卖合同议定价格739920元的差额为277780元。评估价格使用期限为2018年4月27日至2019年4月26日。
三．法院判决
解除原告姚A与被告王A于2017年1月9日签订的《房地产买卖合同》和《房地产买卖合同》；
四．律师点评
姚A与王A签订的《房地产买卖合同》以及姚A与王A、经纪方M公司签订《房地产买卖（居间）合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家的法律法规规定，合法有效。姚A已按照合同约定向王A支付了定金18万元和首期购房款17万元，王A理应当按照合同约定解除银行抵押赎回相应产权资料，并交付第三人M公司配合姚A办理涉案房屋产权过户给姚A。由于王A未履行上述义务，已构成违约，应当按照合同的约定承担相应退款及违约责任。本案中，由于王A已将涉案房屋过户给案外人袁C，致使姚A不能实现涉案房屋买卖的目的，姚A请求解除合同，王A也表示同意解除合同，合同解除条件成就，符合法律规定，予以支持。
关于原告主张被告双倍赔偿定金16万元退还购房款17万元，并支付相关的利息的问题。本案中，王A与姚A于2017年1月9日签订《房地产买卖合同》《房地产买卖（居间）合同》，王A在没有解除上述合同情况下，于2017年9月1日与案外人袁C签订《房地产买卖及居间合同》，并将涉案房产以成交价款945000元过户给袁C。致使姚A不能实现合同的目的。因此，根据定金规则，姚A因履行合同而支付了的定金8万元应双倍予以返还，其支付的首期购房款17万元应予以退还，其据此提出支付利息的请求符合双方约定及法律规定，予以支持。
本案中，M公司对涉案王A的位于A市一号房产在2017年11月29日的市场价值进行评估。确定估价对象于2017年11月29日的房地产评估价格为1017700元，与姚A、王A双方于2017年1月9日签订的房地产买卖合同议定价格739920元的差额为277780元。但涉案房产王A已于2017年9月1日过户给案外人袁C，其双方交易的价格为945000元。由于王A将涉案房产以成交价款945000元过户给袁C，致使姚A不能实现合同的目的，再加上市场因素造成房价上调等，现姚A向本院请求差价损失30万元偏高，应予以调整。结合本案事实及相应违约责任其请求差价损失本院认为应以205080元较为合理，予以支持，超出部分，予以驳回。
