借名买房成功案例——借名买房中被借名人否认双方签订协议怎么办?

一、基本案情

　　原告诉称

　　王柳向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还原告购买位于北京市A房屋购房款304322元、维修资金13802元、契税款3022.64元、印花税5元、产权登记办理费40元、物业费(2010年9月—2018年9月，1128.37/年)9026.96元，房屋装修费45600元，并要求被告支付以购房款、物业费及装修款共计总金额375818.6元为基数，从2008年11月起计算至法院判决之日按A银行贷款利率计算的利息;2、被告赔偿原告购买北京市房屋增值后带来的一切经济损失400.55万元;3、归还原告多支付的购房款195678元;4、被告承担本案诉讼费及鉴定费。

　　事实与理由：原告与被告为表兄弟，因原告没有北京市户口，故原告与被告商议让原告借用被告的名义购房，待房屋满五年之后，双方再办理过户手续，当时被告对此事表示同意。2008年，原告就借用被告的名义购买了位于北京市的红狮涂料公司拆迁安置的经济适用房，并支付了全部购房款、税费、物业费等与涉案房屋有关的所有费用。房屋交付后，原告对房屋进行了装修并占有、使用、出租至今。

　　被告辩称

　　刘强强辩称：不同意原告的诉求，被告方是拆迁安置房的安置对象，有资格获取，2008年7月25日与开发商签订购房合同，支付了304322元房款，2008年11月17日缴纳13802元维修基金，2012年1月18日缴纳契税3022.64元，办理了产权证，准确反映出被告买房的真实情况。被告与原告是表兄弟，原告刚毕业，在北京没有房，被告同意将房屋借给原告使用，没有买房约定，2017年才发现原告把房屋出租了，然后我们才收回房屋。原告入住之后，为了办理入住证手续，我们才把购房的原件交给了原告，这只是方便原告使用，出于善意，不是因为有间接买房约定。被告没有收到原告说的购房款，原告的诉求没有任何证据证明，被告是产权人，原告没有权利。

　　二、法院查明

2008年10月28日，李衡代刘强强与北京俊秀集团有限责任公司签订《商品房预售合同》，约定刘强强购买北京俊秀集团有限责任公司开发的北京市房屋，建筑面积69.48平方米，总价款304322元。2008年10月29日，李衡上述账户中被划走304322元。

2010年9月30日，王柳从北京俊秀集团有限责任公司接收涉案房屋，并向北京俊秀集团有限责任公司交纳了13852元(其中含公共维修基金13802元)。此后，王柳对涉案房屋进行了装修，并交纳了涉案房屋截至2018年的物业费、避雷检测费、生活垃圾清运费、公共区域照明费。2012年1月18日，王柳向北京俊秀集团有限责任公司交纳了契税3022.64元。2012年1月20日，涉案房屋取得房屋所有权证，登记产权人为刘强强。2017年刘强强将涉案房屋所有权证挂失，并重新申领了房屋所有权证。

　　三、法院判决

　　经王柳申请，本院委托北京市红卫房地产评估有限责任公司对涉案房屋的市场价值进行评估，经评估该房屋市场价值为400.55万元，王柳支付鉴定费11000元。

　　庭审中，王柳就其诉讼主张提交如下证据：

1、借条和转账凭证，拟证明王柳向其母亲借款并向刘强强母亲支付了50万元，用于支付涉案房屋的价款;

2、刘强强签署的授权委托书，拟证明刘强强将涉案房屋交给王柳占有、使用、出售，王柳是涉案房屋的实际所有人。

　　刘强强就上述证据发表如下质证意见：

1、借条真实性、关联性、合法性均不认可，转账凭证真实性不认可，且与本案无关;

2、不认可证明目的，说明权利人是刘强强，房子是借给王柳住的，是刘强强想出售房屋才把手续给王柳的。

　　刘强强称相关材料原件在王柳手中是因为其将房屋借给王柳居住，为了办理孩子入学手续才把相关材料交给王柳。另外，王柳虽然垫付了公共维修基金、契税，但刘强强以现金的形式偿还给了王柳。刘强强就其主张向本院提交如下证据：

1、刘强强母亲与王柳母亲的转账记录，拟证明双方存在委托理财、多次转账，故王柳母亲所转的50万元不是购房款;

2、李衡的证人证言，显示涉案房屋为红狮公司拆迁房屋，购房手续是其代刘强强办理，并垫付了购房款，之后刘强强母亲将钱还了，刘强强是将涉案房屋借给了王柳。

　　王柳上述证据发表如下质证意见：

1、真实性认可，证明目的不认可。

2、真实性不认可，证人是被告母亲的部下。

　　四、律师点评

　　律师点评：本案争议焦点为王柳、刘强强之间就涉案房屋是否存在借名买房关系。首先，关于涉案房屋房款支付的问题，根据刘强强一方证人李衡的证言，本院有理由相信购买涉案房屋虽然以刘强强名义购买，但实际付款人和联系人均为刘强强的母亲，因此王柳一方提交了其母亲向刘强强母亲转账50万元的证据。可以初步认定属于王柳向刘强强一方支付的购房款，虽然刘强强一方提交了王柳母亲和刘强强母亲的多次转账记录，但该证据尚不足以否定前述证据的效力，同时王柳举证证明了其支付了公共维修基金、契税等费用，而刘强强虽然主张其以现金形式偿还了上述费用，但未向法庭举证.

　　综上，本院有理由相信涉案王柳实际支付了涉案房屋的购房款;其次，关于涉案房屋居住使用的问题，涉案房屋自开发商交付房屋起就由王柳居住使用，而刘强强虽然解释为其将涉案房屋借给王柳居住，但需要注意的是如双方确存在借住关系，则刘强强一方无需将涉案房屋的全部相关手续原件交给王柳，即便存在儿童入学等问题在具备房屋所有权证书的情况下也不存在需要售房合同、发票、公共维修基金发票、契税发票、入住材料的可能，其亦应在完成相关事项后收回相关材料。但上述材料确一直由王柳一方持有，此情况和刘强强一方主张借住关系显然不符，同时刘强强在2017年通过挂失的方式重新办理房屋所有权证的行为更与借助关系矛盾;最后，关于刘强强向王柳出具售房委托书的问题，如刘强强确为房屋产权人，如其需出售房屋，则仅需将涉案房屋挂到中介出售，并要求房屋借用人王柳配合即可。