借名买房案例——借名买房出资与借款的界定是怎样的?

一、基本案情

　　上诉人诉称

　　周凌上诉请求：撤销一审判决，改判解除案涉房屋买卖合同，责令任松松返还房屋。事实和理由：1.任松松不是自己向开发商购买房屋的债权人，后来因为其未按双方约定拖延偿还按揭款自己才重新办卡还款。2.任松松一审中承认未支付过应向自己购房的42万元。出具收条时是在他承诺一周内支付的情况下，自己基于信赖才出具的收条，此后任松松未向自己支付，一审认定该款已支付存在错误。2.2016年5月19日任松松向自己支付1万元时称只有这么多，表明其请求延期支付对自己的购房款，一审判决未认定这一事实，影响了整个案件事实的认定。

　　被上诉人辩称

　　任松松辩称，因个人银行账户存在信誉问题，向开发商购房时借用周凌的名义购买，后期首付款、一段时间的按揭款均由自己支付，自己才是第一个购房合同的购买人。为了将房屋过户至自己名下，双方才签定了房屋买卖合同。让周凌出具收到42万元的收条，是为了防止她以该合同再向自己要购房款。

　　任松松向一审法院起诉请求：1.确认任松松拥有405号房的所有权;2.周凌立即配合任松松办理房屋按揭还款及房屋所有权的过户手续。

　　周凌向一审法院反诉请求：1.解除2016年5月12日周凌与任松松签订的房屋买卖合同;2.任松松立即返还房屋。

　　二、法院查明

　　一审法院认定事实：2015年4月2日，周凌与天下地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了房屋，建筑面积89.86平方米，房屋总价415800元。2015年2月5日，任松松通过银行卡转账方式向天下地产开发有限公司支付2万元定金。2015年4月2日，任松松支付购房首付款155800元。剩余24万元由周凌办理抵押贷款，任松松通过银行卡转账方式，从2015年6月28日起至2016年11月16日以每月1800元的标准代周凌归还银行借款，共计转账3万元。2016年11月16日，任松松代周凌归还银行贷款的银行卡转账失败，该卡已被周凌注销。目前，周凌自行归还银行借款。

2015年7月16日，任松松代周凌办理了接房手续，并交纳了代办产权的契税、登记费、维修基金等费用共计14202.98元。任松松接房后，装修入住至今。2016年5月12日，周凌与任松松签订《房屋买卖合同》，合同约定周凌将涉案房屋卖给任松松，总价42万元。双方口头约定此后的银行贷款由任松松负责偿还。2016年5月12日，周凌向任松松出具收条，表明收到任松松购房款现金42万元。

　　另查明，现涉案房屋登记备案在周凌名下，尚未办理房屋产权证书。

　　三、法院判决

一审法院认为，周凌与天下地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，是真实有效的，并且基于这一基础法律关系完成了房屋登记备案，是唯一合法的取得房屋所有权的利益期待者。任松松通过银行转账方式替周凌支付了购买房屋的定金、首付款以及部分按揭贷款，甚至代替周凌支付了办理产权证的费用，其与周凌之间是借名买房还是借贷关系，双方各执一词。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”任松松主张其是实际购房者，与周凌系借名买房关系，据此要求确认房屋所有权归属，故任松松应当对借名购房事实的存在承担举证责任。《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。……”第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即使任松松与周凌之间存在借名买房的事实，借名买房的当事人之间关于房屋所有权归属的约定，与《物权法》规定的不动产物权变动的生效要件不符，该约定违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。任松松在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”，而非真实“物权人”。因此，对任松松请求确认涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。

　　房屋按揭还款是在周凌与支行之间的借款合同基础上产生的还款义务，未经支行的同意，周凌不能将债务转移给任松松。因此，任松松要求周凌立即配合办理房屋按揭还款手续的请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。任松松基于对涉案房屋所有权的错误认识，要求周凌配合办理房屋所有权的过户手续的诉讼请求，由于涉案房屋尚未办理产权证，尚未达到办理房屋过户的条件。因此，一审法院对任松松要求周凌办理房屋所有权过户手续的诉讼请求不予支持。

周凌与任松松签订的《房屋买卖合同》，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。周凌认为任松松未支付购房款及按约定支付按揭款，故要求解除与任松松签订的《房屋买卖合同》。根据一审法院查明的事实来看，周凌于2016年5月12日签订的《收条》表明其收到了购房款现金42万。虽然42万元的现金交易不符合交易习惯，但周凌与任松松之间的债权债务关系十分复杂，不能认定任松松未按约定支付购房款。

在从开发商手中购买该套房屋时，任松松通过银行卡转账方式支付2万元定金、首付款155800元。任松松也一直在按照双方口头约定按期代周凌归还银行的借款，直至归还银行贷款的银行卡被周凌注销。2016年11月16日，任松松向周凌归还银行贷款的银行卡转账失败。任松松支付了部分购房款以及在按期归还银行贷款，不存在周凌所述解除合同的理由。虽然周凌主张任松松是在归还以前的债务，但周凌未提供证据证明归还的具体债务依据。因此，周凌要求解除与任松松于2016年5月12日签订的《房屋买卖合同》，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。周凌与任松松之间的《房屋买卖合同》处于继续履行状态中，交付房屋属于合同义务之一。因此，一审法院对周凌要求任松松立即返还房屋的诉讼请求不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第一百一十条第一款(一)，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、驳回本诉任松松的诉讼请求;二、驳回周凌的诉讼请求。本诉案件受理费100元，由任松松自行承担;反诉案件受理费100元，由周凌自行承担。

　　四、律师点评

　　本院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。另查明，周凌与任松松签订的《房屋买卖合同》未约定任松松付款的具体期限和合同解除的条件。任松松在二审中陈述，双方签订房屋买卖合同后让周凌出具的42万元收条，是为了防止周凌依据合同向自己要购房款。该事实有经过一审质证、认证的《房屋买卖合同》，任松松在二审中的陈述，予以证实。

　　周凌与任松松签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方当事人的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是任松松是否已支付相关收条载明的42万元，二是上述房屋买卖合同是否应当解除，三是任松松是否应从案涉房屋中搬出。现结合事实证据分析认定如下：

　　一、关于任松松是否已向周凌全部支付42万元购房款的问题，因任松松在二审中明确认可相关收条是为防止周凌基于房屋买卖合同向其要钱而由周凌出具，表明周凌出具该收条并不表明任松松已实际支付该42万元，故一审判决据此认定任松松已支付该款的事实与任松松自认的事实相矛盾，应当予以纠正。但该款项的支付情况对全案事实的影响，应结合双方合同约定及整体履行情况进行认定，而不能作为案件事实、性质认定的唯一因素，故周凌关于一审对该事实认定错误并导致对全案事实认定错误的上诉意见不能成立，本院不予采纳。

　　二、关于双方签订的房屋买卖合同是否应当解除的问题，因周凌和任松松在合同中未约定购房款的支付期限，也未约定合同解除的条件，加之周凌认可任松松已支付1万元购房款，任松松也按双方口头约定通过周凌的银行卡偿还了部分按揭贷款，故任松松的履行行为不具有合同约定或法律规定的导致合同应当解除的情形，周凌关于合同应当解除的上诉意见不能成立，本院不予采纳。

　　三、关于任松松是否应从案涉房屋中搬出的问题，本院认为，任松松与周凌之间的房屋买卖合同签订后已开始履行，在合同未解除的情况下周凌不具有请求任松松返还房屋的权利，故周凌该上诉意见不能成立，本院亦不采纳。

　　综上所述，上诉人周凌的上诉请求不能成立，应予驳回;本案虽因任松松二审中自认部分案件事实导致案件事实发生变化，但该变化不影响对案件事实的认定和法律适用，故一审判决法律适用正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　二审裁判结果

　　驳回上诉，维持原判。