借名买房成功案例——房屋限购后想借名买房,哪些情况下才算有效买房?

一、基本案情

　　原告诉称

原告张东临向本院提出诉讼请求：一、判决二被告协助原告办理房屋产权过户登记手续;二、赔偿因迟延办证给原告造成的经济损失1万元;三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，原告系被告姑姑的好友，被告张玉树系林立钢铁有限公司职工。原告通过被告姑姑介绍，以被告张玉树名义购买了林立钢铁有限公司开发的房屋，该房屋座落在xx栋xx单元xx室。原告交纳了房款和其他有关费用。为了明确产权关系，原告与被告于2010年3月25日签订了明确户权协议书。

原告在2012年房屋竣工后即入住至今，房屋登记在被告张玉树名下，被告将房屋所有权证书交付原告。房屋虽然登记在被告名下，但房屋实际所有权人系原告。2018年7月份，原告要求被告协助原告到不动产管理机构办理不动产变更登记手续，但被告以种种理由据塞，拒不协助原告办理产权过户记登记手续。为维护原告合法权益，特依据我国相关法律、法规向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告诉讼请求。

被告崔爱英、张玉树辩称，不同意原告的诉讼请求，原、被告存在借名买房的法律关系，不是原告主张的房屋买卖合同关系。本案的根本原因是本房属于限购房，是内部职工的特价房，公司对内部职工购房有优惠条件。对购房职工逐年返款，目前25000元已经被原告非法获得。原告张东临不是的职工，不符合购房资格，原告借张玉树之名买房屋，属于骗购，故张玉树与原告签订的明确户权协议书违反了国家关于购买限购房的规定，应该认定无效。被告崔爱英对原告与张玉树签订的明确户权协议书不知情，不认可。

崔爱英与张玉树是合法夫妻，当时原告也没有与崔爱英签订过任何确权协议和委托协议，故崔爱英没有任何义务协助原告办理房产过户手续。原告主张的经济损失于法无据。协议书中并未写明张玉树配合原告过户的具体时间，不存在迟延问题。借名买房是违反了国家规定，损害了员工的公共利益，不应受到法律保护，故崔爱英没有义务协助其过户，而且作为产权人有权要求原告举证实际支付房款的正式发票与首付汇款单。故应该判决张玉树与张东临签订的明确户权协议书无效，驳回原告的起诉。

　　二、法院查明

本院经审理认定事实如下：被告张玉树与崔爱英系夫妻关系。2010年3月25日，以被告张玉树为甲方，原告张东临为乙方，双方签订了《明确户权协议书》，内容为：“甲、乙双方就明确家属楼xx栋xx室的产权及相互之间的权利、义务经过充分协商达成一致如下：

一、甲方将分得的家属楼(建设中)xx栋xx室的产权无偿划归乙方所有。由乙方承担交纳房款(含地下室)义务。首期房价款143350元乙方已于2010年3月21日以甲方名义交纳，单据在乙方手中。二、自本协议签订后，甲方自愿以自己名义向交纳房款，但实际付款由乙方承担。乙方应及时按量交纳给甲方。甲方不得中途截留或挪作他用，将款交付后甲方必须及时将购房单据交付乙方。三、因涉家属楼，故凡涉及该301室的补助、福利等均由乙方无偿享有，甲方不得异议。以后每次每年的逐年按平米返款由乙方所得，甲方自愿放弃。四、建设完毕后，乙方自主择期入住。该房产证照如果过户到乙方名下时，甲方必须无条件配合办理，所涉税、费由乙方自负。五、本协议系以甲方名义申请房屋，实际所得归于乙方。故而甲方不得反悔，如果反悔，甲方必须承担购买房款全额双倍的违约金。六、本协议一式二份，甲、乙双方各一份。甲方：张玉树(捺印)乙方：张东临(捺印)”。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。

　　原告张东临未能就其主张的经济损失10000元向本院提交证据证实。

　　现原、被告诉争房屋于2013年10月20日登记在张玉树名下(遵化房权证遵镇字第XX**号)，房屋坐落遵化市建明东街107号楼2门301号。

　　三、律师点评

本院认为，根据已查明的事实，涉案房屋系原告张东临出资购买，被告张玉树是名义上的购买人，其与张东临形成了借名买房关系，对此张玉树不持异议，本院对原告张东临与被告张玉树之间形成了借名买房的事实予以确认。根据当事人提供的购房款支付事实、房屋的实际占有、使用、双方之间关于借名买房所有权归属的约定等证据，能够证明在双方之间形成了借名买房关系，则当事人之间真实意思表示是借名人张东临购买房屋并取得所有权，被借名人张玉树虽然依据相应的房屋买卖合同等文件被登记为房屋所有权人，但是并非当事人的真实意思表示，据此作出的权属登记因此不具有原因行为的基础，从而导致最终形成的登记权利状态与真实状态不一致，此时不动产登记薄的权利推定力将因证据证明权属的真实状态而进行否定，从而应回归到真实状态，故原告张东临请求物权应予支持。

根据原告张东临提交的的房产证记载，房产证书上登记的所有权人系被告张玉树，故本院确认案涉房屋享有全部产权，对该房屋的处置，不需要征求任何人和单位的意见，被告崔爱英与张玉树虽然系夫妻关系，但该房产的取得不属于婚姻法规定的夫妻共同财产的取得方式，故不属于崔爱英与张玉树的夫妻共同财产，依据合同的相对性原则，被告张玉树依法具有协助过户的义务。现原告张东临要求被告张玉树协助办理涉案房屋的所有权转移登记手续的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告张东临主张的经济损失因无证据证实，本院依法不予支持。