房产交易合同——需要更变与其他人签订合同时，是否需要解除原合同？

一．基本案情

原告诉称

原告陈某一诉称：2015年1月27日，原告到被告处查询房源并表明欲购买天津市某某区某某道附近一套一室60平米南北向的房屋。同日，原、被告签订了《天津市房地产经纪服务合同》，后被告向原告推荐位于某某区某某花园XXX室的房源，随后带原告在晚上看了上述房屋，并且在被告保证该房屋为南北向的情况下，原告于同日与案外人及被告签订了《房产交易合同》。后原告于白天再次查看该房屋时，发现该房屋并不是南北向而是东西向房型。后原告多次找被告协商解决，均未果，现请求法院解除原、被告签订的《天津市房地产经纪服务合同》。

被告辩称

被告某某经纪公司辩称，2015年1月27日，经我公司居间促成了原告与案外人马某二签订房产交易合同。该合同中约定了成交价格等具体事宜，且我公司明确告知原告其与案外人交易的房屋为东西朝向，该小区南北向价格明显高于东西向，因此我公司在该交易过程中不存在任何过错。

二．法院查明

经审理查明，2014年1月27日，原告到被告所属某某区嘉陵道第二门店求购位于天津市某某区某某道附近约60平方米南北朝向的房屋，该门店的工作人员向原告介绍了案外人马某二所有的位于天津市某某区某某花园XXX室房屋。同日19时30分左右，原告随同该门店的工作人员一起到该案外人所有的上述房屋看房，随后不久原告之妻也到上述房屋进行了查看。同日20时左右，原、被告在该门店签订了《天津市房地产经纪服务合同（房产承购）》，其中约定，原告需求房产区域为天津市某某区某某道附近、户型一室、朝向南北、建筑面积60平方米左右、楼层范围2-6层、房款70万至80万左右，以上需求最终以原告和售房人签订的房产交易合同内容为准；被告为原告提供的房产经纪服务包括：提供原告意向购买房产的真实信息并促成签订房产交易合同、对符合原告基本要求的房产进行产权调查和实地看房、指导原告签订房产交易合同、代办贷款手续等内容；委托期限自本合同签订之日起至原告与售房人签订房产交易合同之日止；原告按房产交易合同中房价款的1%于房产交易合同签订之日起当日向被告支付经纪服务费，代办贷款服务费600元于贷款手续完成之日起当日支付；同时该合同第十条被告违约责任约定，被告有未完成原告委托的经纪服务事项；服务未达到合同约定的标准或未经原告书面同意擅自改变房地产经纪服务内容、要求和标准等情况之一的，原告不向被告支付约定的经纪服务费。随后，原告与案外人马某二在该门店就位于天津市某某区某某花园XXX室房屋签订了《房产交易合同》。上述合同签订后。次日白天，原告又到上述房屋进行查看，发现上述房屋为东西朝向，并不是南北朝向。后原告找到被告提出不再购买上述房屋，并要求被告退还交纳的全部费用，但双方因退还金额未能协商一致。遂成讼。

另查，案外人马某二所有的天津市某某区某某花园XXX室的出售信息张贴在被告所属嘉陵道第二门店橱窗内，该信息中注明房屋为东西朝向。另，现原告与案外人马某二就上述房屋签订的房产交易合同业经双方协商已不再履行，原告也已收到该案外人退还的定金10000元。

以上事实有当事人陈述、双方为支持自己的主张所提供的证据佐证在案。

三．法院判决

解除原告陈某一与被告天津市某某房地产经纪有限公司2014年1月27日签订的《天津市房地产经纪服务合同（房产承购）》；

四．律师点评

根据原、被告签订的《天津市房地产经纪服务合同（房产承购）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。被告作为专业居间服务单位应非常了解案外人房屋的坐落地点及朝向等情况，其应按照原告需求房屋的要求和标准等为原告提供房屋信息，并应如实向原告介绍房屋坐落地点、朝向等有关于订立合同的重要事实，但是被告在明知案外人的房屋不是南北朝向以及实地看完房的前提下仍然在上述经纪服务合同中书写为南北朝向，并继续促成原告与案外人签订房产交易合同，违反了合同约定，致使原告不能实现购买符合坐落于某某区某某道附近南北朝向等条件的房屋，故原告要求解除双方签订的经纪服务合同，符合法律规定，予以支持，被告退还原告居间服务费14400元。

但考虑原告作为成年人在实地看房过程中应当能够判断出房屋的朝向，如不符合需求房屋的条件可以不签订相关交易合同，但原告在实地看房后和案外人签订了交易合同，也应承当相应的责任，同时考虑被告为促成原告与案外人签订交易合同付出的劳务，故酌定被告退还原告居间服务费10000元。