房产付款纠纷——因延迟付款，能否单方面解除合同？

一．基本案情

原告诉称

原告宋某一诉称：原告宋某一与被告经第三人居间介绍，于2016年7月30日签订了《房产交易合同》，由原告宋某一购买被告所有的坐落某某区某某里XX号房屋一套。该合同约定，房屋总价款500000元，原告宋某一应于合同签订之日向被告支付定金20000元，该定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分，剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款合同签订后，原告宋某一向被告支付了定金20000元，并于当日向第三人支付了中介费5000元。2016年10月28日，原告吴某三与被告签订《补充协议》，此后，被告表示不再履行原合同，并表示如继续出售房屋，交易价格要求上涨，二原告和第三人多次联系被告，被告均拒绝履行合同。被告的行为侵犯了原告的合法权益，现请求法院判令解除原、被告及第三人签订的《房产交易合同》。

被告辩称

被告陆某二辩称：原告吴某三和被告已经解除了涉案房屋的《房产交易合同》及《补充协议》，原告现在要求解除合同，没有意义。原告吴某三在房屋买卖过程中存在违约，被告不应退还定金。原告宋某一和被告在2016年7月30日签订的《房产交易合同》及《补充协议》中，第三人的经办人就是原告吴某三，原告宋某一、吴某三都是第三人的工作人员。《补充协议》约定原告宋某一和被告在签订房管局的买卖协议时将成交价格提高至600000元，但实际交易价格是500000元，在房屋全款到账当天，被告将多收的100000元退还给原告宋某一。双方约定2016年9月1日前去房管局签署正式的买卖协议，后改成2016年9月8日去房管局签协议，当天原告宋某一没有到场，被告在正式的买卖协议上签字后，原告吴某三突然在购买人处签字，被告对第三人的经办人吴某三的这一行为持有异议，原告吴某三解释为因原告宋某一办不下贷款，无法购买诉争房屋，所以购买人变更为原告吴某三。被告基于对第三人的信任，认可了原告吴某三的说法，签署了正式的买卖协议。因为正式的买卖协议没有约定贷款办理的期限，被告在2016年10月28日去找原告吴某三协商办理贷款的时间，双方签订了新的《补充协议》，确认购买人变更为原告吴某三，付款方式变更为一次性付款，房屋成交价变更为540000元，原来交付的20000元定金作为一部分房款，剩余520000元房款应于2016年11月30日前全部付清。2016年11月11日，原告吴某三表示不再购买诉争房屋，双方协商后解除了在房管局签订的买卖协议。2016年11月19日，原告吴某三与被告签订了《房屋买卖解除协议》，解除的原因是原告吴某三表示不再购买房屋，打算回老家买房。

二．法院查明

本院经审理认定事实如下：原、被告是房屋买卖合同的买受方和出卖方，第三人是居间方。2016年7月30日，原告宋某一和被告在第三人的居间介绍下签订了《房产交易合同》，合同约定由原告宋某一出资购买被告所有的坐落某某区某某里XX号私产房屋一套，建筑面积37.84平方米，总价款500000元，原告宋某一于签订合同之时支付被告房屋定金20000元，剩余房款以银行贷款形式支付；双方须于2016年9月1日到房管局签署《天津市房产买卖协议》；原告宋某一须于2016年9月2日前办理贷款申请手续。该《房产交易合同》的第三人经办人员为原告吴某三，二原告在当时均系第三人的工作人员。同一天，原告宋某一和被告还签订了一份《补充协议》，约定虽然房屋成交价为500000元，但按照600000元的价格签署《天津市房产买卖协议》，高出实际成交价的100000元，被告需于房屋全款到账当日退还给原告宋某一。2016年7月30日，原告宋某一依约向被告支付了定金20000元，被告向其出具了定金收据一张；

2016年9月8日，第三人为原告宋某一和被告预约了到天津市某某区房地产管理局签署《天津市房产买卖协议》，由于原告宋某一无法办理贷款，经与被告协商，对《房产交易合同》进行了变更，将房屋购买人由原告宋某一变更为原告吴某三，其他内容未做变更。原告吴某三与被告于2016年9月8日签订了《天津市房产买卖协议》，约定由原告吴某三购买被告所有的坐落某某区某某里XX号房屋，总价款600000元，首付款180000元，贷款420000元，如银行贷款未被批准，原告吴某三应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。

由于原告吴某三也无法办理贷款，所以在2016年10月28日原告吴某三和被告又签订了一份《补充协议》，书面约定将原合同购买人原告宋某一变更为原告吴某三，房屋成交价格变更为540000元，原告吴某三改为一次性付款，除定金外的520000元原告吴某三应于2016年11月30日前交齐；被告同意于2016年11月30日将诉争房屋交付给原告吴某三使用，并同意配合原告吴某三就诉争房屋办理公证手续，公证委托案外人宋某四全权办理诉争房屋后期所有手续。

签订新的《补充协议》后，原告吴某三和被告于2016年11月11日到天津市某某区房地产管理局提交了解除双方于2016年9月8日签订的《天津市房产买卖协议》的申请，并申请将原告吴某三存入资金监管中心专用账户的房款退还给原告吴某三，在《存量房屋交易资金解除监管退款申请》中记载解除资金监管是因为“贷款原因”。

2016年11月19日，原告吴某三与被告就解除双方的房屋买卖关系一事进行了协商，被告表示想要解除双方的买卖关系，愿意退还原告吴某三支付的定金20000元，并希望原告吴某三帮忙介绍其他买家，房屋出售后支付其一定的介绍费；原告吴某三表示其从第三人处离职，想要回老家买房的意愿，也想要解除双方的买卖关系，同意被告提出的退还定金并帮忙介绍他人买房以获得介绍费的意见。至此，原告吴某三与被告已经达成了解除双方房屋买卖关系的一致意见。当天，原告吴某三和被告一起到第三人的门店要求办理解除《房产交易合同》及《补充协议》的书面手续，第三人原代理人宋某四表示如果原告吴某三不购买诉争房屋了，就由原购买人原告宋某一购买，并表示对于原告吴某三和被告自愿解除房屋买卖关系一事第三人不认可，由于第三人的阻挠，原告吴某三和被告未能在第三人处办理书面的解除手续，二人从第三人门店出来后，原告吴某三又将被告带到了附近的一家“满堂红”房屋中介门店，在该门店内双方签订了《房屋买卖解除协议》，约定双方解除于2016年9月8日在天津市某某区房地产管理局签订的《天津市房产买卖协议》，双方均不承担任何法律责任及经济损失。该解除协议签订后，原告吴某三没有再履行2016年10月28日《补充协议》中约定的2016年11月30日前支付剩余全部房款的义务，被告亦没有对此进行催要，也没有将房屋交付给原告吴某三使用。第三人在2016年11月19日得到原告吴某三和被告要求解除《房产交易合同》和《补充协议》的通知后，至今仍未向人民法院或者仲裁机构提出确认解除合同效力的主张。

另查，二原告于2017年4月25日向本院提出申请，要求对诉争房屋2016年11月19日的市场价格进行评估，以此确定房屋差价损失。2017年5月2日，二原告书面撤回了该评估申请。

上述事实，有原、被告提供的有关证据材料及庭审笔录予以佐证。

三．法院判决

一、确认原告宋某一与被告陆某二、第三人天津某某房地产经纪有限责任公司签订的《房产交易合同》和原告宋某一与被告陆某二签订的《补充协议》于2016年9月8日解除；

二、确认原告吴某三与被告陆某二、第三人天津某某房地产经纪有限责任公司签订的《房产交易合同》和原告吴某三与被告陆某二签订的《补充协议》于2016年11月19日解除；

四．律师点评

原告宋某一与被告及第三人签订的《房产交易合同》、《补充协议》是三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法、有效。2016年9月8日到天津市某某区房地产管理局签订正式买卖协议时，由于原告宋某一无法办理贷款，经各方协商对《房产交易合同》和《补充协议》进行了变更，购买人由原告宋某一变更为原告吴某三，并且由原告吴某三和被告签订了《天津市房产买卖协议》和新的《补充协议》，进一步对购买人、房屋售价、付款方式等条款的变更进行了书面确认，至此原告宋某一已经和被告解除了诉争房屋的买卖关系，改由原告吴某三与被告建立房屋买卖关系，故对于被告主张的要求确认被告与原告宋某一签订的《房产交易合同》及《补充协议》已于2016年9月8日解除的反诉请求，予以支持。

虽然原告吴某三称2016年11月19日和被告签订《房屋买卖解除协议》只是为了对双方解除在房管局签署的《天津市房产买卖协议》的后果进行明确，之后还是要继续履行《房产交易合同》和新的《补充协议》，但由于原告吴某三和被告已经于2016年11月11日到天津市某某区房地产管理局提交了解除《天津市房产买卖协议》的申请，没有必要再次签订一份解除协议，而且该份《房屋买卖解除协议》是在原告吴某三和被告到第三人处要求办理书面解除《房产交易合同》和《补充协议》手续未果的情况下，立即自行签订的，结合被告提交的2016年11月19日当天的录音证据和原告吴某三及被告在2016年11月19日后均没有再履行《房产交易合同》和《补充协议》这一事实可以认定，原告吴某三和被告于2016年11月19日已经达成了解除双方房屋买卖关系的一致意见，而并非是只解除《天津市房产买卖协议》，然后还要继续履行房屋买卖行为的意思表示，故对于原告吴某三的上述陈述，不予采信。由于原告吴某三与被告已于2016年11月19日达成了解除双方房屋买卖关系的合议，在当天通知第三人后，第三人并未就解除合同效力问题向人民法院或仲裁机构提出主张，故《房产交易合同》和《补充协议》已于通知到达第三人的2016年11月19日解除。

由于原告吴某三和被告在《房屋买卖解除协议》中约定了双方均不承担任何法律责任及经济损失，且二人在协商解除《房产交易合同》和《补充协议》之时，被告也承诺了退还原告吴某三定金20000元，故对于原告吴某三主张的要求被告退还其定金的诉讼请求予以支持，对于被告反诉主张的不同意退还定金的请求不予支持。同时，由于原告吴某三和被告约定了互不承担法律责任，也就是双方协商解除房屋买卖关系，不存在违约方，且原告吴某三未能提供证据证明被告存在违约行为，故原告吴某三主张的要求被告承担中介费损失、违约金及房屋差价的诉讼请求，不予支持。