房产的善意取得——通过无权出售房产，能否构成善意取得？

一．基本案情

原告诉称

原告诉称：原告王某一、王某三、王某二是同胞姐弟，均为原告王某四子女。原告王某一、王某三、王某二的生母早已震亡。1986至1989年原告王某一、王某三、王某二与王某四家庭共同投资建成坐落于唐山市某某区XXX排XX号房产六间，该房产登记在原告王某四名下，1994年1月11日原告王某四与白某五结婚，1998年7月10日协议离婚。原告王某四与白某五离婚时将上述六间房产予以分割，东三间房产归白某五所有，西三间房产归原告王某四所有，并办理了房产证及土地证的变更手续。2002年2月7日被告王乙与白某五进行了赠与公证，被告王乙已将诉争房产东三间过户到自己名下。原告王某一、王某三、王某二得知诉争房产被处分的事实后，四原告认为，人民法院依法确认了白某五将唐山市某某区XXX10排29号东三间房产出卖给被告王乙的行为无效。诉争房产已因南湖生态城西北片区改造进行了拆迁，根据政策诉争房产拆迁后应当获得相应房产建筑面积的补偿。该补偿面积应当成为原告王某一、王某三、王某二和被告王某四的家庭共同财产。望法院依法支持四原告的诉讼请求，即判令被告王乙返还原告王某一、王某三、王某二、王某四座落于唐山市某某区XXX村XXX排XX号东三间房产拆迁置换后的实际建筑面积的房产。

被告辩称

被告辩称：四原告诉请不成立。诉讼标的原争议房屋已拆除，新争议房屋尚未取得，诉讼标的物无法返还；四原告所诉主体错误，房屋所有权以登记为主，王乙对诉争房产有占有、使用、处分、收益的权利；白某五与王乙已形成事实上的房屋买卖关系，王乙属于善意取得，如果白某五无权处分房产，四原告应向白某五主张权利，与被告王乙无关。人民法院应当驳回原告诉请。王某四在同一法律关系中既当原告又当被告，是王某四与其子女串通的表现，是立案审查不严的问题。村委会出具2份证明，内容截然相反，且第二份证明用语不严谨，此份证据不应被采纳。审判应严格遵守一事不再理原则。四原告起诉曾因无正当理由拒不到庭，按撤诉处理。被告对四原告再次起诉并得到立案表示不理解。综上，四原告诉请既无事实依据，又无法律依据，请求驳回四原告诉请。

二．法院查明

经审理查明，原告王某一、王某三、王某二是同胞姐弟，均为原告王某四子女。唐山市某某区XXX排XX号六间房产于1986至1989年先后建成，登记在王某四名下，是王某四与其三子女王某一、王某三、王某二的家庭共有财产。王某四与白某五于1994年1月11日登记结婚，于1998年7月10日协议离婚，离婚协议约定：座落于唐山市某某区XXX村XXX排XX号房产东三间归女方白某五所有，西三间房产归男方王某四所有，六间房中间伙山、伙墙共用。后白某五、王某四分别办理了房屋所有权证及土地使用权证。1998年原告王某一、王某三、王某二向本院提起民事诉讼，请求法院确认王某四与白某五签订的离婚协议中财产分割的约定无效，确认原告对房产享有所有权。本院作出民事判决，确认座落于唐山市某某区XXX排XX号东三间东一间半归原告王某一所有，东三间西一间半归原告王某二所有，西三间东一间半归王某四所，西三间西一间半归王某三所有。王某四、白某五不服该判决，提起上诉，唐山市中级人民法院作出民事裁定书，撤销本院民事判决书，发回本院重审。在本院重审期间，原告王某一、王某三、王某二经传票传唤未到庭，本院作出民事裁定书，裁定按撤诉处理。2001年1月，白某五将唐山市某某区XXX排XX号东三间房产转让给被告王乙，转让价款为45000元。2002年2月7日，白某五与王乙在唐山市某某区公证处进行了公证：“白某五将其名下的唐山市某某区XXX排XX号东三间房产赠与王乙”。王乙将房产的土地使用权证及房屋所有权证进行了变更登记。2008年原告王某一、王某二、王某三再次起诉，请求确认王某四与白某五签订的离婚协议对财产分割的内容无效。本院于2009年4月29日作出号民事判决书，判决“1998年7月10日王某四与白某五订立的离婚协议中第六项‘坐落在XXX村XXX排XX号房产东三间归女方，西三间归男方，六间中间伙山、伙墙共用’无效”。白某五提出上诉，唐山市中级人民法院作出民事判决，驳回上诉，维持原判。王乙、白某五不服唐山市中级人民法院判决，申请再审，河北省高级人民法院作出民事裁定书，驳回了王乙、白某五的再审申请。2010年原告王某一、王某二、王某三向本院提起民事诉讼，请求法院确认被告白某五将XXX排XX号东三间房产转让给被告王乙的行为无效，本院于2010年12月31日作出民事判决书，判决“2002年1月被告白某五将唐山市某某区XXX排XX号东三间房产出卖给被告王乙无效”。白某五、王乙不服提起上诉，2011年5月18日唐山市中级人民法院作出民事判决，判决认定王乙购买处于诉讼中的房屋构成主观恶意，并驳回上诉，维持原判。2011年四原告提起诉讼，请求法院判令被告王乙返还四原告原座落于唐山市XXX村XXX排XX号东三间房产拆迁置换后的实际建筑面积的房产。在诉讼中，王乙、白某五因不服唐山市中级人民法院判决，申请再审，河北省高级人民法院认为，唐山市中级人民法院经过审理认定涉案房产唐山市某某区XXX排XX号六间房产是王某四及其子女的家庭共同财产，以民事判决王某四、白某五离婚协议中分割财产的内容无效。XXX村委会出具证明证实白某五卖三间房产，虽然价格便宜，村民们都不敢买，王乙作为同村村民且住处离王某四家比较近，原审认定王乙对涉案房产权属不明确、尚存在纠纷知情并无不妥，遂驳回王乙、白某五的再审申请。

另查明，座落唐山市XXX排XX号因南湖生态夺西北片区改造于2010年进行了拆迁。

三．法院判决

被告王乙于本判决生效后十日内返还原告王某一、王某二、王某三、王某四原座落于唐山市某某区XXX排XX号东三间房产拆迁置换后实际面积的房产。

四．律师点评

本案存在的纠纷是对于分割财产的拆迁纠纷。座落于唐山市某某区XXX排XX号六间房产是原告王某一、王某二、王某三、王某四的家庭共有财产。原告王某四在与白某五协议离婚时，擅自处分与他人共有的财产，侵犯了其他三原告的合法权益，该二人的处分行为已被生效法律文书确认无效；白某五将座落于唐山市某某区XXX排XX号房产东三间转让给被告王乙，白某五与被告王乙的买卖行为亦被生效法律文书确认为无效，且生效法律文书认定王乙并非是善意取得。

故对四原告请求被告王乙返还原座落于唐山市某某区XXX排XX号房产东三间拆迁置换后的实际建筑面积的房产予以支持。