房产交易合同——因贷款未能下批，能否构成违约？

一．基本案情

原告诉称

   刘某一诉称：2016年5月2日，原、被告及第三人某家公司签订《房产交易合同》，合同约定原告购买被告名下坐落于天津市河西区房屋，成交价格为1030000元，被告的170000元贷款余额由被告于2016年7月15日之前还清，原告须于2016年5月2日将定金30000元交付被告，原告与被告双方须于2016年7月30日之前到房屋管理部门签订《天津市房产买卖协议》。第三人某家公司作为本次交易的居间方。但被告并未按照合同的约定于2016年7月15日之前将贷款余额还清。经被告陈述该涉诉房屋是在第三人工行成都道支行处有贷款余额170000元，因被告本人在国外无法到场办理，所出具的公证委托书资料第三人工行成都道支行认为不符合办理清理贷款余额的要求，需要被告本人到场或者出具银行认可的清理贷款资料。在原告及第三人某家公司多次催促被告履行还清贷款的义务时，被告均以各种理由推脱，导致至今没有履行《房产交易合同》，被告已经构成违约。现请求法院判令解除《房产交易合同》，被告双倍返还定金60000元、赔偿中介费22200元及房屋差价损失337834元和租金损失480000元；

被告辩称

范某二辩称：被告同意解除《房产交易合同》。《房产交易合同》不能履行的原因是从签订合同至今履行时间过长，且在第三人工行成都道支行办理清贷手续时，程序性的问题亦使时间过长，导致《房产交易合同》不能履行，且原告已提起诉讼，故被告不再继续履行《房产交易合同》。原告已经主张房屋差价损失，不应同时主张双倍定金及中介费。原告只交纳30000元定金，履行程度低，租金损失不应由被告承担。被告主观过错较低，第三人某家公司在提供居间服务过程中存在过失，未尽到合理的审查及提醒义务，导致被告办理清贷过程中屡次迟延，故第三人某家公司应承担相应的责任。

某家公司述称：《房产交易合同》中关于房屋买卖关系，第三人尊重原、被告的意见，但第三人不同意解除居间服务关系。在此次交易过程中，第三人没有过错，不应承担相应责任。清偿贷款是被告的义务，其未履行清贷义务，应承担相应责任。本次交易中第三人收取了原告交纳的居间服务费20600元，评估费1000元，贷款服务费600元，如解除《房产交易合同》，第三人同意退还评估费及贷款服务费。

第三人工行成都道支行述称：原、被告间的纠纷与第三人无关，请求法院在维护第三人债权及抵押权的基础上依法判决。2009年9月被告向第三人申请贷款用于购买涉诉房屋，2016年4、5月期间，案外人张立亚曾到第三人处要求办理清贷手续，但由于被告当时在国外，提供的委托手续只有护照号，没有身份证号，第三人无法对应相应的贷款，故要求被告方提供身份证号。同年7、8月，案外人张立亚再次到第三人处提供了委托手续，当时的委托手续中已经可以确认被告本人的身份及与第三人的贷款关系，第三人要求被告方筹集款项清贷款。2017年3、4月，案外人张立亚再次到第三人处要求暂缓办理清贷手续，并取走相关证明，此后被告方再未与第三人联系。

二．法院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据原、被告提交的证据及陈述，本院认定如下事实：原、被告及第三人某家公司于2016年5月2日签订《房产交易合同》，合同约定原告以1030000元购买被告名下坐落于天津市河西区房屋，房屋面积40.77平方米，贷款余额170000元被告于2016年7月15日之前还清；原告于2016年5月2日将30000元交付被告作为定金，如原告未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归被告所有，被告有权再将该房屋转让于任何人，如被告未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则被告须双倍返还定金给原告；除定金外1000000元房款被告同意原告采用贷款方式支付，原告同意委托第三人某家公司协助原、被告办理贷款手续，如委托第三人某家公司办理贷款手续，则原告另行与第三人某家公司签订《房屋贷款委托合同》；原、被告双方均同意委托第三人某家公司协助原、被告双方办理评估事宜，如委托第三人某家公司协助评估事宜，原、被告双方应当另行与第三人某家公司签订《委托评估协议》；原、被告双方须于2016年7月30日之前到房屋管理部门签订《天津市房产买卖协议》；原告向第三人某家公司支付20600元居间服务费；原、被告双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；本合同签订后，如原、被告双方或任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。同日，原告与第三人某家公司签订《房屋贷款委托合同》，原、被告及第三人某家公司签订《委托评估协议》。

庭审中，被告于2017年11月3日明确表示不再继续履行涉诉的《房产交易合同》；第三人某家公司表示，如合同不能继续履行，其同意退还贷款服务费及评估费，原告据此表示，如第三人某家公司退还贷款服务费及评估费，则原告不再向被告主张上述权利。

三．法院判决

一、原告刘某一与被告范某二及第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司2016年5月2日签订的《房产交易合同》于2017年11月3日解除；

二、驳回原告刘某一的其他诉讼请求。

四．律师点评

本案在审理过程中，经原告申请，本院作出号民事裁定书，查封被告名下坐落于天津市河西区房屋的所有权转移、变更手续，期限为三年。保全费5000元由原告预付。另，依原告申请本院委托天津市瑞尔继文房地产土地评估咨询有限公司对涉诉房屋在2017年11月3日的市场价值进行评估，评估结果为涉诉房屋在2017年11月3日的市场价值为1367834元。鉴定费7255元由原告预付。

涉诉的《房产交易合同》、《房屋贷款委托合同》及《委托评估协议》均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，上述合同合法有效，各方均应依据该合同约定履行义务。《房产交易合同》签订后，因被告未依约清偿涉诉房屋的贷款，致使原、被告不能签订《天津市房产买卖协议》，且被告于庭审中明确表示不再履行《房产交易合同》，对此，被告应对原告承担违约责任。原告诉请解除《房产交易合同》、被告双倍返还定金60000元、赔偿居间服务费20600元，符合合同约定及法律规定。涉诉《房产交易合同》的解除日期认定为2017年11月3日，依据天津市瑞尔继文房地产土地评估咨询有限公司的评估报告，此时点涉诉房屋的市场价格认定为1367834元，与2016年5月2日签订《房产交易合同》时的房屋差价为337834元，本院综合考虑被告的过错程度、本市房屋市场价格的涨幅等因素，酌定此差价损失由被告向原告承担90%即304050.60元的违约赔偿责任，鉴定费亦依此比例承担。因本院已支持原告双倍返还定金的诉请，故在差价损失中减除30000元，即被告实际赔偿原告房屋差价损失274050.60元。第三人某家公司于庭审中表示如合同不能继续履行，其退还收取的贷款服务费600元及评估费1000元，原告据此表示不再向被告主张上述权利，本院照准。原告筹集购房款系其履行涉诉《房产交易合同》的法定义务，现原告以为筹集购房款而导致其产生480000元租金损失，于法无据，不予支持。

因现有证据不能证明第三人某家公司在履行涉诉的《房产交易合同》、《房屋贷款委托合同》及《委托评估协议》中存在过错，故对被告请求第三人某家公司应承担合同责任的主张，不予采信。

综上所述，被告逾期履行合同义务，且于本案审理过程中明确表示不再履行《房产交易合同》，对原告构成违约，应依法承担违约责任。原告诉请解除《房产交易合同》及被告双倍返还定金并承担居间服务费，予以支持，原告另主张被告承担涉诉房屋的差价损失，予以支持。