共有房产交易纠纷——一人签订买卖合同，能否生效？

一．基本案情

原告诉称

原告庞某一诉称：原告庞某一与已故丈夫章某二婚姻关系存续期间共有房屋114.06平方米，章某二去世后未进行分割析产，现遇政府开发需要拆迁，二被告利用原告庞某一八十高龄目不识丁，将拆迁利益未进行合理分配转归各自名下。特诉讼至法院要求对拆迁利益进行析产，该二被告享有的由二被告享有，要求被告章某三将超出自已份额9.505平方米外的部分62.815平方米返还给原告，被告章某七将超出自已份额9.505平方米外的部分21.835平方米返还给原告。

被告辩称

被告章某三辩称：涉案被拆迁的房屋虽是父母所造，但后期造的三间小平房是其出钱出力进行了加高维修并翻顶，所以属于被告章某三个人财产，应先将这部分财产析产出来再谈房产的继承与分配，故其对涉案被拆迁房屋的拆迁利益除了应该得到的以外，还应多分一点。原告章某四、章某五、章某六在多个场合宣布放弃家产继承，而被告章某三已就该房与拆迁办签订了协议，合法有效，就等同于三姊妹和母亲同意将被拆迁房产的拆迁利益无偿赠与给儿子；被告章某三与被告章某七同样是儿子，被告章某七分家时父母分给了房产和土地，而被告章某三与父母虽没有分家，但也应该参照被告章某三分得部分房产和土地才公平。

被告章某七辩称：其分家单独分得的房产并不是父母给的，而是其因工伤，村集体组织给了2间半小房，后与父母分家时2间半小房换成3间半平房的，3间半平房倒塌后村集体组织又无偿造了3间，这3间小房拆迁安置了90平方米的两小套房屋。另外，涉案房产拆迁面积是114.06平方米，原告庞章某四、章某五、章某六与被告章某三均无份额，同意依法判决。

二．法院查明

经审理查明，原告庞某一现已82岁高龄，与其已故丈夫章某二生育五个子女：二被告及原告章某四、章某五、章某六。被告章某七早在约三十年前与父母分家另过，原告章某四、章某五、章某六三姊妹早在婚嫁年龄时陆续出嫁。仅有被告章某三虽没有与父母分家，但也于1992年分配工作后在溧水城区工作，并将户口迁出，后定居在溧水城区。原告庞某一丈夫章某二于2010年1月去世，留有位于溧水经济开发区某某村XX号房屋114.06平方米未进行继承分割。2014年，因开发建设征用拆迁需要，涉案房屋列入拆迁序列，该房由两被告进行了处置，由被告章某三处分了72.32平方米，通过拆迁置换得到90平方米的安置房一套；由被告章某七处分了31.34平方米，通过拆迁置换得到90平方米的安置房；留给原告庞某一10.4平方米，按老年人的优惠政策享受到了最低面积30平方米。四原告认为两被告此举损害了四原告的合法利益，多次协商不成后起诉至本院，要求按先分割析产后继承的原则进行处理，要求两被告返还除两被告应得份额面积以外部分给四原告。庭审中，原告章某四、章某五、章某六均表示该得到的部分，全部归母亲庞某一。

以上事实，有当事人陈述，居民委员会证明、房屋现现场勘查平面示意图及其他拆迁材料等证据证明。

三．法院判决

原溧水经济开发区某某村XX号房屋114.06平方米中转化成的拆迁利益中95.05平方米归原告庞某一享有；被告章某三、章某七各享有原溧水经济开发区某某村XX号房屋114.06平方米中转化成的拆迁利益9.505平方米。

四．律师点评

公民合法的财产权受法律保护；家庭财产的共有权人应当是对家庭财产形成做出过贡献的家庭成员，共有权人在共有基础丧失时可以请求分割共有财产。本案原、被告均认可涉案房屋114.06平方米系原告庞某一与已故丈夫章某二的共同建造，应认定系原告庞某一与已故丈夫章某二的共同财产。被告章某三抗辩其出资为其中的三间小房子进行加高翻建屋顶，要求该三间小房子的面积归其享有，因加高翻建屋顶性质上属于非所有权人在他人财产上增添附属物，并不能改变该物的权属性质，故其抗辩要求，不予采信。

原告庞某一丈夫章某二于2010年1月去世，遗产未进行分割处理，属于遗产部分的财产，原、被告均依法享有份额。该房产通过拆迁转化来的利益，原、被告仍依法享有各自的份额。原告章某四、章某五、章某六均表示自己该得到的部分，全部归母亲庞某一。则原告庞某一享有份额为该房产拆迁转化利益的10／12，转化成拆迁利益安置面积为95.05平方米，被告章某三、章某七各享有份额为该房产的1／12，转化成拆迁利益安置面积为9.505平方米。

综上，原溧水经济开发区某某村XX号房屋114.06平方米，经析产后，本院确认原告庞某一享有95.05平方米，被告章某三、章某七各享有9.505平方米，相应转化成的拆迁利益，原告庞某一享有95.05平方米，被告章某三、章某七各享有9.505平方米，原告变更诉请要求确认原溧水经济开发区某某村XX号房屋114.06平方米中转化成的拆迁利益中95.05平方米归其享有，予以支持。