借他人名义购买房屋——实际出资人能否根据借名合同直接取得房屋所有权？

一、原告诉称

原告程某一诉称，2000年我哥哥程云因购房需要，但因无法贷款，便与大学同学苏某一协商，以苏某一的名义购买位于北京市朝阳区xx小区xx号房屋。2000年5月30日，被告苏某一与a公司签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款50万元；首付款为30万元；买受人向银行贷款支付剩余房款，由银行直接划扣给卖方。合同签订后，我以银行转账方式支付了首付款，并按月偿还贷款。2007年，卖方将房屋交付给我，我进行了装修并办理了相关税收手续。2013年，苏某一与我签订了《房屋代持协议》，约定程某一为房屋所有权人享受房屋的一切权益，并承诺会配合我办理产权转移登记手续。2010年，因要补办房产证，我取得了房产证。2016年，我多次要求苏某一配合办理过户手续，但其拒不履行代持协议约定的义务，配合我办理转移产权手续。请求法院：被告苏某一配合我办理北京市朝阳区xx小区xx号房屋的产权登记手续。

二、被告辩称

被告苏某一辩称，我不同意原告的诉讼请求。首先，案涉房屋已经办理过户手续，且取得了房产证，我系唯一所有权人，我才是案涉房屋的实际权利人。我与a公司签订了《房屋买卖合同》，房款以及所有款项都是由我支付。我确实与原告签订过一份代持协议，并给了原告房产证，但是协议内容不具有真实性，我只承认最后一页。协议是为了另案不强制执行、查封案涉房屋签订的，并非确认房屋为原告所有，所以该协议损害了国家、集体和社会的公共利益，应为无效。

第二，原告称居住在案涉房屋中不实，其居住在北京市朝阳区同德路xx小区内。2010年补办了房产证，但是仍在我名下，若我与程某一真的存在借名买房的情况，那为什不过户到程某一名下呢，程某一当时为什么不主张呢。

第三，我与程某一哥哥程云关系要好，但是与程某一并不相识，所以怎么会是代程某一买房呢？程云之后确实向我提过，想要购买案涉房屋，但最后不了了之。

三、审理查明

案涉房屋系苏某一所有。2000年5月30日，苏某一与a公司签订《房屋买卖合同》购买案涉房屋，约定房款50万元，首付款30万元，剩余20万元通过银行贷款，由银行直接划扣。

被告苏某一称案涉房屋的首付款和相关款项由其所付。程某一申请程云出庭作证。程云称，当初是借用了苏某一的名义购买案涉房屋，首付款也是由程云支付，但因向程某一借款70万元，便将案涉房屋折抵给程某一，苏某一对此事知情。

被告苏某一称房屋贷款是其所偿还并采用现金支付方式提前将贷款还清，但未提供任何证据。程某一向法院提交部分还款票据，证明当初将资金打入苏某一账户，来还贷款。并称2015年12月15日，由程某一将最后10万元贷款提前付清。苏某一对此不予认可。经查，房屋购买合同、房屋产权证明、相关款项票据和费用收据原件都由程某一持有。

原告程某一向法院提交2013年签订的《房屋代持协议》，协议显示，第一，程某一委托苏某一，以苏某一名义办理房产登记手续，房产证由程某一保存，房屋首付款、相关费用和贷款由程某一支付、偿还，程某一为实际权利人。

第二，约定了程某一和苏某一的权利和义务。约定：程某一享有房屋的一切权益，并承担相应的义务和责任；苏某一不得未经程某一同意擅自处分房屋、在房屋之上设立负担行为并且私自在此办理房产证明文件；在程某一具备转让的条件后，苏某一要积极配合程某一办理过户手续。

第三，程某一与苏某一约定了违约金，由违约方按房屋市场价格的百分之二十向守约方支付违约金。

后经审查，程某一实际居住了案涉房屋。程某一2017年已经具有北京购房资格。

苏某一对此不予承认曾经签订过《房屋代持协议》，且认为协议不具有真实性，并向法院提交另案中的起诉状，证明曾经为了防止案涉房屋被查封才签订了代持协议。

四、法院判决

被告苏某一自本判决生效后十日内协助程某一办理产权登记手续，将北京市朝阳区xx小区xx号房屋过户至程某一名下。

五、律师点评

根据我国《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中，以苏某一名义与a公司签订的房屋买卖合同依法有效，且房屋已经完成登记手续，苏某一成为案涉房屋的所有权人。

但是在本案中，程某一与苏某一是存在借名买房的合同关系。

第一：程云是以苏某一名义购买案涉房屋，但因无力偿还程某一借款，便将借名合同中的权利与义务一并转让给程某一，程某一与苏某一签订了《房屋代持协议》。苏某一虽然对该协议真实性不予认可，但苏某一在协议中签字，证明双方各持有一份该协议。但是苏某一又无证据进行证明其他协议存在。

第二，程某一提供证据证明案涉房屋的首付款、贷款及其他费用系其支付、剩余贷款由其提前偿还。虽然苏某一对此不予认可，但是无证据证明是由其支付。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，但苏某一却未提供。所以可以认定是程某一提前还完贷款。

第三，程某一不享有房屋所有权但又实际居住了案涉房屋，而按苏某一所说，其与程某一并不相识且他们之间也没有借名买房事实的存在，那么由程某一住进案涉房屋显然于理不合。

根据我国《合同法》第八条的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。程某一与苏某一之间的借名买房合同意思表示真实，合法有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”那么苏某一应按照合同的约定，在程某一具备购房条件后，配合程某一办理产权转移登记手续，取得所有权。

据此，法院认定程某一与苏某一存在借名买房事实认定正确。