物权灭失情形——因事实行为，导致所涉房产消灭的，能否主张办理过户手续？

一、原告诉称

原告林某一诉称：1997年原告林某一欲购买房，但是我夫妻二人单位不给出具证明，便打算用原告公公的名义购买位于北京市×院房屋，公公单位也出具了证明。但是因户口问题难以办理相关手续，所以原告便与原告父亲林某二商量以父亲的名义购买。在a公司的介绍下，1997年8月2日原告与卖方何某一签订了《房产卖契》。在此之前，原告已经在a公司完成了验资，并与该公司签订了《购房协议》和支付了房款10万元。

房屋买卖交易完成后，案涉房屋登记在原告父亲名下。卖方将房屋交付于我，之后我将户口迁入案涉房屋，并对外出租该房屋。我家其他人都知晓这件事。现在案涉房屋出现墙体倒塌，需要进行维修，但因为我不是登记所有权人，无法办理相关手续，经过多次请求，我的嫂子宁某一拒不配合我办理手续。现请求法院：被告配合原告林某一办理案涉房屋的产权登记手续，将房屋过户至林某一名下。

二、被告辩称

被告宁某一、林某三辩称：首先，案涉房屋由林某二出资购买，且登记在林某二名下，林某二为房屋的所有权人。所以该房屋为林某二夫妻二人共同财产，原告不享有对该房屋的权利。

第二，原告林某一借他人名义购买房屋，违反了国家的限购政策，所以借名买房的合同应属无效。

第三，原告林某一作为林某二的女儿，现林某二夫妇已经去世，林某一和林某二之间只是继承人与被继承人的关系，不存在借用林某二名义购买房屋的事实。

第四，根据我国法律规定，债权纠纷提起的诉讼时效是3年，但该合同签订于1998年，期间原告并未向我们提出要变更登记，现在再来主张，显然已经超过了诉讼时效。

综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告林某四经法院合法传唤，未出庭应诉。

三、审理查明

经查，本案原被告其所涉人员关系为：林某二夫妻二人共有三个子女分别为林某一、林某四和林某五。林某五与宁某一为夫妻关系，林某三为二人女儿。现林某二夫妇、林某五皆已去世。

经查，a公司于1997年5月30日与林某一签订了《房屋买卖合同》，购买案涉房屋，约定成交价格10万元，合同落款处有林某一签字，a公司工作人员签字盖章。合同签订后，林某一支付了居间费。1997年8月2日，林某二与何某一签订了《房产卖契》，林某一代为签署。约定：房屋总价款4万元。合同中还加盖了b土地管理所公章。1999年2月20日，房屋办理了产权登记手续，过户至林某二名下。

经查，c派出所向林某一签发户籍册，住址为案涉房屋所在地。

林某一向法院提交1997年林某一公公单位出具的证明，证明林某一确实打算借用其公公名义购买案涉房屋，但因户口问题无法办理买房手续，便打算借用林某二名义购买。林某一还提交了证人录像，录像显示林某二哥哥与林某二夫妇二人都认可林某一为房屋实际购买人，林某一才是房屋的实际产权人。

林某一提交其存款证明和收支记录，证明在1997年具有支付案涉房屋房款的能力并在1997年8月1日，支取10万元。还提交收据和收条及相关的费用收据，证明案涉房屋的全部房款和相关购房费用系林某一支付。此外，林某一还提供了《房屋租赁合同》、租金交易记录、《土地登记申报通知书》及《房屋建筑施工合同书》和水表改造协议书等，证明案涉房屋的一切权益是由林某一实际享有的。

林某一向法院提交了《房屋解危通知书》，显示“北京市×院房屋，存在墙体安全隐患，要求产权人立即进行解危”。林某一据此拆除了涉案房屋，但因为房屋登记所有权人不是林某一不能办理审批手续而不能重新建造。

宁某一和林某三表示，他们之前对林某一和林某二借名买房的事不知晓，在被通知应诉后才知道案涉房屋登记在林某二名下。宁某一与林某三主张房屋系林某二出资购买，但未提出证据证明。

四、法院判决

驳回原告林某一的诉讼请求。

五、律师点评

借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以是口头约定。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定”。在本案中：

首先，案涉房屋的购房款和相关的费用皆由林某一支付。

第二，在房屋办理过户后，林某一将户籍迁入。房屋也一直由林某一占有、使用和收益，享有房屋一切权益。

第三，案涉房屋的产权证书、房产卖契和土地申报登记书等证明文件都由林某一持有。房管部门也是直接将解危通知书通知给林某一。且林某一借名买房存在合理解释，所以即使林某一与林某二未达成书面协定，也可认为其二人之间形成了事实上的借名买卖房屋合同的法律关系。

当事人对自己的提出的主张，应提供证据证明。宁某一和林某三主张该房屋由林某二出资购买，但是未提出证据证明，所以无法认定主张真实性。

宁某一和林某三在抗辩中主张起诉已经超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”，本案中林某一和林某二未就借名买房签订书面协议，也没有约定办理案涉房屋产权登记的时间。而且请求办理产权的登记手续是明显带有物权性质的债权请求，因此林某一可以随时提出主张，不受诉讼时效的限制。

根据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”案涉房屋已经拆除，那么物权也随之消灭。所以林某一与林某二之间虽存在借名买房的事实，但是办理过户手续的诉讼请求也不能得到支持。

根据《民事诉讼法》的规定，当事人有进行举证质证和答辩的权利，经人民法院合法传唤仍拒不到庭应诉，视为放弃答辩和质证权利。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案中林某四经人民法院合法传唤，仍不出庭应诉，视为放弃答辩和质证权利，法院可依法作出判决。

据此，人民法院关于林某一与林某二之间存在借名买房事实，认定正确。