借名买房合同形式——借名买房合同若没有书面约定，如何认定存在口头约定？

一、原告诉称

原告许某一诉称：1994年，我所在单位英国a公司因拓展业务需要在北京设立代表处。原告许某一被派往该代表处负责相关工作。并代表单位委托b律师事务所时某一律所代办相关事宜。后经与我公司商议，聘请该律所为法律顾问。因我需要在北京长期工作，便打算购买房屋，但因外籍身份不符合购房条件，便与该律师事务所签订协议，以律所的名义购买北京市西城区某小区1102号房屋，待原告符合购房条件后，再将房屋登记至原告许某一名下。购房事项由时某一律师经办。b律所与卖方签订《房屋买卖合同》，约定成交价格80万元。合同签订后，原告许某一支付全部房款及买房的相关费用，后办理过户登记，将房屋登记在b律师事务所名下。房屋登记后，卖方将房屋交付于我，我一直使用至今，并交纳生活所需的水电费、物业费等。

2005年，b律师事务所办理了注销手续。王某一、刘某一、付某一和张某一为该律所的原合伙人和权义继受人，在清算期间负责清算事项。后来得知该律所在进行清算时并未处分涉案房屋。以上清算注销事项该律所也未通知原告许某一。

原告在占有案涉房屋期间，获得购房资格后便多次向时某一律师和四被告协商办理产权转移登记手续，但被告拒不配合。请求法院：四被告配合原告许某一办理案涉房屋产权登记手续，过户至原告名下。

二、被告辩称

被告王某一、刘某一、付某一辩称：被告不同意原告的诉讼请求。首先，1995年6月20日b律师事务所与卖方c公司签订《房屋买卖合同》，合同签订后，案涉房屋登记至b律师事务所名下，那么该律师事务所为案涉房屋的唯一所有权人。

第二，原告在诉讼中称，与我所签订了协议，被告对其真实性不予认可。b律师事务所与原告许某一不存在合同法律关系。原告所称协议系其与时某一律师所签，时某一律师当时无权代表律师事务所对外签署协议。此外，原告所称协议中并没有加盖律师事务所的公章，所以不能认定律所与原告存在合同法律关系。

第三，原告为外籍身份仍不具备在北京购买房屋的资格。根据北京市出台的关于调整房地产外资准入和管理頤关政策，境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作的，港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的，可在本市购买一套用于自住的住房。所以原告要符合在京购买房屋的条件，需在境内工作、学习和居留，但据被告所知，原告许某一早已返英。

综上所述，请求法院驳回原告许某一的诉讼请求。

经人民法院合法传唤，张某一未出庭应诉。

三、审理查明

经查，英国某公司于1995年5月30日设立北京代表处，原告许某一为代表处首席代表。案涉房屋登记在b律师事务所名下。

许某一提交《关于购买某小区1102号房屋的相关法律问题》文件一份，经查是由b律师事务所律师时某一于1995年5月20日出具。1995年6月21日，时某一与原告许某一签订《购房协议》，以明确b律师事务所在协助许某一办理案涉房屋交易过程中的权利义务事项。协议显示：第一，北京市某律师事务所同意以律所名义购买案涉房屋，负责办理相关购房交易手续，将来依法取得房屋所有权，许某一实际支付购房款和所涉相关费用。

第二，在房屋产权转移给许某一之前，由许某一对案涉房屋实际占有使用。在许某一获得购房资格后，某律所不得以任何理由拒绝办理产权转移手续。

第三，案涉房屋产权登记未移交许某一前，购房款视为对律师事务所的借款，律师事务所以案涉房屋做抵押。

第四，若日后许某一在未取得所有权前要出卖该房屋的，律师事务所应予配合。约定合同自双方签字、盖章后生效。

但b律师事务所未在该协议中加盖公章，以此王某一、刘某一、付某一认为合同未生效。

1995年6月10日，b律师事务所与c公司签订《购房补充合同》和《预定住宅商品房交价差合同书》对案涉房屋的装修设备费用、应交材料议价差进行约定。十日后双方签订《房屋买卖合同》，约定：房屋成交价格80万元。时某一律师作为某律师事务所签约委托人。之后某律师事务所工作人员蒋某一开始办理案涉房屋接管手续。1995年7月25日，蒋某一向许某一出具说明“律师事务所办理房屋过户手续已支付款项1万元，将来还需要支付其他款项，在手续办理完毕之后与许某一做结算”。

原告许某一向法院提交收据，证明时某一收到原告购房款80万元。1995年7月31日，时某一将房产卖契复印本、费用收据等交给许某一。

d物业公司出具证明书，证明自1995年以来案涉房屋的各种费用一直是由许某一交纳。

2005年9月25日，b律师事务所向司法局提出注销登记申请。

2017年8月20日，刘某一在《关于北京市×小区×号房屋的处分意见》中确认，b律师事务所未就案涉房屋的购买事宜召开合伙人会议，也未作出任何决议。其本人作为合伙人未出资购买该房屋，所以清算报告中并没有该房产信息，其本人对案涉房屋也不主张任何权利。

经查，北京市已于2002年取消商品房“外销”房屋和“内销”房屋的区分。2006年，我国出台相关文件“境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房”。2007年，北京市出台相关文件，要求境外个人购买房屋，办理预售登记和权属登记时，除提交房屋交易权属管理部门有关登记规范规定的文件外，外国个人还应提交有效的护照和北京市公安局出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》的原件和复印件一份。但该规定2009年暂停执行。

另查，原告自2005年10月开始已不再任首席代表。但自2006年9月1日开始，一直在某委员会就职。

许某一向法院提交居留许可证和出入境记录，自2004年2月15日至2010年大部分时间一直居住在中国。

四、法院判决

被告王某一、刘某一、付某一和张某一自本判决生效之日起十日内协助原告许某一办理北京市某小区1102号房屋产权转移手续，将案涉房屋登记至许某一名下。

五、律师点评

根据我国《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中，b律师事务所与c公司签订的《房屋买卖合同》依法有效，且房屋已经完成登记手续，b律师事务所成为案涉房屋的所有权人。

借名买房合同形式既可以是书面约定，也可以是口头约定。本案中，b律师事务所律师时某一与原告许某一签订《购房协议》，明确b律师事务所在协助许某一办理案涉房屋交易过程中的权利义务事项，虽然合同中并没有b律师事务所的公章，但是也可认定许某一与b律师事务所之间存在借名买房的法律关系。原因有：

首先，案涉房屋的购房款、税费及相关费用都是由许某一支付。

第二，案涉房屋系交付于许某一占有使用，并一直支付物业费、水电费等相关费用。

第三，b律师事务所工作人员向许某一出具购房款收据，并接受案涉房屋手续的办理。

所以可以认定b律师事务所与许某一之间存在借名买房的合同法律关系。

根据我国出台的相关政策可知，我国已经取消“外销”房屋和“内销”房屋的区分，并且放开对外籍人士购买自住房屋的限制，且许某一不再任首席代表后便在某委员会工作，所以结合许某一在中国的工作经历和时间，许某一在合同履行的过程中已经具备购买自住房屋的条件。根据我国《合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《购房协议》系合同双方真实意思表示，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。所以本案中，合同应继续履行。

根据《民事诉讼法》的规定，当事人有进行举证质证和答辩的权利，经人民法院合法传唤仍拒不到庭应诉，视为放弃答辩和质证权利。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案中张某一经人民法院合法传唤，仍不出庭应诉，视为放弃答辩和质证权利，法院可依法作出判决。

根据我国《民事诉讼法》第二百五十九条“在中华人民共和国领域内进行涉外民事诉讼，适用本编规定。本编没有规定的，适用本法其他有关规定”。本案为涉外诉讼，应依照法律规定进行解决涉外纠纷。

综上所述，人民法院认定b律师事务所与许某一之间存在借名买房的合同关系认定正确。王某一、刘某一、付某一和张某一配合许某一办理房屋登记手续判决正确。